许家印花36亿收购一个停牌公司，原因竟然是……

　　今年3月7日起，嘉凯城开始停牌。而其4月13日晚间公告发布的公开征集受让方所列资格条件似乎专为恒大地产“量身打造”。

　　果然是恒大。

　　4月24日晚，恒大地产（3333.HK）发布公告称，斥资36.09亿元收购嘉凯城（000918.SZ）约9.52亿股股份，占总股本52.78%。每股价格3.79元，出售方为嘉凯城集团的国有股东，浙江省商业集团有限公司、浙江国大集团有限责任公司及杭州钢铁集团公司。恒大地产成为嘉凯城的控股股东。

　　此笔交易之前已有铺垫。

　　今年3月7日起，嘉凯城开始停牌。其4月13日晚间公告发布的公开征集受让方所列资格条件似乎专为恒大地产“量身打造”，包含7条，可以说要求颇高，其中前3条成为了不少企业的障碍：

　　1、拟受让方或其所属集团公司主营业务须为房地产开发业务。拟受让方或其所属集团公司2015年度房地产销售金额不低于2000亿元，且销售面积不低于1500万平方米（相关数据应以权威机构Cric克而瑞研究中心发布的截至2015年12月31日的数据为准）；

　　2、拟受让方或其所属集团公司须拥有不少于300个正在开发建设及待开发建设的项目，能够为嘉凯城未来向全国快速发展提供成熟的运营经验及强大保障；

　　3、为保障嘉凯城未来业务发展及产业整合升级，拟受让方或其所属集团公司须控股不少于一家具有国内特级资质的建筑工程施工企业，并控股不少于一家具有建筑行业(建筑工程)甲级资质的设计单位；

　　依据嘉凯城设置的门槛，目光落在了万科、恒大和绿地身上，当时就有分析称，万科陷于“万宝之争”无暇顾及，绿地并无需要，恒大可能性最大。如今猜测变为了现实。

　　恒大为何会相中嘉凯城？

　　嘉凯城集团官网资料显示，其是浙江省国资委旗下的房产上市公司，2009年在深交所上市，具备二十多年的房产开发及商业资产管理经验，现以上海为核心开展住宅开发业务，重点发展旧城改造、城中村改造、保障房建设。

　　恒大地产公告称，嘉凯城在长三角等地有共计约50个项目，剩余总可售面积近600万平方米。通过本次协议收购，可丰富本集团的土地储备资源，进一步增加一二线城市项目数量占比。

　　不过，眼下嘉凯城的日子并不好过。其2015年度业绩快报显示，2015年营业收入下降52%，营业利润下降851.4%，预计亏损23亿元。同时，2015年嘉凯城亦经历了总裁辞职等人事震荡。

　　种种迹象表明，恒大更感兴趣的是嘉凯城壳资源。

　　恒大地产在公告中并不讳言，通过本次协议收购，将拥有境内资本市场A股上市平台，通过恒大地产与嘉凯城集团的战略整合，将进一步增强公司持续盈利能力，为股东争取更多投资回报。

　　值得注意的是，恒大同时盯上了廊坊发展（600149.SH）。

　　正是在4月13日嘉凯城公告公开征集受让方所列资格条件当天，廊坊发展公告称，因拟筹划重大事项，可能涉及重大资产重组，4月14日起停牌。同时，廊坊发展公布了股东权益变动的提示性公告。报告显示，4月11日恒大地产以2.82亿元买入了1845.73万股，4月12日，905.52万元买入57.07万股。借此，恒大地产成为廊坊发展的第二大股东。目前，廊坊发展停牌。

　　廊坊发展与嘉凯城的际遇颇为相似。资料显示，廊坊发展控股股东为廊坊市投资控股集团有限公司，实际控制人为廊坊市国资委。目前主要涉及新城镇开发建设、土地一级开发、城中村旧城改造、保障房建设等领域。其2015年亏损6415.13万元，2015年也出现人事震荡。此前，“公募一哥”王亚伟曾重仓持有，后旗下的昀沣证券投资集合资金信托计划退出了前十大股东。

　　这边厢大举收购，那边厢在港股持续回购。资料显示，目前恒大地产大股东的持股比例已经接近75%，随着对嘉凯城的收购，似乎已经听到了恒大地产回归A股的脚步声。其回A逻辑，此前万达商业的港股退市计划即是最好的诠释：被低估、市盈率过低。

　　不过，同策咨询研究部总监张宏伟却有不同的看法。

　　他认为，恒大布局A股和H股两个地产融资平台的可能性更大。在未来，一旦有一个融资渠道收紧，公司还可以在另外一个融资渠道继续融资，整体上可以规避依靠单一融资平台的风险。对于国内部分品牌房企来讲，为了规避国内、外上市融资渠道的风险，已经开始打造“双平台”的做法，比如万科、绿地、金地等，已经在境内境外分别打造一个上市公司平台。

　　恒大地产3月底发布的2015年年报显示，截至2015年12月31日，恒大地产全年累计实现合约销售额2013.4亿，创恒大全年销售历史最高纪录，较2014年的1315亿激增53.1%，增幅居全国第一。

　　不过，市场却一直存对其有高负债、高杠杆的质疑。

　　张宏伟撰文指出，根据标普分析师的研究，恒大地产的财务杠杆显著变差。2015年借款激增，总债务升至3700亿元人民币（其中包括永续资本工具），而2014年总债务水平为2120亿元。2015年底债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍。

　　根据《中国经营报》的报道，万科2014年发行的美元债票息利率为2.625%，其他国企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率，恒大集团近年的美元票据成本都在9%~12%之间。而其在国内市场的融资成本却相对较低。如果回归国内，将可以更好解决这一问题。

　　目前，和其他大型房企相同，恒大也在进行多元化转型，其在金融、旅游、文化的领域不断布局，期望能够通过财务投资实现向轻资产模式转型。回归A股，无疑更有利于这种转型。张宏伟就认为，恒大收购嘉凯城52.78%股权，可以获得嘉凯城的江浙等地的土地储备，由此恒大通过规模化收购产生持续现金流，仍然可以获得资本市场支持，获得“救赎”自己的大量资本。

　　不过，回A不是一件容易的事，现实往往会更残酷，恒大还面临着诸多的不确定。

　　文/郭朝飞