楼市：拐点2019

　　未来，各地可以灵活制定楼市调控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可见，拐点之后，楼市的稳定依然是重中之重。

　　2019年前11个月，国内房地产市场调控已经超过550次，11月更是达72次，创下历史最高。密集的“调控”，是2019年房地产不可忽略的热词。然而，今年楼市最受关注的热词却是“拐点”。这一年，楼市不仅出现了人均居住面积超过国际公认的供需平衡线这样的技术拐点，也出现了经济净贡献值、储蓄率与债务比这样的市场拐点。

　　需转供：平衡线被打破

　　从2016年下半年到2019年，本轮调控已经持续了3年。按照国内2-3年一个价格小周期的节奏，2019年楼市应该处于一个常规性反攻区间。年初，青岛和全国楼市也的确出现了“小阳春”现象。但到了三四月份的时候，房价回暖的城市却集中迎来了加码的调控政策，楼市再次降温。

　　在史上最严调控周期，2019年全国楼市销售额变动总体平稳，开发量增速呈现下降趋势。其中，需求方面，月度商品房销售额增长率有升有降，总体变动比较平稳。供给方面，新开工面积、施工面积与竣工面积之间的增幅差距由大变小，反映出总体的现房供应在增长，潜在供给也在持续增加。库存方面，待售商品房面积持续下降，但下降由加速转向减速。

　　回顾过去楼市的三次房价大反弹：第一次是2009年，一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍；第二次是2012年悄然放松楼市调控，2013年房价上涨和销量均创下历史纪录；第三次是从2016年三四线城市楼市去库存开始。但这一轮房价上涨的周期，是在楼市的基本面出现了颠覆性的变化进程中推动的。

　　按照国际公认的供需平衡线。目前，国内人均居住面积实际超过了35平，住房短缺的历史宣告结束。京东房产青岛公司总经理曹珂杰表示，“供需平衡线在成熟市场，被视为一个技术拐点，这个拐点往往与人口拐点一致。”据中国社会科学院发布的绿皮书预计，中国人口负增长可能在2028年出现，但这都是基于1.6的总和生育率计算，而最近两年总和生育低于1.6，也就是说在既定政策下，人口负增长可能会提前。老龄化社会到来，人口负增长的提前，都会对住房消费带来影响。

　　中国城市化率已经达到60%，未来城市化将进入低速增长期，这意味着由农村转移到城市的人口将减少，以后主要是城市之间的人口流动，人口从小城市到大城市、到城市群的转移。

　　曹珂杰认为：“楼市走向拐点的后市阶段，会存在交叉性的市场状态。而在供需关系上，需求型市场已向改善型市场深入。”这一拐点的到来，意味着开发市场将从“供应量”的拐点前进至“有质量”的新高度。

　　2019年开始，中国楼市刚需型需求将会逐年减少，改善型需求则逐渐走强。改善型需求，在市场上的体现分为：产品型和完善型两种。产品型是指，因住宅产品而产生的改善需求，一般住房使用十年左右，就会有改善升级需求。比如，十年前的房子多以保障产品为主，往往因为规划和设计时有人车未分流、户型不合理、小区体验感差、建筑品质跟不上等问题，业主在有一定积累后开始寻求“改善”。

　　与产品型不同，完善型改善需求有一定被动性。目前，在70后独生子女家庭成为社会中坚力量，80后独生子女家庭普遍二孩化的人口现状下，逐渐老龄化的社会，正在给中国楼市提供这个改善型的出口。“可以说，独生子女三代房需求、二孩家庭大三居需求在刚需型市场向改善型市场发展的过程中重叠。”乐居中国青岛公司总经理董娜说。

　　正转负：净贡献逆增长

　　2019年楼市增幅经历降、升、降再企稳的过程，同比增幅由2018年10月的9.7%下降至2019年10月的7.6%。全国房地产开发投资额增幅从2018年10月的7.7%变动至2019年10月8.8%。经济净贡献率全面转负。

　　不难看出，中国楼市增幅变化的短周期仍为2-3年，且波动趋于平缓。同时，经过史上最严调控后，房价增长与经济增长由相背而行转向相向而行，房地产开发投资增长在下降后总体比较稳定。值得注意的是，2019年，是开发市场异常痛苦的一年。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，房企压力重重。据人民法院公告网数据，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家，创下历史纪录。

　　从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企的困境。在政策持续收紧的背景下，房企融资面临多重阻碍。然而，在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的长效调控机制下，这仅仅是“短痛”。

　　在楼市的消费端，2017年到2018年，我国的储蓄率下降了10.2%。在储蓄率下降的同时，居民的负债率却在不断飙升。到2019年底，我国的人均负债金额已经达到了13.34万元，总负债金额高达200万亿元，大部分债务来自楼市杠杆。从数据对比来看，在住房贷款的带动下，中国正在由“全民储蓄”转向“全民负债”。

　　据央行《中国金融稳定报告（2019）》披露，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中超过一半都是住房贷款，杠杆率为60.4%。60.4%的居民杠杆率，虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平，且远远高过新兴经济体，居民杠杆率增幅位居世界前列。

　　回顾2008年，楼市渐兴，但我国居民部门杠杆率仅有17.9%。2019年已经攀升到60.4%的新高。可见，这十年间，居民杠杆率上升了3倍有余，增速远超发达国家。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了近40年。但2008年，美国房地产市场泡沫破裂的时候，居民杠杆率达到92%。

　　虽然楼市在城市化进程中，杠杆率与房价的发展关系并没有失速，目前金融领域多数住房贷款仍是优质产品。但以史为鉴，没有高杠杆率就没有泡沫。曾经的高杠杆率给发达国家市场带来了市场发展的倒退，其杀伤力会让经济发展失去10年、20年甚至更久。这是在楼市下一阶段的发展中必须警惕的。

　　稳定依然是重中之重

　　“2019年，中央调控保持了定力。具体看，持续调控的力度和节奏直接和间接影响金融机构等市场的行为和预期，维护了房价波动率总体稳定，因城施策方针保证了楼市健康发展。”房天下新房青岛公司总经理纪礼刚表示。虽然已经从理论上进入拐点，但是未来市场的行进，仍然会有不同的体现和很大的不确定性。2019年，密集调控加持之下仍有城市逆市上涨。这其中由棚改推动三四线城市房价走高是主要原因。可见，中国市场存在着广泛的不平衡。

　　据国家统计局数据，前10个月商品房销售额12.5万亿元，今年超过去年15万亿元市场规模基本是大概率事件，在楼市供求比接近1、行业规模见顶、供需已经逆转的前期，国内购房需求仍保持了一定热度。

　　按照国际标准，居民杠杆率达到60％左右会出现一定风险，70％-90％有较高风险，100％有重大风险。如果超过100％，通常就有可能发生金融危机。截止2018年底，中国居民杠杆率已经达到60.4％，已经正式进入第一个预警阶段。因此，房贷利率换锚LPR有防范金融风险的深意。

　　行业规模见顶，居民负债走高，城市土地开发进入后期。在城市边界和耕地红线既定的前提下,楼市经历拐点之后，将由“高变化率”转向以“稳健”为主的姿态，而由楼市延伸的产业链，也就是在存量资产市场上，如物业服务、二手房交易、产品的智能化则可能成为楼市下半场的主攻方向。

　　在刚刚结束的中央经济工作会议上，重申了“房住不炒”的定位，并强调加强城市更新和存量住房改造提升，大力发展租赁住房，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制等。

　　值得注意的是，以“全面落实因城施策”，取代了去年的“因城施策、分类指导”，对于过热城市——调控会持续一定的高压，对于房价下行压力较大的城市，或有保护性政策出台。这意味着，各地可以灵活制定楼市调控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可见，拐点之后，楼市的稳定依然是重中之重。

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