统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景

摘要：自《物权法》颁布后，进一步促进了不动产统一登记制度的落实。现如今，我国已经明确了不动产登记职责，构建了不动产统计登记体制，标志着不动产统一登记的全面落实。土地、房屋、林地等不动产统一登记工作是登记制度的组成部分，应做各方面信息统一。基于统一登记背景下，当前不动产测绘仍然存在诸多不足，有待进一步优化并且其发展空间较大。

关键词：统一登记；不动产测绘；现状与前景

据调查显示，不动产测绘占据市场总比例的一半以上。但一直以来，不动产测绘由于管理制度影响、模块分化、缺少协调整合从而制约了不动产测绘进步。基于统一登记背景下，再次为不动产测绘创造了契机，推动了不动产测绘规范统一与范围扩大。

一、不动产统一登记和不动产分析

不动产包含房屋、林木、海域、土地，有着固定性与使用长时间性、存在的影响因素较多、投资较多，是财产的重要表现方式。其中，土地作为当前所有权为国家或农民集体所有。国有土地开发权与使用权，集体土地集体建设用地使用权、土地承包经营权全部在统一登记范围中。房产则包含住宅房与商业房。海域使用权包含海域开发、养殖等。抵押权、地役权也需要登记。探矿权与采矿权则是通过非实物方式作为不动产登记目标。不动产在各行业都有涉及，因为长期行业管理使得不动产登记前隶属于管理单位。

不动产登记是基于《物权法》下的物权管理体制，指的是经过不动产当事人提出申请，国家专门机关依法对相关不动产与变动事项登记在不动产登记簿册中。因此，不动产登记是不动产物权登记、权利人申请不动产物权事项记录在不动产登记簿册。第一，当事人申请是不动产登记发生的基础。第二，登记不仅是国家制定专职部门。第三，登记内容是不动产物权与其他事项。第四，登记内容应记载不动产登记簿中。不动产登记制度包含登记机构、不动产图、当事人、登记簿。由于不动产登记受国情影响，涉及家家户户，分散于各行业、投入高、效率低，登记影响力低，不动产测绘管理有着跨行业、跨部门特征。不同管理单位使用不同测绘基准、测绘方法、测绘成果格式、信息管理平台等等，无法达到不动产统一登记要求。各行业管理在管理内容、核心内容有着明显差异，难以实现测绘成果信息分享从而导致重复测绘，人力、经济重复投入较多。想要确保不动产统一登记制度发挥有效作用，达到登记簿册、依据、信息平台的统一，尽可能的满足人们对不动产登记成果查找与管理要求，构建不动产测绘信息管理平台与公开查询系统。编制统一的不动产测绘标准与技术规范对确保市场环境良好发展有着重要作用。

二、不动产测绘与地籍测绘

权属、地籍、房产测绘作为权属登记服务核心，其行政划分、土地、房产确认权属分化，提供满足规范需求的测绘成果。因此，将其作为权属测绘确认法定测绘。法定测绘信息与图件登记确定后即将生成法律效力，是国土资源、房产行政管理部门、民政的主要根据。地籍测绘主要是为了得到与表达地籍信息展开的测绘。地籍指的是标记区域位置、质量、面积、介质等内容的图册。地籍测绘涵盖地籍要素的调查、测量面积、大小等，测量后上报至有关单位存档。地籍测绘可以构建地区地籍数据库，便于土地科学规划、科学应用。地籍测绘测量每块土地的位置、面积，使用状态、价值，构建土地当地档案或地籍信息系统。

三、统一登记背景下的不动产测绘的前景

贯彻落实不动产统一登记制度是依法治国理念的重要体现，是保护不动产权人权益不受损失的有效方法。不动产统一登记体制的落实有助于调动群众不动产投资与登记主动性，提升登记质量，防止产权交叉矛盾，确保不动产权归属与内容完善，提升不动产登记影响力与保护人们合法权益。此外，便于政府管理，推动政府简政放权更好的为人们服务。不动产统一登记环境下，尽可能的综合市场资源，缩减经济投入，确保市场与群众作用发挥。

不动产统一登记环境下，为不动产测绘创造了条件。从技术上来说，不动产测绘要求单元划分统一、基准统一、技术统一、成果标准，不动产测绘技术不断完善。从市场上分析，不动产统一登记后把传统分散在各行业不动产测绘综合至统一平台中，范围得到了扩大，技术水平不断提高。伴随着人们对不动产统一登记的关注，其市场要求也进一步得到了提升，市场双轮驱动促进了不动产测绘走向更高领域。测绘地理信息产业年增长率达到了 20%，十二五为测绘地理信息产业总产值达到 1000 亿元，至 2020 年将提升至 8000 亿元。从中不难看出，不动产统一登记环境下，不动产测绘得到了推广。在未来10 年，不动产测绘发展将更加迅速。不动产统一登记涉及内容较多，不动产分散登记过程中相关部门与房产监督、建设部门有着直接关系。资质审核时，要求与公证、地税、工商部门交换及数据确定。不动产统一登记具有复杂性、系统性特点，不动产测绘在今后发展中将进一步得到提升。

结语：

综合分析，不动产统一登记对不动产测绘市场结构有着重要影响。虽然建立了地籍测绘、权属测绘、房产测绘相关体制，且对有关测绘资质开展业务范围有明确规定，不过依然无法涵盖不动产全部类型。今后不动产统一登记中，可能会出现制度不规范、监督管理漏洞。针对这一问题，还应对不动产测绘在法定测绘中的影响、基准要求综合分析，根据不动产统一登记需求制定可行性方案，为后续《测绘法》完善提出不动产测绘定义、确定不动产测绘范围，保证与法律制度的相互统一创造条件。笔者分别从：不动产统一登记和不动产分析、不动产测绘、统一登记背景下的不动产测绘的前景，三方面进行分析，为不动产测绘前景分析提供借鉴。