十大房企的成绩单

　　十大房企的中期业绩和策略取舍，显露出高增长的巨头们多了些许谨慎。

　　8月，国内地产上市公司2018年中期业绩纷纷出炉。

　　截至2018年6月30日，共有138家房地产企业销售金额超过50亿元，其中，107家超100亿元，7家迈入千亿元门槛。

　　以销售金额为统计指标，2018年中，跻身全国TOP10榜单的房企，多数的位次相对稳定，对比2017年全年TOP10榜单，新城控股势头最劲，上升4位，现排名第9位，上年排名第9位的华夏幸福已跌出榜单。

　　2018年以来，房地产调控和融资环境延续上年基调，持续收紧，决策层继续抑制非理性需求，并重点调整中长期供给结构。根据国家统计局数据，今年1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%；房企到位资金79287亿元，同比增长4.6%，多项宏观指标增速回落。

　　在逆市中，大型房企表现如何，又如何未雨绸缪，早做安排？我们以TOP10房企为样本，主要关注其2018年中期业绩销售额、营业收入和利润表现等，并从各中大型房企对后市态度和未来战略规划中，管窥房地产市场的发展走向。

　　我们发现，TOP10房企中期业绩发布，大体呈现四大特点：

　　○土地储备扩充出现分化：在房地产行业，“原材料”至为重要。储备大量且足够便宜的土地，有利于保障未来的利润。

　　十大房企中，上半年恒大、融创、新城控股、华润置地4家净利润增幅均超120%，其中恒大净利润达530.3亿元，融创净利润增幅达292.3%，它们项目多数集中于重点热门城市，受益于早年充足、低廉的土地储备，其平均土地成本低于3700元/平方米。

　　值得注意的是，各家在拿地策略上已有分化，虽然碧桂园以2242亿元、530宗土地同时荣居拿地排行榜首，以往相对激进的恒大、融创扩储节奏却大为放缓，而保利、绿地、华润等国资背景的房企，拿地力度正在赶上来。

　　○财务杠杆趋向谨慎合理：作为资金密集型行业，房企资产负债率多为60%-70%之间。2018年上半年，房企财务杠杆普遍更为谨慎，尤其负债率较高的房企降杠杆效果显著，如恒大、融创、绿地等，净负债率在2017年末的基础上均有所降低。

　　有趣的是，部分财务杠杆偏低的房企，在规模扩张的需求下，开始适当提升杠杆水平，如万科、龙湖、华润等房企，开始有意识扩充土地储备，2018年上半年的净负债率较2017年末有所提升。

　　○“强者恒强”，行业集中度持续上升：截至6月30日，销售额达1000亿元以上的超级房企俱乐部，成员达到7家，销售额平均增速为32.5%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园突破4000亿元大关，万科和恒大也迈过3000亿元门槛。

　　龙头房企逐步扩大领先优势。当前TOP10房企集中度约为30%，换言之，全国同期三成的销售成绩由TOP10房企贡献，其中，碧桂园、万科、恒大三家占比超过15%。有预测称，2020年，TOP10的市占率将达40%以上，三大龙头占比超20%。

　　○去地产、多元化布局加速推进：多元化、产业化、国际化成为多数规模房企的战略标配。核心房企已将多元化触角延展至高新科技、长租公寓、文旅地产、大健康等方向。

　　例如，万科、龙湖在长租公寓领域持续发力，打造自有长租公寓品牌；碧桂园、恒大、绿地等斥巨资投入创新科技领域；国资背景的中海地产和华润置地，提出了“地产+”多项业务助力模式。上半年，龙湖地产更名为龙湖集团，为多元化布局“正名”的房企再添一员。

　　碧桂园

　　延续2017年登顶第一房企的势头，2018年上半年，碧桂园（02007.HK）各项指标增速依然不减。集团总收入约为1318.9亿元，同比增长69.7%；净利润约为163.2亿元，同比增长94.9%；实现合同销售额人民币4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%。

　　只是，过去两个月内接连发生安全事故，碧桂园已提出接下来要“提质控速”，将零伤亡作为公司追求的长期目标。

　　“过去两个月内发生的安全事故，我们检讨是对安全的重视程度不够。”碧桂园集团董事会主席杨国强公开谈及，碧桂园正在重新审视公司的管理系统，宁可放慢发展速度。

　　至于“降速多少”，碧桂园总裁莫斌在业绩会上回应称：“减缓发展速度是相对于我们自己有所调整，不是说有量化的指标。”不过，集团首席财务官公开表示，“如果现在没有买碧桂园的股票，一年后肯定会后悔”，暗示其内部目标依然可观。

　　值得注意的是，碧桂园正计划在顺德建设机器人谷，认为机器人在现有业务中有多种应用场景，比如建筑机器人、装修机器人或将可用于集团房地产项目，并于6月宣布进军农业。

　　万科

　　上任万科总裁后，祝九胜的第一份成绩单不错。

　　2018年上半年，万科A（000002.SZ）实现销售金额3046.6亿元，营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　“万科不再是住宅的代名词，服务美好生活无处不在。”万科董秘朱旭表示，万科继房地产开发和物业服务之后，如今，再将租赁住宅确立为核心业务，“万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业。”

　　年初，万科董事会主席郁亮明确表态，地产企业不能再奢望以不动产价格上涨来赚钱，而需要将自己看成制造业、服务业，“非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。”在其看来，面对大时代和行业的变化，谁能引领变化谁才是领先企业，不能再沿袭传统的规模思维。

　　2018年，万科将租赁住宅确立为核心业务，截至6月30日，长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超16万间，累计开业超4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

　　恒大

　　今年1-6月，中国恒大（03333.HK）合约销售3041.8亿元人民币，在国内房企中排名第三。其中，销售面积2905.9万平方米，同比增长17.4%；销售均价为10468元／平方米，同比上升6.1%。

　　截至6月末，恒大收入3003.5亿元，同比增长59.8%。净利润较2017年同期上升129.3%至人民币530.3亿元，其一家利润超过碧桂园、万科、保利、绿地四家之和，稳居行业“利润王”。

　　恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，今年恒大利润的实现，主要来源于超前的战略储备，“我们积累了大量优质土地，经济发达的一二线城市占比32%，三线城市占60%”。财报显示，恒大土地储备达3.05亿平方米，土储成本仅为1683元/平方米，为龙头房企中最低。

　　对于后市，夏海钧表示，随着国家宏观调控政策的逐步落实，房地产的发展会更加稳定，“一些中小企业退出以后，大企业的市场份额逐渐增加，以此保证整个中国房地产界健康平稳地发展，我们对于房地产业充满了信心”。

　　不过，作为下调负债水平的一大举措，恒大上半年的拿地规模大幅缩减，对比2017年同期，拿地数量和建筑面积减少近半。年初，夏海钧曾表态，已有的土地储备足以支持中短期发展。

　　恒大定下的新蓝图是，到2020年底，恒大将实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利税1500亿元。

　　保利

　　低调的保利地产（600048.SH），依然盘踞在第一阵营。

　　2018年上半年，实现销售金额2153.12亿元，同比增长46.86%，已达2017年全年销售额的70%；营业总收入595.36亿元，同比增长9.30%；归属母公司净利润65.05亿元，同比增长15.13%。随着保利大量已销售项目进入结转期，后续收入、利润预计增长显著。

　　财报显示，在保利已签约销售项目中，一二线城市占比近78%，珠三角和长三角两大核心城市群占比分别达31%和20%。2015-2017年，保利开始在三四线城市增加布局，新拓展的土地面积占比由25%上升至37%。官方表示，将继续加码三四线城市，未来并购项目占比也会有所增多。“保利已完成在全国99个城市的布局，拥有8950万平方米的待开发土地资源，预计可满足未来2-3年发展需求”。

　　此前，保利地产总经理刘平曾在股东会上坦承，因为城市布局、周期性战略等因素，保利与碧桂园、恒大及万科确实存在差距，“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加”。

　　保利地产董事长宋广菊已给出更为“量化”的指标：“2018年保利地产回到前五是可以的，对未来两三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”这预示着其不太可能放慢后续的发展节奏，上半年，保利新增规划总地价为1072亿元，位居行业第2位。

　　2018年上半年，保利地产完成收购保利（香港）控股有限公司50%股权的交割工作，从而间接获取保利置业20%的股权，基本完成集团境内地产业务的整合。

　　融创

　　2017年，融创中国（01918.HK）投资乐视失误，以至于“半年白干”。2018年上半年业绩翻身，公司实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；核心净利润约66.1亿元，同比大幅增长约292.3%。

　　主营业务上，融创延续销售高增长的态势，整体合同销售额同比增长76%，至1915.3亿元，权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元。单从销售数据上，2015-2017年，融创合同销售额年复合增长率超过130%。

　　近两年来，融创在TOP10房企榜单中排名稳步上升。当问及未来是否打算在规模上赶超碧桂园、恒大时，融创中国董事会主席孙宏斌未直接回应：“我们不需要去追赶谁，别人都在学我们，学我们的布局，学我们的产品，学我们的服务。”

　　同时，他自夸融创小区是开发商中入住率最高的小区，“融创就是榜样”。

　　融创上半年严控拿地速度、加速去杠杆，新增土地储备约2920万平方米，相对2017年同期的3023万平方米，略有缩减。下半年，基于调控政策的延续及流动性的持续收紧，管理层预计整体土地价格将会逐步回落，趋向合理，同时将会有较多的并购机会出现。

　　孙宏斌表示，中国地产业发展不均衡，未来融创将倾向于绝对价格较低的城市，“现在我对买房子的建议是，有购房需求的，比如结婚，可以买。如果投资，还是买股票好，比买房子好很多。”

　　绿地

　　2018年上半年，绿地控股营业收入为1578.9亿元，同比增长25.3%；利润总额116亿元，同比增长40%；净利润61亿元，同比增长30%。房地产主业实现合同销售金额1627亿元，同比增22%，距离4000亿元全年目标，任务尚未过半。2014年，绿地曾超越万科成为行业“老大”，目前距离第一梯队已相去甚远。

　　值得注意的是，在绿地合同销售金额1627亿元中，去库存就有526亿元。2018年以来，绿地在推新盘、去库存、促回款等层面发力，同时积极去杠杆，其资金储备已逐步提升。

　　上半年，绿地土地储备的扩张非常进取，新增权益建筑面积约2161万平方米，同比增幅高达242.5%，权益拿地金额421亿元，已接近2017年全年457亿元的总金额，对应货值近3000亿元。

　　高铁新城战略成为绿地房地产主业新助力。绿地控股董事长、总裁张玉良正力图塑造全新项目品牌“绿地城际空间站”：以全国高铁站前地块为载体，将高铁站、居住、商务、旅游等业态融合，全面解决入驻企业及人群的衣食住行、娱教商办医等全面需求。

　　目前，“绿地城际空间站”已布局国内17座高铁城市，未来将与中国高铁同步延伸，形成全国性的网络化布局。在上半年新增土储中，“绿地城际空间站”项目占比超过30%。

　　中海

　　以26.3%的净利润率，中海地产（00688.HK）继续蝉联利润率最高的房企。

　　2018年前6月，中海共实现合约销售金额1508.5亿港币，同比增长18.5%，对应合约销售面积847万平方米，同比增长8.6%，相较其高利润率，销售数据实则过于平稳。

　　截至今年6月末，中海持有现金港币1279亿元，净借贷比仅为28.1%，资产负债率不到60%，在千亿级别的房企中，中海的负债率最低，拥有充足现金流的中海地产，在拿地节奏上也所放缓。在限价以及金融去杆杠的背景下，中海地产上半年共收购26宗土地，耗资港币459.5亿元，仅完成全年土地预算的34%。

　　手握巨资的中海地产，对于当前市场持谨慎观望态度。公司董事局主席兼行政总裁颜建国表示：“政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，目前我们对市场保持高度谨慎态度。我们宁可错失一些机会，也不想投错几块地。”

　　“下半年会有更好的投资机会出现。”颜建国认为，中海地产将加快持有型商业物业的运营规模与收入增长，加强成本管控，坚持稳健的财务策略，保持攻守兼备的发展态势。

　　龙湖

　　今年上半年，高管流失而非业绩，成为龙湖（00960.HK）的一大看点，以至于集团董事长吴亚军在业绩会直接回应：“龙湖成为行业挖掘的对象，我也很开心，一个好的公司不光是产出经济效益，产出人才也是。”

　　1-6月，龙湖实现营业额为271.2亿元，同比增长45.9%，其中物业投资收入为18.5亿元，同比增长62.8%。上半年，龙湖实现签约额971.0亿元，同比增长4.8%，达成全年销售目标49%。销售额创新高，但是仅4.8%的增速，较显疲弱。

　　对此，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓解释说：“主要是节奏的问题，一是上半年供货不多，集中在下半年；二是去年下半年去化率很高，留存到今年未去化的（货值）只有500亿；三是，去年我们将大量下半年的货排到上半年销售。”其表示，今年全年龙湖有3000亿元供货，下半年会大量推盘，全年完成2000亿元目标没有问题。

　　今年为龙湖创立25周年，龙湖地产已更名为龙湖集团，将主航道业务定义为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。官方表示，将根据客户需求调整不同产品和业态间的比例，力求在调控的市场中精准定位、达成目标。

　　集团下面不设区域公司，一直是龙湖与其他同量级房企最大的区别。“在龙湖没有英雄。”吴亚军表示，接下来会持续推进管理升级，实现“平台+端”的系统优化。

　　新城控股

　　自2017年首次跻身“千亿”阵营，新城控股（601155.SH）继续保持高增长势头，上半年公司合同销售额达到953.11亿元，同比增长94.17%，完成全年1800亿目标的52.95%。

　　报告期内，新城控股实现营业收入157.75亿元，较上年同期增长39.10%；净利润25.38亿元，同比增长122.81%，公司结算项目较上年同期有所增加。

　　上半年，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略继续推进，旗下吾悦广场实现租金及管理费收入8.76亿元，同比增长154.93%，出租率达98.32%。今年以来，新开业吾悦广场3个，在建及拟建的吾悦广场达到54座。据悉，新城控股年内还将新开业吾悦广场15座，至年底总数将达41座。

　　新城控股副总裁欧阳捷此前曾表示，预计到2020年，将实现吾悦广场开店100座、年租金达100亿元，此后，该言论受到上交所的监管关注。

　　华润置地

　　“做到行业前十是力所能及的事情，华润更加关注市值、股东回报及利润增长。”华润置地董事会副主席唐勇在中期业绩会上表明心迹。

　　2018年上半年，华润置地（01109.HK）实现综合营业额人民币437.8亿元，按年增长40.4%，扣除投资物业评估增值后的核心净利润为72.8亿元，同比增长152%。值得注意的是，华润置地的综合毛利率水平达48.1%，为历史新高。

　　华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建透露，2018年上半年结算额为365亿元，结算单价同比增长82%到18844元/平方米，在结算项目中，一线城市的结算额占比超过54%。其中，深圳湾悦府和华润城两个项目的毛利率都超过70%。

　　作为一家略显保守的央企，华润置地上半年“积极”拿地，受到业界关注。前6个月，华润置地在土地市场上斩获41宗地块，新增土地总计容建筑面积达817万平方米，总地价672.9亿元，权益地价513.4亿元，接近去年全年的权益地价。

　　华润官方解释，这是基于公司回款额增加，为平衡发展而补充土地储备，“接下来，华润置地仍然会跟着强有力的需求走，主要在大中城市和大城市周边，这是一直以来维持的拿地策略。”

　　对于后市，华润置地高级副总裁谢骥表态：“相对比较严谨的调控政策下，我们认为下半年房价会比较平稳，不太可能大涨，也不太可能出现大幅度下跌。”

　　本刊记者 罗丽娟