看《水浒》，杂谈廉租房(下)

　　（上接本刊2012年第三期）

　　美国“廉租房”兴起于“大萧条”时代，由当时罗斯福政府直接出面主持兴建，来解决那时的失业失房问题。而在相对稳定的时期，则是由联邦政府向开发商提供资金赞助，来间接支持建造“廉租房”的。这其中最大的项目，就是１９８６年联邦税务改革时设立的“Low Income Housing Tax Credit”（“低收入住房税务信用金支持”，简称LIHTC），它是由联邦税务局（简称IRS）根据各个州的常住人口情况，每年从联邦税收中拨出一定数量的钱，来支持各州的“廉租房”建设的。它的具体操作过程是这样：由计划建造公寓楼的开发商，向所在州管理住房金融的相关机构提交信用金申请，申请中要包含房屋的预算造价（但不含地价，不支持炒地皮）和计划留出的廉租单元总数，如果它们满足下列条件，就有可能赢得信用金支持： 一是计划开发的公寓楼中有至少20%或更多的单元将用于出租给人均收入在同一地区毛收入中间值50%以下的家庭。二是计划开发的公寓楼中有至少40%或更多的单元将用于出租给人均收入在同一地区毛收入中间值60%以下的家庭。

　　通常情况下，开发商一般总是尽量提高廉租单元比例，甚至到100%，来获取最大的信用金支持。此外，开发商还必须签字承诺：在这些单元出租时，其收费不能超过承租人最大合法收入的30%，即约1/3，也就是同一地区毛收入中间值的60%（非廉租单元不设租金上限），具体数目由美国“住房及城市建设部”（简称HUD，这里所有叙述均参考HUD的公开信息）根据家庭成员人数及各自收入情况调整而定。并且，这项廉租服务还必须提供至少15年或更长。满足上述所有条件，就可获得联邦信用支持；若有任何违反，则会受到惩罚，而保证这些条款被切实执行的具体执法单位就是HUD。以上支持政策，也同样适用于旧楼改造，但旧楼在申请时必须已使用了至少10年。

　　信用金支持款额的具体计算，是这样的：

　　先确定信用金支持率，这个比率由联邦税务局制定。

　　对新建工程或旧楼改造，若开发商筹集的资金中不含有任何可以免税的债券收益，则新建费用（或改建费用）部分的支持率是9%；购买旧楼部分的费用支持率是3.5%。若开发商筹集的资金中含有部分或全部可以免税的债券收益，则各部分费用的支持率一概是3.5%。

　　现在来做计算，假设一项廉租房工程，完全新建，预算总造价是500万美元，其中地皮费是100万美元，廉租单元比率是40%，不含任何可免税债券收益，则其支持额如下：

　　支持额=（500万美元-100万美元）*40%*9%=14.4万美元假设资金全是可免税债券收益，则其支持额变为：

　　支持额=（500万美元-100万美元）*40%*3.5%=5.6万美元

　　假设这是一项旧楼改造，其中购楼款是100万，同样不含任？何可免税债券收益，则其支持额为：

　　支持额=（500万美元-100万美元-100万美元）

　　*40%*9%+100万*40%*3.5%=12.2万美元

　　若上述计算款项超过了联邦税务局拨付给该州的年度总额，则以拨付总额为上限。

　　支持款可连续申请10年，申请时开发商必须出具相关的发票、收据和验证报告等等。若发现开发商违反廉租承诺，则新款停发，已付旧款视具体情况，要被部分或全部追回，其信用等级也会被下调，以后再难获得联邦财政支持。

　　根据HUD的材料，“LIHTC”项目在全美各地，从1987年到2009年，每年提供的税金支持平均达到80亿美元，已累计支持新建、改造了220余万个廉租单元。若以美国3亿总人口、家庭平均3口人计，则差不多覆盖了约2%的家庭。这一扶贫成绩，对照美国目前约15%的贫困率，显然不算斐然，当然更比不上大宋时的居养、安济工程了，但客观地说，也功不可没。

　　最后，来说一个收尾话题。读者还记得，在《水浒传》第三十回里，武松醉打蒋门神，义夺“快活林”。蒋被打服以后，武松要他依三件事，这其中第二件，就是要蒋去“央请快活林为头为脑的英雄豪杰，都来与施恩陪话”，而这里所说的“英雄豪杰”，其实就是快活林酒家附近较有头面的邻居。这些高邻请来以后，武松当众训斥了蒋的罪过，令其当面“交割了店肆”，并与众高邻“直吃得尽醉方休”。

　　武松邀请众高邻的目的，一是为施恩讨回面子，二是要他们当面见证“快活林”酒家的交割过程。这就是说，“快活林”房产权的交割，是要受其邻居的影响的。这样就牵扯出大宋的一条法律，这条法律名曰“亲邻法”，它是在北宋开宝初年，为规范民间私人房地产交易，限制恶性炒卖，由宋太祖赵匡胤亲自下令制定的，它规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”（见《宋刑统》第13卷）。也就是说，北宋的一个业主，若想要卖掉他的房地产，得先从自己的亲戚问起，若无人问津，再到左邻右舍，直到这一干人等均签字画押表示不买以后，他才能拿出来上市。这样一来，他的卖价就会受到很大的限制，试想：你先得向自己的亲邻叫卖，以中国的人际关系和近邻的消费水平，你又怎能叫得出高价？除非这一干人都为你做假，但那样的话难度可就高了，而且一旦被人告发，都得吃官司。无疑，这条法律照顾了中国的传统亲邻关系，抑制了房地产流通的完全商业化。

　　无独有偶，在当今美国的一些地区，也有一条和北宋“亲邻法”类似的法律，它主要是针对接受联邦政府支持的“廉租房”而定的，以首都华盛顿为例，这条法律名叫“租户购买机会”法（简称TOPA），制定于上世纪80年代。它的内容，无外乎就是说：这些廉租房，在招租时必须首先考虑穷弱者；而在出售时，也必须首先考虑他们！

　　它的具体内容是：一栋廉租楼，如果其业主（开发商）打算出售，则该业主必须书面通知每一位租住户，该通知必须包含以下信息：计划中的叫卖价和相关条件；现有租住户可优先购买的权力告知；是否已有第三方买家？若有，则必须附上购买意向合同；该楼现有的财务状况和平面图。

　　租住户们在收到通知后，可在45天内组成住户协会，选出代表，商讨并向业主返回买还是不买的信息；若已有住户协会的，则时间为30天。不参加的住户，则视其自动放弃权利。

　　在住户协会表示要买之后，即通过其代表和业主讨价还价，时间可长达120天。若120天后双方不能达成协议，则还可再延长120天；若达成协议，则进入具体解决贷款阶段，时间也可长达120天或更长。若不买，则业主全权处理。

　　在住户要买的前提下，对出售行为，租住户具有第一否决权（Right of first refusal）。也就是说：如果业主既和住户代表谈判，又和第三方买家洽谈，如果后者出价较好业主欲卖的话，则住户方具有第一决定权，一但否决，则业主还是只能回过头来和住户方好好协商，从而最终得出个有利于穷弱者的方案。

　　读者对比不难看出，上述当今美国的TOPA和北宋的“亲邻法”何其相似，它们都把一处房产有价出让的决定权，从业主身上剥离开来了，和“廉租房”本身一样，起到了至少在某一个地区，抑制房地产炒卖的作用，从而照顾了自己的弱势国民。而正是由于此类住房照顾，才使得1000年前领先于世界的大宋，和1000年后领先于世界的美国，在立国200多年以后都还没出现尖锐的国内矛盾。更绝妙者，被一些人称为“积弱积贫”的南北大宋，竟前后立国达300余年之久，其政治、经济、文化成果影响深远，创中国近古之冠军，这难道不值得后人深思吗？请想一想，一个连武大郎这样的弱者、石秀这样的破产户都能吃住不愁的社会里，就算有好汉聚义，那中间又会有几个真心坚决反皇帝的呢？

　　有人可能要说：“大宋的住房照顾政策抑制了商品经济的发展”。是的，我们当然要商品经济大发展了，但不赞成一切都商品化，特别是房地产，因为它牵涉到一个国家国民的基本生活需求，牵涉面广，因而绝对不能泛商业化。如果相反，则其结果必然是少数精英笑而多数民众愁的局面；必然是绝大多数国民在漫长的萧条时期里，为少数人在泡沫旺的时候炒下的烂账买单还债的局面。这一局面，我们在20多年前的日本和现在的美国都已看到了。现在的美国，因2008年金融危机的后续影响，房市净值缩水平均达20％左右，一些地方房价退回到2002年的水平，虽经联邦政府两次救市，至今却难见明显起色，这就是把房子当做普通商品炒卖的恶果！

　　幸好，美国社会还存在着比较好的住房照顾制度，守住了商品经济的底线，因而在喧嚣的抱怨中，没有出现更大的社会动荡，就如同大宋的“店宅务”官房抑制了农民起义一般。

　　有读者可能要问：“现在不是有人在占领华尔街吗？”是的，是有的。事实上，笔者天天都能在公司附近看到这场运动，它的发生，也真巧，还真和国内热播《新水浒》的时间差不多。不过，正如“水浒聚义”是被文学作品夸大的一般，这场“占领”也被一些媒体夸大了。笔者注意到，它的参与者主要是一些失业的低技能蓝领工人，如同石秀那种破产人士。还没有、也不大可能出现如同柴进、卢俊义那样的高精人才参与其中；它也没有比较明确、具可操作性的诉求。因而，笔者认为，这场“占领”将主要是怨气排泄，甚或成为年轻人的嬉皮士运动，不会真有作为。

　　但是，有一点可以明确，如果一个国家的房地产发展失去了以“廉租房”为代表的照顾底线，则文学上的“水浒聚义”就很可能演化成现实中的烽烟。（续完）

　　张险峰