浅析“小产权房”的交易困境

　　1 “ 小产权房”的概念

　　所谓“小产权房”，并非严格意义上的法律术语，而是与完全产权房相对应的约定俗成的概念。完全产权房，是指在符合居住用途的土地上，建造手续齐全并由有资质的房屋开发商建造，允许在市场上自由流转的商品房，其房屋产权和房屋占有的国有土地使用权是完整的，房屋所有人对房屋的占有、使用、收益、处置以及排他性等全部权利都不受限制。而“小产权房”则是与之相对的权属不完整，转让行为受到完全或部分限制的房屋的俗称，一般包括不符合房产建设规划、未办理土地征收和出让手续，直接在农村集体所有土地上建设的不构成真正法律意义上的房屋。本文所探讨的“小产权房”，特指在农村集体土地上建设的，未经规划、未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用，按现行法律无法取得由国家颁发的房地产权属证明、没有完整产权的房屋。

　　2 “ 小产权房”的成因

　　“小产权房”之所以近年来增速迅猛，原因可以从城市和农村两个维度切入分析。从城市角度来看，日益增长的城市人口与逐年高涨的城市商品房价格矛盾日趋加剧，越来越多的城市中底层收入者对生存居住的基本需求无法得到满足，由此“小产权房”应运而生；从农村角度来看，农村集体土地的使用权流转在我国现行法律下受到很多限制，而农民从土地征收中获得的土地补偿款和安置补助费微乎其微，“小产权房”交易则直接避开了政府的征收环节，打破了由地方政府垄断的以国有土地使用权为建设基础的房地产市场，改变了农村集体靠辛劳耕作收益的传统模式，为农民带来了丰厚的收益。基于市场和利益驱动，“小产权房”不断增多。

　　3 “ 小产权房”的交易风险

　　“小产权房”虽然在解决城市人口住房难、增加农民收入和提升居民生活水平等方面具有积极意义，但由于“小产权房”的权属限制，交易仍有诸多风险。一是禁止转让风险。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”。这类“小产权房”没有相关部门发放的权属证书，仅有房屋使用权而所有权不完整，如遇纠纷，很难保障购买者的利益，法律针对此类住房禁止转让。如集体经营性建设用地上的违规建房以及因城市扩建都市村庄改造过程中形成的尚未取得商品房登记证的房屋即属于此种类型；二是限制转让风险。此类“小产权房”对于转让方或受让方具有一定的限制约束。《土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”；“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。据此农村集体土地上建设的“小产权房”首先应考虑占用土地的流转、规划及用途是否符合相关规定，符合规定的才可以转让。同时转让方应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，这是对转让方进行的限制。

　　4 对“小产权房”进场交易的处理建议

　　基于“小产权房”交易存在的交易风险，笔者对 “小产权房”的进场交易提出以下处理建议。

　　一是对于存在禁止转让风险的“小产权房”的转让申请不予受理。对于如房管部门没有发放房产证的“小产权房”、建在农民集体所有土地上的未经规划的非农业建设的“小产权房”以及侵占国家耕地的“小产权房”，鉴于其权属尚不完整或不清晰，交易机构对其转让申请应不予受理。

　　二是对于使用权属清晰，所有权不完整的“小产权房”，可采用一定年限的租赁或合作经营等挂牌形式。对于这种挂牌形式，交易机构应作出充分的论证，对于涉及的有关事项在公告中进行详细披露。对于转、受让方共同关注的焦点问题进行沟通协调，确保交易的合法合规。

　　三是对于权属手续不完整的“小产权房”可先经过确权后再进场交易。如对于土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地上的“小产权房”，因土地出让金等有关费用尚未支付到位未取得相应的土地使用权证的，则可建议有关当事方尽快缴纳相关费用，待手续完备后再进行挂牌。

　　四是对于存在限制转让风险的“小产权房”转让，应充分考虑转让行为的决策程序和受让方资格条件。对其他无法确权但确有必要在同一农村集体内部流转的“小产权房”，应在进场交易时对受让方资格条件进行必要限制。我国法律明文规定农村集体所有土地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，对于挂牌转让的“小产权房”可根据有关规定对受让方的条件和范围等进行必要的限制。

　　在“小产权房”交易市场不断增长的背景下，一些国有企业通过法院裁定以物抵债等途径也持有了一定数量的 “小产权房”，为便于变现融资，需要借助产权交易机构进行挂牌转让。但“小产权房”的进场交易涉及的法律问题较多，研究“小产权房”进场交易，有利于解决企业融资难问题，也有利于探索农村集体产权的有效流转，为乡村振兴贡献产权人的一份力量。