大名城债务暗礁

　　大名城迎来偿债高峰，已经抵押大部分资产的大名城急需发行新债来偿还旧债。

　　一则债券中止发行的公开信息让大名城（600094.SH）映入投资者的视线中，债务陆续到期、自身负债居高不下的大名城借新就是为了还旧。

　　大名城2018年半年报显示，公司目前发行的债券将在2019年和2020年接连迎来到期还款日。公司之前的发债公告已经表明，发行新的债券就是为了偿还公司债务。

　　如今，非公开发行虽已获准但上限缩水至35亿元，公开发行则受到挫折。房地产开发商以债养债并不新鲜，这也是房企高负债的推手之一，如果楼盘能够快速去化、债券能够顺利更替，则以债养债模式可以维持下去。

　　在大名城的土地储备中，西北重镇兰州是公司重中之重的项目所在地，主要土地储备皆处于此。兰州项目去化直接关系大名城的营收表现，从预售来看，情况并不理想。

　　偿还高峰 发债遇阻

　　2月中旬，上交所信息显示，大名城计划公开发行24亿元公司债一事已处于“中止”状态，久未发债的大名城甫一出手就受到挫折。

　　大名城的发债计划肇始于2018年11月16日。根据当时的公告，大名城计划公开发行不超过24亿元公司债，非公开发行公司债的规模上限则达到50亿元，所募集资金在扣除发行费用后，将全部用于偿还公司债务等用途。

　　大名城上次发行债券还要追溯到2016年。2016年3月底和9月初，大名城先后非公开发行了规模为5亿元和35亿元的私募债；2016年8月底，大名城还公开发行12亿元的公司债。

　　2018年3月底和7月底，大名城分别完成向债券投资者回售上述非公开债券1.5亿元和15.1亿元，即剩余金额为3.5亿元和19.9亿元，将于2019年3月25日和2019年9月9日到期。

　　2016年8月底公开发行的12亿元公司债到期日则是2021年8月29日，但若投资者行使回售权，则本期债券回售部分的到期日为2019年8月29日。上述两期私募债也是在回售截止日前部分投资者选择了回售。

　　在公司的未到期债券中，2015年发行的16亿元债券到期日为2020年11月，仍有近两年的时间且回售截止日已经在2018年11月到期，因此这笔债券短期内无需公司分神；其余三笔在2019年要么到期，要么有回售条款，这一年也是大名城需要偿还债券的高峰。

　　稍显安慰的是，在公开发债暂时中止后，大名城非公开发行债券并未受到太大影响。2月23日，大名城公告称，公司非公开发行公司债券获得交易所获准，但规模缩水明显。最初，大名城计划的上限是50亿元，如今，规模不超过35亿元。

　　如果仅仅是债券的偿还，或许还不至于让大名城有太大的压力。事实上，意识到借贷压力的大名城已经开始收缩负债规模。即使如此，公司的负债依然压力沉重，否则公司也不会将大部分资产全部抵押融资。

　　流动性风险

　　从长短期借款来看，大名城并非处于最高峰。2015-2017年，大名城的短期借款分别为18.2亿元、26.4亿元和32.03亿元。2018年三季度末，公司的短期借款为23.38亿元，略有下降。

　　同时，2015-2017年，大名城的长期借款分别为56.89亿元、100.6亿元和80.53亿元，应付债券分别为20.8亿元、76.12亿元和67.54亿元，2018年三季度末分别为86.34亿元和35.82亿元。

　　与2016年的逾百亿元相比，目前大名城长期借款的规模处于下降趋势中，应付债券的降幅更是明显。与之迥异的是，2015-2017年，大名城一年内到期的非流动负债分别为18亿元、24.7亿元和50.08亿元。2018年三季度，这一数值微降至47.07亿元。

　　大名城的公告显示，公司2018年累计新增借款为-121.27亿元，即2018年公司在主动收缩借贷规模。这从公司的现金流量表也能窥见一斑。

　　2015-2017年，大名城取得借款收到的现金分别为109.32亿元、211.84亿元和86.45亿元。2018年前三季度，公司取得借款收到的现金为66.43亿元。

　　2015-2017年，大名城偿还债务支付的现金分别为61.16亿元、149.97亿元和85.47亿元，2018年前三季度为110.91亿元。对比以后不难发现，大名城借款在慢慢减少，还款在逐渐增加。

　　不论是主动行为抑或是宏观环境所致，大名城在压缩借贷规模、降低财务杠杆。纵使如此，大名城降低的是长期负债，短期借贷并未明显减少。

　　首先，2018年三季度末，大名城23.38亿元的短期借款规模仍处于历史高位。与之接近的房企包括保利地产（600048.SH）和新城控股（601155.SH），其2018年三季度末的短期借款分别为26.51亿元和22.7亿元，这两家房企的规模是大名城远不能及的。

　　如果以2017年年报来看，大名城的短期借款仍然偏高。2017年，保利地产的短期借款为30.67亿元，甚至要少于大名城的32.03亿元短期借款。

　　2017年，大名城的营收为102.44亿元，与之规模较为接近的是海航基础（600515.SH）、福星股份（000926.SZ）和华远地产（600743.SH）。2017年和2018年三季度末，华远地产的短期借款为零；福星股份分别为13.38亿元和7.13亿元。

　　房企的开发项目一般都在一年以上，这也是为什么开发商主要借贷资金都是长期借款的原因，短期借款用于项目开发的“短贷长投”不但是金融监管机构明令禁止的，也会增加企业的财务风险。

　　大名城降低借款规模是有意为之还是不得已的选择呢？从公司资产的抵押情况来看，大名城多少有些无可奈何的意味，公司已经没有更多可用于借款的抵押资产了。

　　2014-2017年，大名城的资产规模分别为215.29亿元、364.76亿元、541.56亿元和569.73亿元，2018年上半年末资产合计是564.82亿元。

　　在2014年年报中，大名城开始详细介绍公司受到限制的资产情况。2014-2017年，公司各类受到限制的资产分别为89.48亿元、110.87亿元、266.63亿元、322.36亿元。2018年上半年末，公司资产受限为363.76亿元。

　　这就是说，在2014-2017年，大名城受限资产的占比分别为41.56%、30.4%、48.87%、56.58%。2018年上半年，这一比例进一步增长至67.13%。

　　在房企质押融资中，存货是常见的选择。在2015年之前，大名城的主要受限资产也是存货。2014年和2015年，大名城各类受到限制的资产为89.48亿元、110.87亿元，其中因借款而处于质押的存货金额为86亿元和104.19亿元，即公司此时受限资产基本就是存货。

　　2014年和2015年，大名城的存货分别为167.79亿元和288.7亿元。也就是说，构成主要质押内容的存货占公司存货的比重尚且不足一半，公司还有足够的空间去释放更大的杠杆。

　　2016-2017年，大名城受限资产中的存货分别为188.79亿元和267.86亿元，占同期公司受限资产的比例为71.33%和83.09%，存货仍是主要质押资产，但比重明显下降。

　　2016-2017年，大名城的存货金额为337.12亿元和372.58亿元，质押存货占比达到了56%和71.89%。从不足一半到占比超过七成，大名城的质押杠杆明显放大。

　　2018年半年报显示，大名城用于抵押融资的存货达到319.98亿元，占公司同期379.99亿元存货的比例进一步提升到84.21%。

　　也就是说，大名城已经将绝大多数存货质押融资，存货质押杠杆继续向上提升的空间几近消失。

　　除了存货质押融资外，大名城也将其他资产质押融资。以2017年年报为例，2017年，公司11.34亿元的其他非流动资产受限，是因为大名城将长期的委托贷款债权为借款作质押；有10.07亿元的一年内到期的非流动资产受限，是因为大名城将应收融资租赁款的债权为借款和发行债券融资作质押。

　　无论是存货抑或货币资金，无论固定资产还是在建工程以及各种流动和非流动资产，大名城悉数将这些资产用于质押融资。在如此高质押的前提下，公司减少借款是主动行为还是押无可押呢？

　　拿出大部分资产用于质押融资，这或许可以说明大名城的资金并不宽松。即使如此，公司对大股东等关联方仍慷慨解囊不断借款。

　　2017年，大股东福州东福实业发展有限公司（下称“东福实业”）向公司提供新增借款15.1亿元，资金成本为5.05%。

　　但同时，大名城向东福实业及其关联公司提供了约32.3亿元资金拆借，拆入资金尚且不到拆出资金的一半水平。

　　2016年，东福实业向大名城及控股子公司累计提供阶段性资金拆入金额34.54亿元；同时，公司向东福实业及其他关联方拆出资金约53.82亿元，拆出的资金额同样远高于拆入资金。

　　在拆出资金流向中，只有少部分资金流向了除大股东以外的其他关联方，绝大多数资金由大股东东福实业借走。

　　房企的主要资金来源中，除了对外借款外，就是销售回款。作为一家三线房企，大名城的年销售规模不过百亿左右，公司的项目储备中，大股东所在的福建和公司着力发展的西北城市兰州是公司存货集中地。深耕多年，有“造城”规模的兰州综合项目发展如何呢？

　　艰难去化

　　注册于上海的大名城创立于福建，东福实业和实控人俞培俤都有着福建烙印。但与凶猛扩张的闽系地产商相比，大名城稳步增长的销售规模却显得格格不入。在地产商绞尽脑汁争夺行业排名甚至不惜将销售规模“注水”时，大名城的真实业绩在第三方的统计中居然是大幅缩水的。

　　以克而瑞统计为例，根据其统计，2016-2018年，大名城的签约销售规模分别为52.3亿元、82.6亿元和105亿元，行业排名分别为198名、150名和153名。

　　而根据大名城的年报，2016-2017年，公司签约销售为137.79亿元和150.55亿元，明显高出克而瑞统计结果，公司排名应在117名和104名。

　　2012年是大名城发展中的重要一年。按照公司年报的说法，在这一年“公司通过与多个地方政府签订一、二级联动开发供地协议的合作模式，控制的土地储备达到约2917.32 万平方米(折合43760亩)。上述土地将在2013年陆续转为可开发用地”。

　　根据大名城官网介绍，大片土地主要由以下4个项目构成：2012年3月，公司投资开发福州市永泰县葛岭镇东部温泉旅游新城项目，项目占地面积约4000亩，规划面积6000亩；4月投资开发唐山市滦县温泉旅游文化项目，项目用地面积约6000亩；9月签约福清市观溪新区西片区土地一级综合整治及开发项目，项目用地约3500亩；10月，参与兰州高新区榆中园区东部科技新城项目首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。

　　但这4个项目的进展并不理想。唐山滦县温泉旅游文化项目计划投资11.03亿元，2014年年报显示，期末投资为3749万元，但直至2017年年末，该项目的投资金额依然是3749万元，项目没有任何进展。

　　计划投资15.09亿元的名城永泰东部温泉新城综合开发项目同样如此。2014年年末，该项目的投资金额为95万元，2017年年末同样没有任何增加。投资总额为95.43亿元的福清市观溪新区项目是有进展的唯一项目，截至2017年年末，投资金额为8.38亿元。

　　至于兰州高新区榆中园区东部科技新城项目则已经转让他人。2016年，大名城公告以7.35亿元向兰州高科投资发展集团公司转让所持有的控股子公司兰州高新开发建设有限公司80%股权，从而退出了该项目的土地一级市场开发。

　　虽然退出了一级市场开发，但大名城在兰州仍有大量的土地储备和开发项目。2017年年报显示，在公司持有的178.53万平方米待开发土地面积中，西北区域以122.82万平方米占据了大头，公司起家的东南区域仅有48.92万平方米。

　　大名城上述土地储备的规划计容建筑面积合计为408.94万平方米，其中西北地区为274.73万平方米，东南地区为116.66万平方米。西北地区的建筑面积占比达到67.18%，是公司未来的收入保障。

　　西北土地储备就是公司在兰州的储备。大名城目前在兰州的主要项目有两类，一是以住宅为主的兰州东部科技新城一期和兰州东部科技新城合兴合盛家园；另一个则是兰州名城城市广场，以商业办公为主。

　　从预售情况来看，项目的前期销售并不理想。2015-2017年，兰州东部科技新城一期的可供出售面积均为150.1万平方米，同期累计预售面积为60.36万平方米、75.86万平方米和131.87万平方米，直至2017年预售才有所好转。

　　2016年和2017年，兰州东部科技新城合兴合盛家园可供出售面积为18.93万平方米和24.95万平方米，已预售面积分别为34764平方米和17.1万平方米，预售情况难言乐观。

　　2018年上半年末，兰州东部科技新城一期预售面积为144.72万平方米，基本消化完毕，兰州东部科技新城合兴合盛家园预售面积为18.87万平方米，两年半时间过后，项目的去化率仅75.63%，尚不足八成。

　　以商办为主的兰州名城城市广场同样在2016年开启预售。2016-2017年，兰州名城城市广场的可供出售面积均为47.07万平方米，其已预售面积分别为12.07万平方米和17.13万平方米。

　　可供预售面积没有变化，但两年内兰州名城城市广场项目的已预售面积合计也只有17.13万平方米，2018年上半年末，兰州名城城市广场继续预售，期末的已预售面积为19.47万平方米。从预售开始，时间已经过去了两年半，但兰州名城城市广场项目的去化率仅略高于40%，具体数值为41.36%。

　　在兰州，大名城手中还有200万平方米的项目等待销售，这次公司又会消耗多久的时间呢？

　　对于文中所提及的问题，大名城相关负责人仅对《证券市场周刊》记者表示，公司经营状况良好，并未回答具体问题。

　　本刊记者 杨现华／文