城市更新背景下的老旧小区更新改造措施

　　摘 要：随着我国的城镇化水平不断地提高，城市的更新不单单只是物质空间方面的修补、建设，同时也是促进一个城市持续性发展高质量，新发展高水平治理的系统项目。为了提升居民的生活品质，加快城市更新，老旧小区的改造问题受到了越来越多人的关注。但是对于老旧小区的更新改造，现在尚未形成一个完整的更新改造机制，进程比较缓慢，问题相对突出。老旧小区主要是自己居住，所以在功能上很难满足老百姓们的实际生活要求，结构日趋老旧，在形态上存在着历史特点，而且还是聚集成片的存在，近几年来老旧小区的更新改造成为了我国社会发展的重要课题之一。

　　老旧小区主要在中心城区建设，建成的年限比较早，房屋老旧，环境恶化，配套设施老化，布局混乱等问题相对普遍[1]。早期建设标准不高，导致大部分的老旧小区居住性比较差，是造成住宅老化的主要原因原因。老旧小区不仅存在缺少电梯、独立厨卫、无障碍设施等问题[2]，还存在着安全结构性能和防火性能差等质量安全问题[3]。住宅小区普遍还存在着原管理单位解体造成管理缺失，小区运行维护不佳，加速了小区的老化[4]。同时伴随着高收入、高水平人的不断流失，老旧小区的居民逐渐就变成了留守的老人和租客。但是老年人的收入不高，身体素质较差，缺乏了主动改善老旧小区环境的能力，而租客流动性强，管理困难，加剧了老旧小区的环境恶化，安全性低等问题。

　　在城市更新的大背景下，老百姓土地用途变更，各种问题给老百姓的个人及公共生活带来了一定的负面影响，而这同时也越来越影响我国城市诸多地区的区域危机，但是城市更新作为一项重要的有规划的城市改建工作，对于修理改造当下老百姓居住环境，推动我国公园、绿地等公共空间，实现可持续化发展，具有很强的现实价值。

　　一、老旧小区的改造更新历程

　　老旧小区更新改造战略地位提升，任务更加艰巨。老旧小区改造的主要目的就是对在于改善市容市貌，提升城市形象。2017 年党的十九大顺利召开，明确了老旧小区更新改造，不仅仅是城市发展的需要，更是提升居民生活品质和获得感的需要，老旧小区改造地位逐渐上升至国家战略的场面。老旧小区改造规模更大，覆盖面更广。早期的老旧小区综合治理重点关注以外立面改造为主的物理实体的改善，而现阶段的老旧小区改造除改善居民的生活空间，还需要提升居民生活的质量和精神空间，成立自治组织引进物业管理，成为现阶段老旧小区更新改造的新的任务及难点。

　　二、老旧小区更新改造问题分析

　　通过我们调查以往的资料可以发现，早期老旧小区改造过程中的产生问题并没有解决，在新的政策、经济环境及改造内容的背景下，反而又产生了新的困难。主要问题一：改造过程中主体权责不清，沟通协调困难，居民及社会单位参与度较低。更新改造的过程中涉及多个利益主体，包括业主、租户、社会单位等。各个主体间缺乏明确责任分工。而为了推进老旧小区改造的速度，政府暂时承担了更新改造的主导者和主要出资人。随着改造的规模越来越大，资金需求量也越来越多，政府财政压力及工作任务都明显的增加，政府希望居民和工作单位等主体能够积极参与老旧小区改造。但是大多数的居民认为，老旧小区的改造是政府的主要职责，不愿意分担部分工作内容。主要问题二：改造流程不清晰，组织制度不健全在改造过程中尚未形成标准的实施指南，各个小区之间没有统一的改造模式，在改造过程中由谁主导、谁申请、谁出资、谁管理的问题，没有明确的给予合理的界定协商，筹资、设计、评审等各个流程安排的也不够仔细，老旧小区改造统筹的协调力度还不够，改造效率较低。老旧小区建造的标准规范与现行存在冲突，改造的具体受到制约和影响。主要问题三：改造资金筹措困难，出资模式单一，缺乏收益分配机制。在改造过程中，主要是以政府财政出自为主，政府各部门出自协调困难，产权人出出资比较低，社会资金难以引入，收益分配不均等问题等问题，居民的直接出资更是微乎其微。老旧小区普遍存在的住户年龄大，失业居民居多，通常都是依靠退休工资维持生活，经济状况比较差，居民改造意愿薄弱，改造资金难以筹集小区大维修基金难以启用。主要问题四：自治组织建立缺乏指导且运行不畅，居民改造成果维护不足，自我管理意识缺失。

　　三、老旧小区更新改造对策建议

　　老旧小区的更新改造主要从硬件设施、邻里关系、文化建设、公共服务等全方位入手，打造环境整洁以及各类设施完好排水干净顺畅，容貌秩序井然，建筑立面清爽道路交通畅通，园林绿化美观的美好生活社区。针对建筑整体施工人员要对结构进行加固处理，解除安全隐患，其次要改造里面粉刷墙面，最后拆除防盗窗，统一门窗。改造消防通道、改造供水、排水管道等。由于原来的供水管道出现老化、原有供水管道不符合标准要求的、原有供水压力不足的将通过更换为符合用水标准的管道，确保水压稳定。为了能够进一步打造就社区改造示范工程，营造舒适的居住环境，同时要体现社区人文特色，满足居民多样的生活需求。

　　四、结束语

　　综上所述，在城市更新期间，不可避免地面临诸多的挑战，为了能够让生存空间变得更加具有活力，此时就要采取相应的改建措施，推动城市空间实现健康发展。老旧小区更新改造工作已经成为城市发展、改善民生的重要议题，对加快疫情后的经济复苏、提升老旧小区居民获得感、打造共商共建共治共享的治理体系具有重要意义。通过对老旧小区的更新改造问题及经验进行了分析，在对以后的改造过程中可以提供借鉴。在往后的日子还是要重点关注老旧小区更新改造的具体事项，深入挖掘老旧小区更新改造的方法及模式，探索居民对老旧小区物理空间及社会空间打造的满意度探究老旧小区改造的社会影响，以提升了老旧小区改造绩效。另外还需要对如何达到老旧小区治理体系，强化老旧小区这里成效进行研究。

　　参考文献：

　　[1] 刘承水，刘玲玲，等．老旧小区管理的现存问题及其解决途径[J]．城市问题，2012（9）：83-85．

　　[2] 傅岳峰，胡惠琴．层次分析法在旧住宅适老性更新中的应用[J]．建筑学报，2012（S2）：178-181．

　　[3] 滕五晓，万蓓蕾，等．城市老旧房屋的安全问题及破解方略——以上海市为例[J]．城市问题，2011（10）：74-79．

　　[4]王晓朦，胡惠琴．老龄化视角下的老旧小区居住环境改善方法的探讨——以北京地区老旧小区为例[ J ]．建筑实践，2018， 1（12）：80-84．

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