房地产的视频计划

　　本刊记者 樊兰

　　视频看房，到底是会像视频网站一样，被优酷土豆们杀出一条血路？还是会像博客那样，在被专业博客网站启蒙了市场之后最终被新浪等门户收割了胜利的果实？这是个问题。

　　“我在北京租房，有个朋友赶忙介绍说他一个朋友有一套不错的两居室，就在附近，我说，你这么跟我讲我确实没概念，没法决定；但另一个朋友给我看中了一套，并让我看了拍的录像，我基本上就定了。”

　　这次租房经历让何星喜琢磨了许久，并最终让他从房地产业一脚跨入新兴的视频行业。他坚信：视频，正在颠覆传统的房地产业。

　　看见才行

　　在房地产界从业十多年、先后做过中国老牌房地产门户搜房网的重庆站市场总监和成都站首席代表，何星喜在房地产界资历颇深。他对目前房地产门户的运营模式的不满也由来已久。按照他的说法，现在互联网上的房源“造假”已经到了触目惊心的地步—“假设市面上有一百套房子要卖，结果会形成一千套房源的虚假数字”，而“造假”的症结就在于房产网站的运营模式。他告诉记者，“现在网站的主流模式都是通过发布房源来收费，一千块钱左右中介可以发一百条房源，但是一个实体店的真实房源很少，一个店一般就十套二十套左右，那么另外八九十条就按照市场热点胡乱编，说得不好听一点，就是把人忽悠到店里来，然后再想办法找那些你需要的房子，完成交易。”

　　虚假信息的泛滥不仅引起消费者的反感，也为一些房源多的大型中介商所抱怨。这些房产网站也开始尝试电话号码、支付宝收费等各种方法来杜绝虚假信息，但效果并不明显。2000年的时候，何星喜就想到了视频，他的理念很简单—“看见才行”。他发现，买房者最为看重的四大要素—户型、位置、环境和价格，都可以通过视频进行充分地展示。但鉴于当时的硬件和技术还不成熟，何星喜一直等到今年4月，才正式上线了视频看房网。

　　针对新楼盘和二手房，何星喜制定了不同的产品策略。由于每年新推出的楼盘有限，何星喜为开发商提供的是一对一的服务，并在房交会上亮相了一个“全新的、国内没有谁做过”的产品—“视频售楼处”，就是帮助开发商为自己的楼盘制作精美的视频，并通过flash在网上交互式播放，观众指到客厅就播放客厅，指到花园的就播放花园。何星喜说，未来还可以对放号开盘进行一系列视频直播，供公众观看。

　　而对于数量众多的二手房，何星喜用一种更加2.0的方式来运作—通过UGC让每个用户上传到网站平台上。“北京二手房理论上每年都有十万套，我们不可能全部拍到，而大的房产中介一半以上的店面都有自己的DV。”何星喜搭建了一个类似淘宝的视频平台，上面驻扎着为数众多的网络经纪人视频网店和中介公司视频网店。网店将房源视频、搜索引擎和地图全都汇总在一个界面里。

　　视频看房网上的视频多是时间长度为一至三分钟的微视频，值得注意的是，这些视频的主角不光是房子本身，还有卖房者—他们会对房子进行详细地介绍。“卖房子的人进入镜头的这种真实感是购房者更愿意看见的，他会感觉和房子更近。”在何星喜对视频房源的理解里，真实远远超过了精美。很多时候房地产开发商会要求何星喜把自己楼盘的视频做得更漂亮，甚至直接拿广告片来播，他都没有同意。他知道，“没有谁会愿意跑到互联网上去看这种广告视频。”

　　因为真实，视频看房网上的房源数量毫无疑问会远远低于其他房产网站。但在何星喜眼里，这称不上是个问题。“我们的少，反而是高效率的。我们的一百套房源就是一百套房源，成交率远远高于传统的一千套。”

　　那么，视频看房是否能够“高效”到取代实地看房呢？何星喜不以为然，“购房一定是眼见为实的，视频看房永远代替不了亲自去看，但它能够提高决策的效率。”一位购房者告诉记者，自己看盘一天只能看六到七个，很多楼盘都没有时间亲自跑，如果看见楼盘的视频，则可以免除一些不必要的奔波。

　　虽然不能取代实地看房，但制造“身临其境”的感觉是何星喜的目标。在看了美国的一些房源视频之后，何星喜感到很震撼：“美国的制作产业发达，视频技术的支持和镜头语言的运用更好，房地产经纪的卖房技巧也很成熟，介绍一套房子，就跟身临其境差不多，这是我们努力的方向。”

　　新一代房地产门户

　　从虚假到真实，这只是何星喜带领视频看房网走出的第一步。他说，自己要打造新一代房地产垂直门户。

　　之所以要“新一代”，是要顺应中国房地产业的变迁。何星喜说，以前消费者卖房子会不好意思，出租也只有老旧的闲置房，并没有形成真正的产业。但是今天，不论新房二手房的交易，都是家庭大事和主要投资了。而中国的房地产交易体系却没变，仍然是基于留言板的“简陋”的网站架构。何星喜打算给每个房子都做一个档案，通过以视频为主的形式全面的展示一个房子。他还认为自己“找到了视频与房地产网站最佳的结合点”，“就是卖房的用户用自己的设备拍摄，放到网上。”

　　但是，何星喜希望视频看房网不是一个单纯的展示平台，而是一个发布沟通平台。他会培训中介和开发商怎么样跟购房者进行良好沟通：比如新房售楼处有销售信息变更，可以及时上传，以便消费者了解信息。

　　何星喜还计划为业主创建一个以生活为主题的视频交流平台。“我们下一步会做团购，有视频会议会更好，为了一起买房大家先在网上聊一聊。或者，我把我的房子拍给大家看，甚至我做了个发型、养了猫猫狗狗也来秀一下，”他说，“这样的话，视频上传量会相当大。”

　　这一番计划显得很宏大，但背靠中国规模庞大的房地产业，何星喜有充足的信心。由于房地产业极端倚重营销，房产网站的境遇也显得独树一帜，即使在2001年中国互联网泡沫破灭后最困难的时期，房产网站仍然是基本盈利的。而近几年房地产业对互联网广告的投放也急剧上升。根据艾瑞的统计，2007年房地产行业网络广告投放费用从1月份的2939万元增长至10月份的8058万元，增长率高达174.2%。

　　但何星喜目前面对的难题是，如何将自己在重庆和北京建立起来的网站模式推向全国？他说，这个模式本身我们一点都不怀疑，但怎么能让更多的其他地方的用户体会到是个问题。各地的习惯和竞争都不一样，我们也在面对战略压力，希望我们能够经受挑战，能够走出去。

　　如果说在地域性很强的房地产业，视频看房网遇到的这个挑战不足为奇，那么，来自竞争对手的动作就更值得注意了—目前中国最大的两家房地产门户网站搜房网和搜狐旗下的焦点房地产网，都已经推出了视频频道。视频看房，到底是会像视频分享网站一样，被优酷土豆们杀出一条血路？还是会像博客那样，在被专业博客网站启蒙了市场之后却最终被新浪等门户收割了胜利的果实？这是个问题。