学区房的实质往往不是房

　　普通房屋交割，登记过户就行，即便有纠纷，救济渠道也很明确。但学区房的交割，产权只是其中的一部分，学位才是更加重要的事情，因学位产生的纠纷，往往救济无门

　　从天安门广场出发，沿着长安街向东北方向行驶2公里，穿过林荫小路便到了北京市东城区史家胡同。院里是高大粗壮的老槐树，五层高的红砖板楼，一排自行车棚布满了灰尘。

　　只有楼房外墙上一块显眼的“史家胡同20号院”门牌，透露出其价值所在：作为徐向前、荣毅仁等众多中共领导人及各界名人宅邸，在直线距离不到600米的史家胡同59号，坐落着号称北京最难进的小学之一的史家小学。这是不少人心心念念的购房宝地--学区房。“两室一厅，53.9平方米，970万，均价17.9万，”我爱我家房产经纪人刘栋向《方圆》记者介绍了院里的一处房源，而东城区二手房均价不过8万左右。

　　所谓学区房，一般是指按照我国就近免试入学教育政策所划定的各小学、初中服务片区内的住房。

　　最早的学区概念可追溯到1986年，我国开始实施九年义务教育，同时强调“就近入学”原则，学区概念进入家长视线。而在2014年，北京市开始全面取消共建入学，以择校费等买学位的方法入学也逐渐被禁止。这也意味着就读好学校的唯一途径是在学校划片区域有一套可以落户的住房。以史家小学2016年入学政策为例，入学儿童需为具有东城区史家小学服务片区内的正式常住户口，并持有房屋产权证（监护人持有）的适龄儿童，其中服务片区里划定的房屋即为学区房。

　　每到5月，北京开始采集适龄儿童义务教育入学信息时，家长们就会为孩子该在哪上学、如何填择校志愿而焦躁不已。

　　新时代的孟母三迁

　　“为了纪念莎翁逝世400周年，孩子们给英国戏剧社的演员表演莎士比亚的经典作品《仲夏夜之梦》，配图上是孩子表演时的照片。”2016年4月，周丽丽在刷朋友圈时看到朋友更新的状态有些吃惊，“现在的孩子才上小学就能懂莎翁了？”

　　周丽丽知道，朋友花了不少工夫才让孩子上了北京东城区一所“牛小”，但孩子培养出的谈吐和眼界是让她没有想到的。看着刚满三个月的儿子，她无法想象他如果按部就班接受就近入学，在一所很普通的学校接受义务教育，会与朋友那样的孩子拉开多大的差距。而早前，周丽丽和丈夫还觉得自己作为“第一代北京人”，在大兴区的一个小区内有一套120平的房子，生活也挺幸福。刚结婚时，两口子就商量过，未来孩子不一定要上什么“牛小”“牛初”，学习这个事情，关键还得靠孩子自己。

　　“莎翁”事件让两人开始正视起学区房的问题。周丽丽告诉记者，当时，房价几乎是一天一个样，他们重点看房的东城区和西城区，不等人仔细考虑是否“上车”，房价就像开了加速一样，一骑绝尘而去。“买，还得趁早买！”在下定决心后，周丽丽联系了几家房屋中介，火速踏上了看房之路。

　　相较于周丽丽的未雨绸缪，有个三岁女儿的朱先生已经有些火烧眉毛了。“以前觉得学区房对我们这种普通人来说就是一个天价又遥远的概念，但是后来发生的一件事给了我们全家一个重大的打击，改变了我对学区房的看法。”朱先生说，因为经济条件有限，我们只想上公立幼儿园，就到附近所有的公立幼儿园都报名了，结果没有一家录取。再跑私立幼儿园，也是全部满员。

　　“作为一个在这里生活这么久的北京土著，作为一个父亲，我努力工作奉公守法，居然连国家办的幼儿园都上不了。”后来，朱先生才知道，自己所在的地区适龄儿童上幼儿园的有五六百人，而学位只有二百左右，严重的僧多粥少。现在终于明白了，北京教育资源严重紧缺，只能买学区房，争取顺利上小学。

　　这样的购房者刘栋接触过太多。“学区房真正火起来是2014年。在这之前不管京籍还是非京，只要找对门路，都可以靠交钱上名小或牛小。直到2014年教改取消共建，要求就近入学，这意味着以后孩子要上好小学，如果你不在学区内，只有买学区房一条路，学区房就这样变成了刚需。”

　　记者采访多位已购学区房和准备购房者发现，这个群体以中青年家庭为主，既有准备“举全家之力”卖掉现有住房换取学区房，也有豪掷千万买下房子，只为孩子落户籍，从不实际居住的“土豪”。“孟母三迁”在他们身上从不是新鲜事儿。

　　抱着热切希望的他们踏上了漫漫买房路，但这背后的风险也随之而来。

　　房价疯涨：卖了房也要违约

　　从板楼到平房，从80平到40平，从南北通透到能有阳光就行，周丽丽两口子对于学区房的期待值越来越低，但即便这样，学区房似乎还在突破他们的底线，户型一个比一个怪异，居住环境一个比一个糟心，价格却一个比一个坚挺。抛弃“远大新”，入住“老破小”，是大多数购买学区房家长的必经之路。“老破小”是圈内的一句术语，专指又老又破又小的房子，大多是上世纪80年代的红砖房。

　　“孟母已经是我们的精神领袖了。”周丽丽打趣地说，环境差我们可以忍，但价格一再突破，这是我们不能承受的。

　　周丽丽的担忧早已是事实。“没有什么能够阻挡，房主对涨价的向往。”这是2016年房价最火的那段时间，家长朋友圈里流行的一个段子。

　　北京的张庆红老人就是涨价潮中主动违约的一位房主，去年9月初，她签订协议以520万价格把自己朝阳芳草地国际学校的学区房卖给王秀琴，但一个月之后，原租户愿意以600万元的价格买下此房，而这时，王秀琴仅仅付了10万元的定金。转手卖别家，就算赔了30万元的违约金，自己还能净赚50万，这对于退休的张庆红而言，可不是一笔小数目，她最后决定向买家摊牌。事情的另一面是，王秀琴一方的孩子明年就要入学了，如果不答应加价，就意味可能赶不上明年年初芳草地国际学校在这个小区的信息采集工作，进而不能得到入学名额。最后，张庆红加价了，但王秀琴实在没有更多的钱来满足加价的需求，只能选择将纠纷诉诸法庭。

　　“北京房价攀升过快是导致学区房买卖违约情形增加的重要原因。”北京市第二中级法院原法官、现通商律师事务所律师于阳春说。近年来，随着北京市房屋交易价格快速上升，法院每年审结的房屋买卖合同纠纷案件数量也呈逐年上升趋势。由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的卖房人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、反悔或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。

　　买了房也不一定能上学

　　对于所有买学区房的家长而言，学位都是最大的目标。但不幸的是，学区房并不能为学位上“保险”，因购买学区房后无法给子女获取学位的纠纷时有发生，而且不少纠纷的发生，都不在买卖双方的可控范围内。左明和高燕兰的争议，就是这样一起无可奈何的案例，一个诚心买，一个诚心卖，暗地里都没有耍心眼，但最终依然免不了对簿公堂。

　　2015年7月，为了让孩子上更好的小学，家住顺义的左明花费390万元，从高燕兰手中买下海淀区某小学的学区房。付钱过户后，按照双方的约定，高燕兰必须在房屋所有权转移之日起50日内，办理户口迁出，以便左明的孩子能顺利拿到学位。高燕兰没有耽搁，很快便将户口迁出，但她没想到，落户的纠纷也随之而来。

　　问题出在高燕兰的前夫赵浩友身上，两人虽然离婚一年多，房子的产权交割也非常明确，属于高燕兰的个人财产，但赵浩友的户籍依然是落在了这间房屋的所在地。本来早前两人口头商量好了，只要房子卖了，赵浩友也会把户口迁出，但不知出于什么原因，赵浩友反悔，决定把户口赖在这，不肯迁了。按照当时的政策，赵浩友的户口不迁出，左明的孩子就拿不到学位。

　　矛盾出现，左明希望高燕兰能规劝赵浩友，而高燕兰也不是个“躲事儿”的人，为了履行和左明的合同，在规劝无用后，甚至将赵浩友告上了法庭，但结果并不遂人愿，海淀区法院以所诉的事实与理由以及诉讼请求不属于法院民事案件主管范围为由，驳回了高燕兰的诉讼请求。

　　规劝无用，状告不成，左明孩子的上学大计眼看就要落空。无奈之下，左明只好把高燕兰告上法庭，诉求是户口迁出和违约赔偿。这回，法庭接受了诉请，安排了开庭，但判决结果是支持违约赔偿，但驳回了户口诉求。虽然拿到赔偿金，但孩子的上学大计还是落空了。

　　左明吃过的亏，也是许多家长掉过的“坑”。2016年，吴小林与徐莉莲签订房屋买卖合同，约定户口在一定期限内迁走、学区名额没有占用，但过户后发现，该房存在第三人的户籍，法院判徐莉莲违约并赔偿，但结果还是影响了吴小林的孩子上学。记者翻阅了许多的公开案例，涉及户籍的学区房纠纷数量不在少数，法院最终也只能从违约的角度判决案件，均不支持迁移户口。

　　“学区房的问题，往往不是‘房’的问题，而是‘学’的问题。”于阳春说。普通房屋交割，登记过户就行，即便有纠纷，救济渠道也很明确。但学区房的交割，产权只是其中的一部分，学位才是更加重要的事情，因学位产生的纠纷，往往救济无门，即便最后得到补偿，也会让当事人筋疲力尽，更糟糕的是，还可能耽误了孩子的入学计划。

　　此外，于阳春还告诉记者，每年各区的学校划片都有可能变化，这种变化属于投资风险，不能作为解约的理由，后果只能由买家自己承担。

　　卖房换学区，政策却变了

　　往年开春时，链家房产经纪人向龙每天都会一趟趟地用小摩托载着看房者，穿梭在西城区的小胡同里。但今年有些特殊，西城区好几家房产中介的门口都张贴了“拒绝炒作学区房，不以学区为卖点发布房源信息”的通知，并且为了配合最近房屋管理局的调查，门店都暂停了营业。向龙自己也不知道，这一轮的限制措施什么时候能放开，学区房会不会降价。

　　限制买房资格，是本轮北京楼市调控政策中一个重要手段。也有不少人被这一措施卡在买房的半路上。“另外，还有后来的‘3·26’政策限制了商住房买卖，不少买家陷入连环单纠纷中，也就是在以房换房的过程中，由于原有商住房无法脱手，新的购房交易无法进行。”于阳春说。

　　在于阳春最近代理的一起案件中，孙先生可谓撞上了购房新政的两次冲击。今年3月12日，孙先生与卖家签订了西城区德胜门小学的一处学区房买卖合同，价格为780万。对于工薪阶层的他来说，必须先将父亲位于朝阳区常营的商住房卖掉做首付400万，再贷款380万，才能买下这套学区房。“3·17新政”出台后，买房贷款年限从最高30年变为了不能超过25年，同时银行利率上浮，意味着孙先生每月要多还近5000元的贷款。还贷压力猛增，孙先生想与卖家商量是否能降低房屋总价。就在卖家犹豫不决中，时间拖到了3月26日，父亲的商住房遭遇限购无法卖出，首付400万化为泡影。孙先生彻底心凉，协商无望，将卖家起诉至西城区法院要求解除买卖合同。

　　“此案还没有开庭，结果尚未可知。”于阳春说。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因限购政策导致购房合同无法履行的，买方可申请无责解约，但在实践中，法院会具体结合买方是否具有购房实力等证据来进行判决，而不是一概“无责解约”。

　　买房诉讼：等还是不等

　　今年4月，北京楼市限制措施还没有结束，旨在促进教育资源公平分配，为学区房降温的教改新政也出炉了。从东城、西城、朝阳、海淀、石景山、丰台等区发布2017年义务教育入学工作实施意见来看，探索幼升小“多校划片”成为一大特点。

　　“政策出来以后，我们也在想，买几百块钱的衣服还要考虑合不合身，买几百万的房子更要谨慎，为了学区降低生活质量，我们也没那么大的决心。”周丽丽说，至于孩子的未来，还有国际学校、出国等别的路能走，对于学区房，我们还是再等等吧。

　　周丽丽能放弃，王秀琴放弃不了，她和张庆红的案子远远没有了结，但现实的问题是，因为老房子已经卖掉，新房子面临官司，王秀琴等待入学的女儿变成了无房户生源。

　　于阳春告诉记者，类似这样的学区房纠纷案件，快的话两审下来都要一年，而学区房是有时效性的，很多时候错过了上学时机，孩子就上不了这所小学，只能拿到对方违约的赔偿。

　　“此类纠纷事实往往比较复杂。当事人购买的房屋能否落户、房屋内现有户口如何迁移等，涉及公安机关对于户籍管理的相关政策法规，不同地区、不同房屋的相关政策存在一定差异。”于阳春进一步解释。另外，由于学区房的价值高，涉及利益重大，争议双方一般都难以达成和解，只能诉诸法庭。根据北京市第二中级法院调研报告显示，从2014年至2016年7月，该院审理的涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件中，只有1起案件最终达成调解。（文中当事人均为化名）

　　文/方圆记者 刘亚

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