中国是全球房地产投资者的主要投资目的地之一，美国商业地产咨询机构Real Capital Analytics（RCA） 2017年2月发布的报告显示，中国在2016年超越了日本和澳大利亚，首次成为亚太地区最大的商业地产投资市场。吸引海外资本流入的同时，中资地产商正在加速对海外商业地产的布局。在商业地产这一热门投资领域，机会与挑战并存。
C：你认为近五年来，外国对中国的商业地产投资发生了怎样的变化？
B：我们的数据显示，2016年全年中国房地产投资总额增长了10%，达到365亿美元。仅仅是2016年第四季度，中国房地产的交易总额就达到140亿美元，比上一年同期增长了32%。同期，一些二线城市的交易量上升，重庆、天津、杭州的二手房交易量上升超过200％，这3座城市还进入了亚太地区前25个投资目的地清单。除了国内的投资者和购房者，中国房地产市场还吸引了很多海外投资者。中国正在向全球房地产投资者的主要投资目的地转型，投资市场日趋成熟。这其中最主要的原因是中国经济仍然在增长，商业活性不断提升，金融市场和房地产市场更加完善，且结合得日益紧密。第二个原因是人口特征的变化，城市化进程对大城市的地产势能产生了释放作用。另外一个值得注意的是中国提出的 “一带一路”战略，这会吸引越来越多的海外投资者进入中国从事商业投资。中国市场的体量很大，如果在全球范围内跟踪以商业地产开发为目的的土地销售行为，可以发现基本上有40%都来自中国市场。最近，国际货币基金组织发布的关于中国未来经济增长趋势的报告，同样显示中国房地产市场将继续向好。
C：近年来，越来越多的中资地产商，例如万达、碧桂园、绿地集团等，都去国外投资商业地产，在这个过程中会遇到哪些困难？
B：中国已经超过韩国、日本、新加坡、澳大利亚，成为最大的资本净输出国。从区域来看，中国资本往往选择一些主流市场，交易决策速度也很快。这是中资地产商海外投资的两大特点。短期来看，这种势头会继续，而且不限于房地产投资市场。现在，通过一些成功的交易案例，中国资本在全球市场上已经有了较强的影响力，这在交易体量和数量上都体现了出来。说到中国投资人在全球资本市场面临的挑战，我们认为，这是每一个全球投资人所共有的。投资行为本身会受到诸多不确定因素的影响，对于任何国家的投资人来说都是如此。海外投资的风险包括进入时点、退出渠道、政治和汇率风险等，因此，任何一个境外投资者都需要考虑好这些问题，确保其投资决策在未来很长一段周期内是正确 的。
C：中资地产商如果有意投资国外商业地产，可以从哪些渠道获取项目信息？
B：其一是通过中介公司。国外有很多提供交易信息的中介公司，这些交易在市场上往往有很多竞标者。其二是通过目标市场的本土化合作伙伴，获取非公开竞标项目。这种本土的合作伙伴不仅仅是地产开发商，还可能是基金公司或其他资本方。它们的共同特点是对当地情况比较了解，在当地有很多优势，和它们合作能避免信息不对称的问题。另外，还有一种情况来自需求方。例如有一个中资地产商要到海外投资，它的代表会直接和业主谈判，创造交易机会。
C：如今，中国的商业地产存量很大，你判断是否面临着发展上的困难？
B：在商业地产领域，供给和需求是两个重要的指标。我们会关注项目的去化率，也就是说，商业地产被租掉的速度有多快。从去化率来看，中国商业地产的空置率是很低的。因此，一线城市中收入稳定、租户有信誉、配套设施完善且交通便利的核心资产很受投资方欢迎，有很好的发展空间，三四线城市的商业地产项目由于数据透明度较差，较难判断。（采访：施歌）
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