成交量下跌，房企或要打折卖房，刚需买房时机到了？

　　后疫情时代的房地产市场，在“内循环”刺激下，将迎来哪些机会与挑战？“房住不炒”的基调下，哪些调控政策需要延续？哪些需要修正？8月12日上午，在观点2020博鳌房地产论坛上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友和中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲就此问题进行了探讨。

　　房地产发展太快会形成挤出效应

　　在观点2020博鳌房地产论坛上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示，目前房地产政策调控的思路非常清晰，目的非常坚定，就是“房住不炒”，“因为如果房地产过快发展，会对其他行业形成挤出效应，同时挤出消费。”

　　管清友表示，在国民经济当中，房地产发挥着非常重要的作用，目前政策调控思路比较明朗，就是“房住不炒”，不允许房价过快上涨，但也不允许房价出现大跌，一定是平稳发展。大家可能会问，为什么涉及到30多个其他行业且在国民经济中占很大比重的房地产行业，政府会强调“房住不炒”，这里面有一个非常重要的前提，从宏观层面考虑，如果房地产过快发展，会对其他行业形成挤出效应，典型的如深圳，房价上涨过快，其他行业发展受到影响，同时会挤出消費。

　　在坚持“房住不炒”的同时，政策也强调一城一策，但是在管清友看来，一城一策在执行层面也比较困难，前提是房价肯定不能过快上涨。管清友认为，地方政策应该从供给端入手，增加住宅用地的供应。

　　对于未来宏观经济走势，管清友表示，上半年中国的经济表现超出预期，来之不易。未来一年，中国经济还将处于一个稳定的回升状态，但这是一种微弱的复苏。

　　值得关注的是，近期内循环成为热词，高层多次强调。7月30日召开的中央政治局会议明确提到，“我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。这个新发展格局，将是未来一段时间内制定宏观政策的基本出发点。

　　内循环下，房地产会迎来哪些机会？管清友认为，房地产应该是平稳发展，不会有大的利好，也不会受到重大冲击。

　　改善调控政策减少梗阻

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在接受采访时表示，内循环就是开发国内市场，需求创造供给，供给推动需求，这是一种良性循环，避免产生梗阻，这个概念比创造内需，更强调供求之间的平衡、相互促进。

　　在房地产方面，应该如何做？樊纲表示，房地产要平稳健康发展，不大涨大跌，香港在1998年时房价下跌了60%，拥有房子的人成了负产阶级，市场萎缩，内循环就不起来。“想要防止萎缩，就要防止泡沫，现在的房地产限制政策，就是在防止泡沫，通过限制措施，不让房地产有大的波动，小的波动可以发生。”

　　但是樊纲也指出，一些限制措施产生了梗阻，使得市场循环不畅。诸如限制房价，这是否定供求关系，市场经济的根本是通过供求决定价格，可以限制需求背后的东西，诸如买房资格，如果限制价格，供求就会不均衡，市场就会扭曲，诸如会产生内部腐败等，调控措施要有，但是怎么使得市场供求关系互相促进、市场更好循环，是下一步要思考的问题，要改善政府措施，使得市场更好循环，减少梗阻。

　　对于下半年的房地产市场走势，樊纲表示，疫情之后的复苏，房地产还是很快的，下半年，趋势还会持续。

　　买房过程中“脸皮厚点”

　　受客观因素影响，今年1-2月份全国各地新房成交量下滑明显，甚至部分地区出现“零成交”。受此影响，许多开发商已经提前开启“打折促销”模式，大部分城市房价相对年前均已出现一定程度的下降。

　　对于刚需和改善购房者而言，买房时机已经出现。对于投资客而言，需要格外谨慎，切莫有抄底思想，重点关注市中心低总价的房源情况。

　　分城市来看：一二线城市由于购房需求相对强劲，预计房价出现短暂下跌后，将迎来反弹。三四线城市由于购房需求较弱，预计房价将“低迷”一段时间，购房者不妨等到今年年底再考虑。

　　如果是刚需，可以忽略此部分。

　　众所周知，现在城市间房价分化越来越明显，再也不是过去普涨的行情。就拿2019年来说，有的城市房价涨幅依然可以达到20%以上，而有的城市房价很可能不升反降。因此，投资买房选对城市很重要。

　　那什么样的城市值得投资买房呢？首先，长三角和珠三角大部分经济发达的城市，将成大部分投资客的首选区域。其次，口呈持续流入状态的城市应该重点考虑，这类城市随着未来购房需求的增加，房价很大概率将继续水涨船高。再者，医疗水平高的城市将越来越受到市场追捧，理由相信大家都知道。

　　首先明确一点：今年注定是一个“买方市场”。

　　既然是买方市场，那就意味着购房者议价空间大大提升。这段时间，开发商和中介日子都不好过，购房者对于他们而言就是“救命稻草”。明白了这一点，大家就要在买房过程中“脸皮厚点”，多还价、多要优惠、多要赠品，相信可以省下不少钱。

　　既然是买方市场，那就意味着很多卖方（中小开发商）很可能“活不下去”。因此，购房者在选房的过程中，仅考虑龙头房企推出的楼盘，切勿选择中小开发商的楼盘，避开联合开发项目。目前环境下，部分中小开发商或因资金压力延迟交房，甚至有“烂尾”风险。

　　再强调一次，谨慎投资公寓商铺类房产，旅游地产。

　　木浅一