华夏幸福“幸福”吗

　　跻身地产销售榜TOP10强之列的华夏幸福（600340.SH）承认债务逾期问题。

　　不久前，华夏幸福发布违约公告，称公司有52亿元债务违约，可动用资金只剩下8亿元。

　　显而易见，华夏幸福现金流已经捉襟见肘，2018年，中国平安身披金甲圣衣、驾着七彩祥云而来，解救了华夏幸福。这一次，深陷债务危机的华夏幸福，还能遇到踩着七色云彩的“白衣骑士”吗？

　　算下来约5600元/平米。

　　只要熬过前期拆迁、设计、基础设施建设，华夏幸福就可以获得高利润。

　　事实上，根据华夏幸福2019年年报显示，后期的产业发展服务收入确实给华夏幸福贡献了大部分的利润，并带动公司整体毛利率提高。2019年，产业发展服务收入占总收入的26.18%，但贡献了总体毛利的50.55%，以自身84.63%的毛利率将总体毛利率拉升到43.82%。

　　但，产业新城模式，只是让华夏幸福的财务报表，看起来极其丰满，现实却很骨感。因为高收益的前提是需要华夏幸福前期进行大量的垫款，另一方面，收入结算来自政府，政府对结算结果进行审核后需纳入最近一年的财政预算予以支付，需要一定的工作周期，1-2年左右。所以华夏幸福的收入变成不了“钞票”，只是账面上的“财务数字”。

　　2017年的环京限购

　　那么过去几十年，为什么华夏幸福没有债务危机呢？

　　提起华夏幸福，几乎所有人都想到燕郊、固安、大厂的孔雀城楼盘，几乎环京的高速路出口，都有华夏幸福的楼盘——孔雀城。甚至可以说，华夏幸福业绩的高速增长与孔雀城密不可分。

　　2009年后，中国楼市进入一轮上涨周期，2010年北京实产业新城的应收账款

　　“我们并不是没钱，只是产业新城的账款回不来。”华夏幸福一位管理层告诉中国品牌记者。

　　仔细查阅华夏幸福2019年财报，会发现有一个值得玩味的现象，在地产板块114家上市公司中，华夏幸福的每股收益、每股净资产、净利润、营业总收入、净资产收益率均排可排在前十位。但有一个财务指标排在倒数第二——每股现金流。

　　这一切都是源于华夏幸福特殊的模式——产业新城，也就是PPP模式，即“政府主导、企业运作、合作共赢”。

　　华夏幸福的产业新城模式，是华夏幸福从政府手里拿到一块“毛地”，华夏幸福全程负责拆迁、负责规划、修建马路、通电通水、帮忙招商引资，当地政府只需要监管流程。

　　华夏幸福这一套“降龙十八掌”打下来，一个一穷二白的地方就变成了一个有产业、有想象力、有竞争力的新城，比如固安新城。2002年，华夏幸福在固安建成产业新城，固安从0到1这个过程中，离不开华夏幸福的综合开发能力。华夏幸福从设计、建设和运营三方面为固安城市的发展服务，把航天科技集团、航天科工集团、维信诺、京东方、航天振邦等企业引入到固安，因此，华夏幸福在固安拿地上也抢了先机。根据华夏幸福2020年上半年年报显示，华夏幸福的平均拿地成本折施限购政策以来，大量购房者在燕郊、固安、大厂买房，孔雀城就是购房者的选择之一。

　　这一时期，对华夏幸福而言，堪称饕餮盛宴。2011年燕郊、固安、大厂的楼盘每平米只有3000元，到了2017 年已经上涨到每平米3.5万元。随之而来的是华夏幸福的销售额逐年提高，2015年华夏幸福的销售额为723.53亿元，2016年销售额达到1203.25亿元，迈入千亿俱乐部，此时，华夏幸福实质控制人王文学正从“河北首富”冲向 “中国首富”。

　　谁也没有想到，这成为华夏幸福最后的辉煌。

　　转变始于2017年北京317调控升级之后，2017年5 月，河北省政府办公厅出台缴满三年社保具备购房资格的政策，6月部分环京和环雄安地区陆续出台相关实施细则，环京重点区域量价齐跌，房价跌幅普遍超过30%，成交量不足高峰期两成。

　　一年之后，依赖环京楼盘销售的华夏幸福也遭遇了危机。2018年，华夏幸福现金流危机爆发。此时，中国平安身披金甲圣衣、驾着七彩祥云而来，解救了华夏幸福。根据华夏幸福公告显示，2018年7月10日，华夏幸福基业控股股份公司向平安转让19.7%的公司总股本，总价137.7 亿元。2019年1月31日，华夏幸福第二次向平安出售股份1.7亿股，总价42.03亿元。

　　但平安入股华夏幸福并不是来做慈善的，因为华夏幸福和平安签订了对赌协议。平安要求华夏幸福在2018年度、2019年度、 2020年度的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，否则华夏控股将对平安资管进行现金补偿。

　　而2018年、2019年、2020年环京楼市已经处于横盘阶段，每年完成超过100多亿元的净利润，对于华夏幸福来说，并非易事。现在，华夏幸福又爆发了危机。

　　到目前为止，华夏幸福是爆发危机里规模最大的一家房企，它不仅对中国债券市场产生了巨大影响，也波及了环京多个城市。今年，华夏到期偿付高达千亿。

　　能够走出困境吗

　　国盛证券1月14日发布的研报表示，华夏幸福资产负债率 82.1%，剔除预收款的资产负债率76.5%，净负债率为190%，若将永续债纳入债务，其财务杠杆将处于更高位。

　　华夏幸福眼下的困局是短钱，缺的现金流，接踵而至的就是高负债率。

　　好在这只是困局并不是死局。因为华夏幸福的商业模式清晰，资产较优质。根据华夏幸福年报显示，截至2020年3季度末，华夏幸福在全国各地有52个产业新城项目，项目优质。

　　根据2020年三季报，华夏幸福产业新城土地储备中，待开发面积及一级土地整理面积，在北京拥有850万平方米土地，京津冀区域的占比依然接近八成。

　　换言之，这一局，有解。

　　解局需要天时地利人和，比如环京楼市突然爆发，北京刚需又奔向燕郊、固安、大厂、香河买房，借此，华夏幸福将扭亏为盈。

　　如果没有天时地利人和，那么华夏幸福就需要向金融公司求助，这就需要金融公司认可华夏幸福的价值，以及华夏幸福对于金融公司的妥协，以及华夏幸福妥协到什么程度。

　　2月1日，金融机构债权会议后，华夏幸福正在研究化解整体风险控制方案，华夏幸福实控人王文学说，华夏幸福风险化解工作的基础是这家公司要保持有序经营，“房租可以不交，员工工资不能不发。”

　　债委会已经成立，获中国平安子公司12.61亿元驰援，债务风险未来有望化解。华夏幸福能够走出困境吗？

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