丈夫卖房妻子“拆台” 告上法庭要收回房产

　　古往今来，房产纠纷案例在法律纠纷中都较为普遍，特别是房屋买卖合同纠纷案件更是数不胜数。当买卖双方某一方觉得己方在交易过程中“吃了亏”，就不免要上诉法庭争辩一番。

　　前段时间，家住渝中区的陈先生将自家房产卖出，却不曾想出差回家的妻子发了火，硬是一纸状书告上法庭，请求收回房产。下面就具体来分析这则案列：

　　本期案例

　　2013年9月22日，陈先生以6.5万元将其房改房出售给王先生，双方签订《售房协议》。

　　协议签订的第二天，王先生又与周先生签订了《房屋转让协议书》，以6.7万元将此房转卖给周先生。

　　同日，陈先生与周先生签订了《房地产转让合同》，合同载明购房款为3.5万元，其它内容与《房屋转让协议书》一致。

　　周先生按购房款6.7万元履行，陈先生实得购房款6.5万元，王先生实得2000元。

　　随后，陈先生将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周先生。周先生于2013年9月23日向房产部门提交了《房地产转让申请审批书》，并向房产部门提交原产权人的户口本、结婚证、杨先生的书面同意书、房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等相关材料。

　　其中，除周先生本人的身份证外，其余证件均系陈先生提供，而陈先生爱人杨女士的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。

　　2013年9月28日，房产部门批准了该诉争房屋转让，并于10月22日向周先生核发了该房的所有权证。

　　2013年10月19日，周先生与陈先生就所购房屋的水、电费用进行了结算。12月3日，周先生与某置业公司签订《房屋拆迁协议》，房屋被拆迁，周先生领取了安置款10.83万元，搬家费300元。

　　此后，原房主陈先生的爱人杨女士以自己为“房屋共有人，未在交易书上签字，且自己到外地出差不知道其夫陈先生卖房”为由，主张买卖合同无效并返还诉争房屋，于2013年11月27日诉至法院。

　　法院审理后认为，陈先生与周先生签订的合同应视为有效合同，驳回杨女士诉讼请求。

　　律师解析

　　重庆睿渝律师事务所胡亮律师认为，由于本案中的周先生是善意、有偿取得诉争房屋所有权，杨女士即使不知道或不同意其夫陈先生的出卖行为，也不影响周先生依据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。

　　杨女士之前所说诉争房屋系其夫陈先生单方出卖，其并不知晓，并举证在此期间她本人在外地出差，以及未在《房地产转让合同》上签字等，但这都不足以对抗善意买受人周先生。

　　最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　根据此条规定，杨女士不得以不同意或不知道为由对抗买受人周先生，而且周先生已实际向出卖人陈先生支付了房屋房价，且已实际占有、使用该房屋并取得房屋所有权证。即使陈先生擅自处分共有房屋，杨女士确实不同意或不知道的情况下，但因为周先生是善意、有偿取得的房屋，也应当维护其合法权益。

　　同时，根据最高人民法院《关于贯彻执行，《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　周先生与陈先生签订的《房地产转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。

　　综上，胡律师认为，杨女士以出卖房屋未经共有人同意为由，主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。

　　记者侃案

　　本案主要是由于丈夫陈先生在卖房问题上未与妻子事前良好沟通，而上演的一出闹剧。陈先生妻子上述法庭主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不应成立，陈先生与买受人周先生签订的合同仍然有效，合同双方的买卖交易是在法律限制范围内进行的善意且有偿行为，并未损害某一方利益。杨女士即使不知道或不同意其夫陈先生的出卖行为，也不影响周先生依据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。

　　名词解释

　　房改房：

　　1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

　　房产转让：

　　房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为，其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。

　　文|兰沫渃

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