招商地产增发价倒挂 融资渠道受阻

　　3月10日，地产龙头之一招商地产股价创下近三年以来的新低，盘中最低价仅15.23元。

　　这与其半年前发布的增发预案中的发行价相比，已经跌去四成。

　　去年9月初，招商地产曾抛出了一套定向增发方案，增发价格为26.92元/股，融资总额约65亿元。但这份增发预案发布后，招商地产的股价就一直“跌跌不休”，目前股价较增发价格出现严重倒挂，增发前景不容乐观。

　　然而今年银根紧缩依旧，对于“高周转”房企来说，如何寻钱成为招商地产的燃眉之急。

　　股价与增发价倒挂

　　2013年 9月17日，停牌一月有余的招商地产发布公告称，公司拟非公开发行1.8亿股，购买大股东招商局蛇口工业区持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，发行价26.92元/股，土地总价值达48.65亿元；同时公司将为此非公开增发募集16.22亿元的配套资金，发行底价为24.23元/股，主要用于补充流动资金。此次定增的融资总额约65亿元。

　　公告发布当日，招商地产以跌停收场。目前招商地产股价较增发价格已下跌近四成。

　　市场环境的变化让招商地产措手不及，招商地产于2013年11月12日发布公告称，将延期报送发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的申请文件。

　　目前，公司关于增发的最新消息还是去年11月份的公告。

　　当时招商地产表示，“公司于2013年11月28日收到中国证券监督管理委员会下发的131566号《中国证监会行政许可申请受理通知书》”，此后再无消息。

　　相对股价的“跌跌不休”，销售遇冷更是令招商地产如坐针毡。进入2014年，招商地产的销售状况让其增发显得遥遥无期。

　　招商地产日前发布公告称，2014年2月，公司实现签约销售面积12.43万平方米，环比减少64%；签约销售金额17.55亿元，环比减少59%；同比则分别增长4.96%、8.22%。

　　融资渠道受阻

　　进入2014年，招商地产加速扩充深圳以外二三线城市的土地储备，同时坚决执行“快建设、快去化、快入市”的“三快”销售策略的战略方向。

　　招商地产今年1月份疯狂拿地，其当月在广州、武汉、哈尔滨等六城市斥资83.2亿元拿下了近300万平方米的土地。而整个2013年，招商地产拿地的建筑面积不过590万平方米，总地价234亿元，今年1月，招商地产的拿地金额已超过去年总额的30%。

　　近年来，招商地产保持高增长的拿地节奏，平均增幅高达45%，按此增长速度，招商地产今年新增土地面积将超过800万平方米，拿地金额将达350亿元，剔除1月份已花去的83.2亿元，今年仍将有270亿元的拿地资金需求。

　　如何拓展融资渠道支撑招商地产的发展战略，成为当前公司面临的一大难题。

　　房地产企业融资方式主要包括银行贷款、再融资以及房地产信托等。

　　就银行贷款方面而言，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少，难度也将越来越大。根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。

　　再融资方面，目前已公布增发方案的31家A股房企中，仅海印股份再融资方案获批。与此同时，上述房企中已有22家房企跌破预期中的定增发行价。

　　在上述房企的增发方案中，大部分方案的进度仅是获得了股东大会通过，要想最终得到证监会的核准，还需经过国土资源部审查等多种程序。

　　与此同时，目前大多数房企的增发价格都已出现倒挂，这必然会增加未来增发审核的难度。

　　近年来，随着调控的深入，信托产品逐渐成为房企融资的主渠道之一。不过，这一渠道同样不容乐观。今年2月新成立的固定收益类信托中，房地产平均募集金额大幅锐减，当月有51款房地产信托产品成立，较1月下滑了近1/3；平均募集规模也从1月份的2亿元锐减至0.94亿元。

　　融资渠道不再畅通，招商地产的加速扩张却急需巨额资金输血。2013年三季度末，招商地产的资产负债率已高达73%，如何寻求资金成为招商地产管理层必须面对的难题。

　　押注三四线城市风险加剧

　　马年伊始，杭州楼市的降价引发了市场对全国楼市价格下跌的猜想。

　　3月13日，统计局发布2014年1月~2月全国房地产开发和销售情况，今年前两个月商品房销售面积1.05亿平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。

　　虽然楼市的成交量和成交额均在下跌，但土地出让价格却依旧坚挺。

　　2014年2月11日，国土资源部发布的《2013年国土资源有关统计数据》显示，住宅类地价为5033元／平方米，同比增幅最大，达9.0%。

　　德勤也曾于2014年1月底发布研究报告表示，“受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的内地房地产上市企业在2012年出现净利润率下滑的局面。”

　　虽然二三线城市房价出现松动，但北上广等一线城市的房价依旧上涨。2013年，北上广的房价均有20%左右的涨幅，而对应的三四线城市房价却开始出现回落。可以说，一线城市暂时成为了众多房企的避风港。

　　不过，与其他地产大佬在一线城市抢地不同，招商地产主动避开一线城市，今年1月份斥巨资拿的地也大多分布在三四线城市，在三四线城市的房价出现动摇的情况下，招商地产的风险也在加大。■

　　《投资者报》分析员 汪洋