融信中国激进黑马

　　仅用三年时间就完成了从百亿级到千亿级的跃升，速度之快令人咋舌。

　　福建莆田欧氏三兄弟的创业史可谓光耀门楣。

　　老大创办的欧氏集团多元投资风生水起，老二欧宗荣创办的正荣地产（06158.HK）和老三欧宗洪创立的融信集团（03301.HK）双双跻身地产销售千亿行列。

　　其中，欧宗洪执掌的融信中国，仅用三年时间就完成了从百亿级到千亿级的跃升，速度之快令人咋舌。

　　但仔细分析其成长史，高价格拿地、高负债经营一路相伴，彰显了这家激进的房企快速做大规模的野心。

　　进入2019年，融信主动降速，力求优化财务报表，实现“有质量的增长”。但在融资成本高企，房地产调控政策密集出台的背景下，融信的这一目标能实现吗？

　　拿地后遗症

　　2018年，融信中国报告期内实现合约销售1218.84亿元，同比增加73.35%；而这一数字在2015年还只有119.17亿元。

　　这背后，伴随着对土地的大规模储备。在地王频出的2016年，融信因拿下“上海静安地王”在江湖中名声鹊起。

　　该年8月17日，上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。

　　最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平米的名义楼板价，14.3万/平米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，未来项目售价毫无疑问将超过15万/平米。

　　一战成名后，融信并没有停下扩张脚步。2017年，融信新收购地块78块，总建筑面积达1481.5万平米。

　　然而，这两年高调拿下的地王，却迟迟不能贡献正向的销售额。有报道显示，2016年融信拍下的上海静安区中兴社区地王，至今仍面临解套难的问题，项目发展近乎停滞。

　　南京仙林湖地块历时两年多建设，已有案名的融信世纪东方项目，曾宣传将于今年3月开盘。但据房产中介表示，该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

　　大手笔拿地，加大了终端销售成本，于此同时，土地开发沉淀了过多资金，在以快字著称的房企竞争中，融信的去化效率也处于末位。

　　据统计，存货周转率和资产周转率双项指标均低于均值的企业，仅有融信和泰禾两家闽系房企。其中，融信的存货周转率为23%，资产周转率仅为18%。

　　在盈利能力方面，2016年高调拿地，导致2017年其销售毛利率大幅下降至16.56%；2018年回升至23.47%，但与规模相近的房企相比，仍不占优势。

　　面对2018年融资成本上涨，以及调控收紧，曾经的“地王收割机”显得极为谨慎。2018年融信中国新增拿地显著下降，全年新增土储478万平方米，同比大幅下降68%；拿地总价191亿元，同比大幅下降73%。2019年计划拿地也相对不多，预计土地购置金仅200亿元。

　　值得注意的是，2018年融信获取的24幅地块中，23幅全为合作开发的方式，新增土地储备权益建面占比仅为41%，相比2017全年继续下降了9个百分点。过多依靠合作开发，也将为公司盈利能力埋下隐患。

　　高成本融资

　　进入千亿俱乐部后，欧宗洪更加注重企业生命质量。

　　在2018年的业绩发布会上，欧宗洪认为只有先降成本，后续发展才会更安全。在回答投资者提问时表示，“降负债率是每个企业的问题，我们今年会特别关注。降负债率与规模增长平衡确实是一个问题”。

　　欧宗洪表示，为后续发展更健康，今年公司将会更关注把各项成本包括融资成本等降低。融信执行董事张立新透露，融信总借款数为625亿元，一年内到期的债务248亿，而融信集团截至2018年底现金仅有249.96亿元，刚好与—年内到期债务相持平。

　　今年融信的短债规模248亿元，与往年差不多。欧宗洪目标是2019年底将短债控制在80亿左右，净负债率降到70%-90%，3年内降到合理水平。“有的企业今年解决规模，再解决利率和债、期权等问题，而我们是今年先解决债和期权、公司内部管理等问题。”

　　梳理融信近两年的融资手段，其实正是通过借新还旧，多发长债来优化财务指标。

　　据克尔瑞统计，2018年融信中国积极融资，在境外累计完成了10亿美元的优先票据发行；在境内完成了13亿资产支持证券，和20亿住房租赁专项公司债券发行。

　　此外融信还于2018年6月通过增发配股，以每股10.62港元的配售价格配售1.035亿股，募集资金约11亿港元。

　　单从融资成本来看，其发债利率基本都超过10%。2018年12月19日，融信中国发行2亿美元优先票据，年利率11.5%。2019年2月19日，融信中国发行2.07亿美元优先票据，年利率11.25%；2月26日，融信中国发行3亿美元优先票据，年利率10.5%。

　　今年4月18日，融信中国发布公告称，成功发行2亿美元、票息8.75%，年期3.5年的优先票据。该笔票据为融信中国上市以来发行的年期最长、利率最低的美元优先票据。

　　但8.75%的利率并不低，同期发美元债的融创利率为7.875%，旭辉为6.55%，雅居乐为6.7%，近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%-8%之间。

　　在销售端，以“稳”为2019主基调的融信开始减速。6月3日，融信发布的5月末数据显示，该集团5月實现总合约销售额约110.88亿元，同比下降约9.18%。

　　1-5月，融信中国实现总合约销售额466.48亿元，同比增长仅4.29%；总合约建筑面积约为249.38万平方米，同比增长约19.67%；但平均售价约为每平方米1.87万元，同比减少12.85%。

　　在销售增速下降的情况下，销售均价也在下滑，—贯以高品质著称的融信，如何保证盈利能力？高频率高利率融资的情况下，如何保证负债水平的下降？

　　至少目前，这些问题仍旧困扰着这家千亿黑马房企。

　　谢泽锋