中南置地3000亿豪言背后的隐忧

　　创业31年，南通商人陈锦石所创立的中南集团，已经跻身中国企业500强第118位，中国民营企业第24位，ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。24位，ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。

　　从建筑商到中国第18大房企，中南置地声名愈发显赫，这位曾经低调的包工头也已成为富豪榜上的常客。

　　集团旗下房地产板块近年来增速惊人，根据克尔瑞的数据，2018年中南置地合同销售金额1520.5亿元，位居百强房企第18位，提前三年完成千亿目标。

　　业绩增长可圈可点， 但相比过去几年的增长速度已经开始放缓。

　　要知道，2015年其销售金额才仅有229亿元，也就是说中南置地三年间销售额增长五倍之多，排名跃升24位。

　　这家低调而又略显神秘的苏南房企，如何实现跃进式跳升？面对如今高企的融资成本，上半年规模房企销售额增速放缓，中南置地又如何实现3000亿元的豪言？

　　跃升

　　靠建筑施工打下基业，凭借房地产做大规模。陈锦石为公司奠定了基础，而他的女儿，1985年生的陈昱含则将中南置地从百亿带到了千亿规模。

　　2018年，中南置地已经在全国100座城市，开发了300座楼盘，拥有80万名业主，年销售额超过1500亿。

　　而这位年轻的80后掌门人，野心要远大于上一辈人。陈昱含在2017年初喊出“中南置地要在3年内进入行业前十，剑指3000亿元目标“的口号。对此，陈昱含曾表示，未来几年3000亿销售额就是进入房企前10强的门票，对于中南置地来说，进入前十强还来得及。

　　与此同时，明星职业经理人陈凯也被中南建设招致麾下，陈昱含将中南置地董事长位置让与陈凯，自己担任CEO。此后，中南置地的规模就如火箭般蹿升。

　　陈昱含喜欢将公司所在各区域称为“战区”，比如江苏战区，北京战区，成都战区、武汉战区……

　　战区有两个玩法：“竞争游戏”和“裂变游戏”。在竞争的游戏中，谁强谁成长。打破相邻战区的属地限制与保护，鼓励几个相邻战区间互相竞争，互抢资源。总部明确规则，除了公开招投标拿地之外，可以跨区域甚至跨省份拿地和开发、销售。

　　裂变的游戏中，某个站区项目数量超过一定量后，又或项目群管理成熟后，一个战区可以裂变几个新的战区。

　　在这样的狼性竞争中，中南早就吹响了剑指3000亿的冲锋号。

　　起初中南置地以开发长周期大盘为主，而在陈昱含上任后，高周转成为公司追求的目标。内部要求三、四线城市项目4个月开盘，7个月现金流回正，而一线城市现金流回正时间为12个月，二线城市9个月。

　　根据中指研究院数据，今年上半年中南置地斥资277亿元拿地472万平方米。克尔瑞数据显示，上半年公司新增货值达854.5亿元，位居行业第16位。

　　其中最大的一笔要数杭州牛田单元地块。3月4日，杭州以总价60.16亿元的价码成功出让7宗地块。其中，中南建设子公司杭州鹏元投资管理有限公司以41.69亿元的价格，拿下位于江干区的牛田单元R21-07住宅地块。

　　据悉，该地块起拍价为29.19亿元，在经过百余轮举牌竞价后，中南建设以溢价42.8%的价格拿下。

　　土地储备是房企发展的“粮草”，“积极补仓”则是中南置地近两年不变的策略。根据公告显示，2018年，中南建设共新增项目112个，总规划建筑面积约为1603.32万平方米。而千亿阵营里的阳光城去年新增项目为85个，金地去年新增项目为83个。

　　3000亿的雄心壮志确实鼓舞人心，但企业发展也得符合行情大势。今年上半年，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月，TOPl00房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。

　　中南置地房地产业务也不例外，上半年累计合同销售金额约811.9亿元，比上年同期增长24%；累计销售面积约646.0万平方米，比上年同期增长24%。

　　其业绩增长可圈可点，但相比过去几年的增长速度已经开始放缓。早在2017年初提出的三年后完成3000亿的目标，恐怕并不那么容易实现。

　　2018年末公司资产负债率已高达91.69%

　　隐忧

　　在高速发展的同时，中南建设也出现了不少隐忧。

　　首当其中的就是负债率问题，伴随着规模的扩张，中南建设负债率持续攀升。2018年末公司资产负债率已高达91.69%，衡量房地产企业综合债务指标的净负债率也不容乐观。

　　wind金融数据显示，2019年一季度，中南建设净负债率为167.05%，虽然较2018年底的191.52%大幅下降24个百分点，但仍旧处于行业高位。

　　不过，从还债能力来看，中南建设安全边际较强。2019年—季报显示，公司有息负债582.6亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债132.0亿元。

　　一季度，经营性现金流入276亿元，与此同时，公司持有货币资金244.2亿元，远高于一年以内要偿还的全部有息负债，偿债能力较强。

　　而中南建设净负债率如此之高，究其原因则是因为其股东权益占比过低，根据公司一季报，其所有者权益仅为202.6亿元，占总资产比例仅为8.44%。过低的所有者权益导致公司净负债率长期处于高位。

　　其次，公司还需在规模扩张的同时兼顾盈利能力的提升。根据公司财报显示，中南建设2016、2017、2018、2019年一季度销售毛利率分別为16.41%、16.31%、19.56%、24.34%；销售净利率分别为1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。随着前期房地产销售的逐渐结算，公司盈利能力已有所好转，但仍旧需要进—步提升。

　　同样是近年来十分激进的阳光城，其盈利能力也强于中南建设。根据公告显示，阳光城2016、2017、2018、2019年一季度销售毛利率分别为23.31%、25.08%、26.06%、27.38%；销售净利率分别为Z30%、622%、6.92%、4.99%。

　　另外，虽然公司一直强调“高周转”。但据同花顺数据显示，公司一季度存货周转率仅为0.05，而上年同期为0.08。