推高房租才能盈利？自如、蛋壳们“带血”的商业逻辑

　　自如等长租公寓的定价水平远远高于市场平均水平的现象如果不能得到有效扼制，那么，年轻人不仅买房要啃老，租房也得靠家人支持

　　站在风口浪尖的长租公寓，似乎委屈地背了一个锅，而从资本逐利的天然驱动性来看，长租公寓们被指推高房租并不冤枉。

　　半个月前，我爱我家原副总裁胡景晖掀起了中介行业的一股热潮，直斥自如、蛋壳公寓等以高出市场20%~40%的价格抢房源，是房租上涨的推手。

　　此事一出，胡景晖次日高调离职，而北京住建委也约谈了自如、蛋壳等主要的住房租赁企业，要求不得以高于市场水平哄抬租金抢占房源，各租赁企业负责人也表示自家公寓不存在故意哄抬租金的行为，承诺不涨资金。

　　就该事件，有多位业内人士表示，房租上涨是受调控、高房价、季节性多个因素共同导致的结果，但从资本逐利的天然性来看，长租公寓或多或少在其中助推了一把。对此，《投资者报》记者向自如、蛋壳、相寓等多家公寓品牌发去采访函，截至发稿，仅蛋壳公寓给予相关回应。

　　房租普遍上涨

　　引发这一轮关于长租公寓话题背后的事实是，北上广深等一线城市平均租金7月份同比增长超20%。

　　据一位北京的自如客向《投资者报》记者反映，其租住的房间前后一年时间就上涨1100元，涨幅高达37.93%。

　　据该租客透露，其于2017年9月末在北京中关村区域租的自如，户型为两室一厅，其只租了其中一间，因该房源为转租方，当时价格仅要2900元。今年7月份自如管家开始催续租，直接给了一个续租价格4000元。“其实，一开始是要涨到4500元，然后管家说申请了一下说给降低500元，最后降到了4000元，”该租客对记者表示。

　　针对续租房租涨幅，自如管家向该租客给出的解释是“自如，作为长租领导品牌，有着严格系统的收出房价格控制体系，不存在一线员工随意修改和哄抬价格的可能。”而针对这一价格控制体系，自如相关负责人称公司计价模型，根据市场价格计算精准的收出房价格。

　　事实上，上述租客并不是个例。据该租客介绍，住在他隔壁的室友，之前的租金是3900元，续租时也被要求涨到5500元，后因“续租不得上涨高于5%”的规定，自如降低到4000元。

　　这只是当前租赁市场的一个缩影。数据显示，7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。

　　其中，北京以20.3%的增幅位居第六，排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。

　　针对房租大幅上涨，各地区政府高度关注，北京、南京、天津等率先发表声明严查租赁企业哄抬租房价格，垄断租赁房源等行为，并约谈租赁企业。

　　对于此现象，有专家称，可以设置类似房地产调控“限价”的房租指导价，动态调整涨幅上限。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖则在8月26日某论坛上表示，房租涨幅必须要低于公司单位的工资涨幅。

　　此外，胡景晖还表示，要想真正的解决房屋租赁问题，必须让“国家队”尽快入场。“中介市场上份额最大的前三或者前五的房产中介，必须由国资控股。”胡景晖说道。

　　自如们的商业逻辑

　　针对房租上涨现象，胡景晖认为，长租公寓应该承担三分之一的责任。“所谓长租公寓在资本的挟持下，高价收房，超出市场平均合理租金20%到40%收房，这是事实。”胡景晖在论坛上表示。

　　当然，他也指出，房租的上涨存在很多方面的因素，包括CPI、货币因素、季节性因素的推动。另一方面从需求的角度来看，一线城市在人口机构上叫做腾笼换鸟，需求结构的变化也推高了房价。

　　诺亚财富地产研究负责人黄琳珊也表示，长租公寓是推高房租的原因之一，但不是唯一的原因，受调控、高房价影响，租房需求增多，也是推手之一。

　　“自如、蛋壳等长租公寓品牌以高出市场20%~40%的价格收房，这个现象确实存在。每一家收房条件都不相同，为了竞争，彼此抬价，很常见。”黄琳珊进一步向记者表示。

　　易居智库中心严跃进则表示，现在说的长租公寓涨价，有一点是明确的，即此类房屋的装修成本比较高，很多都是装修了以后再进行租赁，所以租金会提高。正如严跃进所说，类似自如、蛋壳等长租公寓均属于分散式公寓，通过从个人业主收房再进行改造，存在着拿房成本、装修成本、人工成本和融资成本等。

　　以自如为例，2018年1月16日，自如完成40亿A轮融资，估值在300亿元左右，若以竞争对手我爱我家截至8月30日36.82倍的市盈率为参照，自如每年得盈利8.15亿元。

　　而据公开报道，自如目前房源规模约70万间，8.15亿元分摊到70万间房源上，也就意味着1间房每年要盈利1164.3元。据记者了解，自如每间房仅装修成本就达到3万~5万元，还有拿房成本、人工成本、融资成本等，要如何在覆盖成本的情况下实现1164.3元的盈利？

　　尽管矢口否认推高房租，但自如等长租公寓的定价水平高于市场租金平均水平却是事实。以上海租房为例，记者比较了房东通过中介租赁的挂牌价格与自如定价的差异。一套位于锦南浦三小区的62平方米的2室1厅1卫户型，自如定价5290元/月，另收取8%的服务费也就是5713.2元。

　　而58同城上显示，锦南浦三小区该户型参考价格范围在4750元~5450元/月。此外，记者了解到，同小区、同面积、同户型的租赁房源，有一套挂牌租金是4100元/月，另一套为4900元。

　　此外，位于临沂七村小区的一室户，记者在自如APP上看到共有三套房源，定价分别为4030元/月，4390元/月，4490元/月，面积分别为36平方米、38平方米、38平方米。

　　而在中介平台上挂牌该小区的一室户房源，租金价格普遍在3470元~3930元/月，面积与自如房源相差不大。

　　多位受访的租客对记者表示，目前的高房租已经很难独自负担，偶尔也需要家人的支持。

　　《投资者报》记者 杨春霞 高方方