美国人豪赌房地产的历史教训

　　罗伯特·莫里斯曾经享受过美国房地产市场的繁荣，他在18世纪90年代美国边境土地的交易中获利丰厚。他经营着房地产业务，从美洲原住民那里获得当地数百万英亩土地，然后将他们出售给那些投机者，很快，他就跻身美国最富有的人行列，然而，信贷成本的上升使他破产了。

　　来自哈佛大学爱德华·格莱泽的一份最新研究报告认为，研究美国历史悠久的房地产狂热，可以减少未来危机带来的痛苦，特别是对那些自认为比许多人更理性的狂热买家们。

　　曾经的繁荣与破灭

　　耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒早就预见了房地产泡沫，他认为，在泡沫期间的投资者是“动物情绪”。他指出，美国最近的房地产市场繁荣，是处在一个特别不佳的情况下的非理性繁荣。然而格莱泽先生指出，在美国投机的舒适片段已经过去。非理性的假设对经济学家来说或许太容易了。事实上，他写道，通常来说繁荣要对未来有合理的信念，而专家们要注意一个重要的泡沫事实。

　　例如，1810年代阿拉巴马州的农业用地一次抢光，在阿拉巴马农田棉花生产量很高，应英国纺织业需求棉花价格飙升。1817年，土地出让每亩是35美元，是未开发土地平均价格的两倍。而到了第二年，价格几乎翻了两番。即使棉花价格上涨有很高的利润，但是土地仍然是更好的选择。然而，1819年，经济衰退来袭，农产品价格下跌买家破产。土地价格长期低迷，1850年土地成本仅仅5美元每亩，最终导致了金融大屠杀。

　　19世纪30年代芝加哥繁荣甚至更加极端。当时，水是贸易的关键。1816年成本很高，因为货物要穿越30英里的土地横跨大西洋。因此，靠近主要港口和海运航线的土地是极其宝贵的。伊利运河周围的经济也很繁荣，导致了芝加哥附近的密西西比河成了豪赌之地。在1830年芝加哥土地每亩是800美元，在短短六年里价格飙升达到了每亩32.7万美元，部分地块达到了100万美元。导致了1837年国际信贷收紧，而到1841年价格已经回落到每亩3.8万美元。

　　然而，这种非理性不可预测，芝加哥隐藏的风险使得它无法成为一个大都市，崩溃似乎看起来很远但很合理，并且高价格也合理。当时芝加哥的前景看起来独特而又美好，然而土地价格是站不住脚的，芝加哥的房价上涨到纽约城后的第四名。而且，格莱斯先生指出，直到1856年的接下来的二十年，购买土地的平均年回报率为9%。

　　非理性的投资

　　那是一段金融狂热的历史，已故的查尔斯·金德尔伯格指出，意想不到的好消息很乐观，但也是一个泡沫的开始。格莱斯先生认为，美国繁荣模式犹如摩天大楼出现了沉降，未来不可知的风险影响使得房市赌注很乐观。

　　投资者是非理性的并可能坠入危险境地。从长远来看，高价格导致供给增加，动态的热潮会被遗忘。阿拉巴马州的土地比棉花还昂贵。但是，棉花在世界的生产导致了泡沫爆破，棉花价格下跌了50%，在1818年至1820年之间，阿拉巴马州的土地利润减少了90%。美国农业用地蓬勃发展，在20世纪初小麦价格回升，使得土地开始好转收益率上升，最终挤出了泡沫。

　　市区房地产也一样是脆弱的。20世纪初，纽约和芝加哥房地产蓬勃发展，通胀调整后，纽约市土地价格大涨超过了20世纪20年代的50%。高租金促进了盈利，投资者开始关注到摩天大楼对供给的影响，在1933年时，芝加哥环商业区五十层的大厦增加了十倍，看起来更少数量的大厦比价格下降好。

　　新增加的供应也有助于美国最近的房地产尖峰市场，尽管美国不限制建设但郊区的房价飙升。格莱斯先生打趣道，“如果把整个国家装在得克萨斯，那么每家平均超过一英亩。”在一个供不应求的市场中，价格最终会上涨，即使供需关系会有助于刺激建设热潮。

　　错误的选择

　　尽管宽松的信贷政策是美国房地产史上的一个共同点，然而低利率是不公平的，格莱斯先生预计，在上升、下降、平直走势之中出现繁荣，然而似乎更有风险。

　　1800年《土地法》允许买家购买一小部分公共土地，前期成本延迟两年付款。为买家创建了观察价格的窗口期，然后决定是否交易，使得土地投资更有吸引力。20世纪20年代住房抵押贷款证券化成了新的时尚，投资者也承担违约的风险。抵押贷款和联合担保在2000年起到了类似作用，美国人是房地产的赌徒，历史经验表明，最好不要再给他们增添赌注。■

　　（本文选自《经济学人》。译者：龚蕾）

　　By 《经济学人》