创新业务模式 服务国企招商

　　2020 年，是青岛产权交易所积极落实国企改革三年行动方案的关键一年。结合青岛市委市政府关于开展“学深圳、赶深圳”活动，青岛产权交易所切实增强围着企业转的服务意识，真正站在企业的角度想问题、定政策、优服务。年中，根据市委、市政府“不断提升专业化、市场化、园区化招商水平、营造一流营商环境”的整体战略，青岛产权交易所开辟专门的招商业务平台，主要功能定位于充分发挥平台优势，抓项目、促投资，为青岛市国有企业招引大项目、好项目、高端项目。

　　1 招商平台成交典型项目

　　2020 年8 月5 日，青岛市李沧区沧安路91 号商业综合体43302.04 平方米招商项目通过招商业务板块挂牌成交，成交合同总金额2.14 亿元。2020 年8 月11 日，青岛延安三路109 号产业园15533 平方米招商项目挂牌成交，成交合同总金额约1 亿元。招商项目总增值率达42.42%。

　　2 招商平台项目运作模式

　　2.1 深入调查项目背景

　　招商类项目以产业园招商和商业综合体招商为代表，一般都存在建成时间长、体量大、业态单一等特点。李沧区沧安路91 号商业综合体项目由青岛海创开发建设投资有限公司出资建设，建成于2012 年6 月，总面积4 万多平米，包括商场和独立产权商铺。建成后由于招商不利，一直处于空置状态。青岛延安三路109 号产业园为青岛华资资产管理有限责任公司的厂房，面积一万五千多平方米，招商方向为金融科创服务、文化创意、新一代信息技术、养老、医美健康、新型社区服务综合体等业态产业园。

　　青岛产权交易所开始介入项目即着手深入调查项目背景，从周边环境、业态、招商方对项目的定位，项目空置的原因等各方面进行深入细致的调研。这是招商项目实施的开始，也是必不可缺的一个关键环节，直接影响后续项目方案设计。

　　2.2 个性化定制项目方案

　　项目方案设计过程中，青岛产权交易所结合项目特点，不仅为招商方做好“参谋”，也要充分考虑引入方的利益。针对青岛市李沧区沧安路91 号商业综合体项目，结合项目特点，协助招商一方制订了涵盖租赁基本条件、标的交接验收、物业管理、标的及附属设施的维护与更新等全部细节的方案和框架协议，并对租赁存续期间标的所有方出售全部或部分房产时如何保障承租方利益进行了细致约定。针对商业综合体项目体量大，装修期长的问题，建议给与半年至一年的免租期。同时，结合市场上商业综合体项目的租金付费方式，对本项目付款方式提出了“押二付一”的方案，即：承租方每月向招租方支付一次租金，支付金额为计租年度租金总额的1/12，同时，向招租方支付计租年两个月租金做为履约保证金。这样做既保证了招商方及时回拢部分资金用于企业周转，也缓解了承租方的付款压力，以此为交易条件挂牌，有助于征集到更多意向方，促进项目成交。

　　2.3 创新项目交易模式

　　招商项目实质成交方式基本为租赁，因为不涉及所有权转移，不受32 号令关于资产转让的交易方式的约束，只要保证交易环节的充分公平公正，在交易模式上可以实现突破和创新。青岛延安三路109 号产业园项目，就是针对项目特点和招商方的需求，实现交易模式创新的一次很好的实践。

　　结合青岛市的产业布局和招商方的要求，本项目定位为通过招商，导入以金融科创服务、文化创意、新一代信息技术、养老、医美健康、新型社区服务综合体等新业态，使闲置已久的企业老旧厂房重新焕发活力，成为市中心的都市产业园区。因此，对意向方在未来园区产业引入方面是否能符合业态特点提出了很高的要求。结合这一项目特色，青岛产权交易所创新交易模式，采取了专家评审与网络竞价相结合的交易方式。第一步，在信息披露期间征集意向方。第二步，信息披露期满后组织专家评审，通过意向方递交响应材料和现场答辩的方式，经过专业评审确定报名的意向方是否符合本项目条件。第三步，符合条件的意向方参加网络竞价。最终，本项目通过第一轮专家评审确定了三家意向方，三家意向方经过第二轮总计207 次报价，确定了中联建业集团有限公司为成交方，溢价率超过 40%。

　　2.4 加强宣传推介

　　青交所在网站上开辟招商专栏，并通过公众号、市公共资源交易网、今日头条等多个渠道，发布项目信息，结合VR 实景看样和视频直播等技术手段，对项目进行充分宣传和推广。同时，根据不同项目特点，进行一对一、点对点项目推介，参与组织多次现场交流谈判，给意向方讲解项目细节和青交所招商业务相关流程，针对不同的交易模式进行详细解释，确保每个意向方都能全方面了解项目具体情况和交易全过程。

　　3 招商平台在国企改革中的积极作用

　　产权市场在服务资本流转、国企改革、动能转换、融资服务等方面均具备独特优势，市场的平台属性帮助交易机构抓住更多机会，促进企业改造提升传统产业、培育新兴产业。2020 年4 月，中共中央、国务院发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，随着产权市场的不断发展，市场的活跃度及配置资源的效率、市场能级将得到进一步提升，产权市场逐步由单一的市场向全要素、全产业链、多元化转变。青岛产权交易所以此为契机，从传统租赁业务中孵化出专业招商平台，根据市场需求为不同项目导入符合要求的新业态，使闲置已久的资产重新焕发活力，通过个性化交易方案、创新交易手段等措施，实现了招商质量和国有资产增值率的双重保障。未来，青岛产权交易所将进一步发挥交易平台优势，创新招商模式，坚持“一企一策”服务思路，重视服务企业长远发展，帮助企业方案设计，市场分析，价值研判，积极运用新渠道、新方式、新手段，进一步提升专业化水平和市场化能力。