楼宇经济国内研究综述

　　【内容摘要】本文梳理了近年来国内学者对楼宇经济的研究，从楼宇经济的概念及内涵、效用、发展模式、政府职能、发展路径几个角度进行了归纳，认为国内研究是相对较为丰富的。但也指出国内研究不足之处：其一，研究大多基于定性分析，较少采用定量分析，主观推断较多、实证分析较少；其二，研究较少触及楼宇经济内在机制，缺乏基础理论研究；其三，许多学者研究脱离了城市片区发展布局。

　　随着我国经济快速发展，城市化持续推进，一批城市中央商务区开始出现产业空间不足、产业结构不合理、产业分布零散等问题，影响城市发展后劲。对此，多地政府从发展楼宇经济的角度着手解决此问题，纷纷出台了多项政策与办法，一批学者亦对楼宇经济开展了研究。发展楼宇经济能拓展产业空间、调整产业结构、促进产业集聚，是城市发展和城区治理的重要抓手。因此，梳理和总结楼宇经济相关研究，对推动我国城区经济高质量发展具有重要意义。

　　一、楼宇经济的概念及内涵

　　目前，“楼宇经济”一词尚未有统一的定义。从国外来看，“楼宇经济”的对应概念是“中央商务区”（Central Bussiness District,CBD），这一概念最早由美国城市社会学家欧内斯特・伯吉斯于1923年提出，他认为城市的社会功能围绕一个中心呈同心圆状分五个圈层扩展，其中的中心层为“城市地理和功能的核心区域”，即为该城市的中央商务区。从国内来看，有多名学者试图对“楼宇经济”进行定义：李耀东等（2004）认为，楼宇经济是一种聚集、支撑现代服务业发展的新型经济载体，是通过产业链上下游企业聚集，进而形成规模优势，带动区域经济的功能组团。向城市空间要效益是未来城市经济的基本走向，将商务楼宇作为楼宇经济的表征形态和区域招商重点，向立体空间要效益，从而为城区经济发展赢得了空间[1]。夏效鸿（2010）指出，楼宇经济是以商务楼宇为载体，集约空间、集聚产业、集中要素，从而产生经济、社会、人文、生态效益，带动区域经济发展的一种新的经济形态[2]。颜华等（2011）认为，楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展，形成以集约型、高密度为特点的一种新型经济形态[3]。

　　二、关于楼宇经济效用的研究

　　姚中国（2006）认为，发展楼宇经济有利于拓宽城市发展空间、促进现代服务业发展、激发经济活力、促进就业和再就业、改善人口结构、提升城市的品位和档次[4]。王志海等（2008）以上海陆家嘴功能区域为研究样板，从楼宇经济的空间集聚形态出发,通过实证分析楼宇经济空间集聚效应、联动效应和辐射效应，研究楼宇经济带来的金融集聚、贸易集聚，以及联动产生的会展经济、旅游经济、餐饮经济等的发展，它们共同发挥作用产生了巨大的经济效益[5]。夏效鸿（2020）提出，楼宇经济具有多方面效益：一是“高端性”。楼宇经济集聚的是高端的产业、高端的人才、高端的技术，它所带来的也是高品位的环境、高品质的管理、高效能的服务，而这些正是处于产业链高端的那部分。二是“高集聚性”。“后工业化时代”，通过发展楼宇经济，可形成较为密集的产业集群和上下游产业链。三是“高效益性”。楼宇经济带来的空间功能效益远大于一般的城市功能空间，还包括经济、社会、人文、生态效益[6]。

　　三、关于楼宇经济发展模式的研究

　　丁健（1994）从功能特征、增长机制、发展趋势的角度，阐述了楼宇经济形成、发展的三种动力来源：一是大量现代服务业企业机构在同一区域的聚集为楼宇经济提供了主体来源；二是楼宇内入驻企业各类商务活动形成了楼宇经济发展的动力来源；三是楼宇内高频率经济活动对上下游企业的吸引确保了楼宇经济发展的后劲来源[7]。沈锋等（2007）提出，楼宇经济从空间布局的角度来看，可分为四种模式：单核高强度、多核多中心、轴线扩展以及网络辐射状。同时，他指出外国政府采取的措施包括：一方面通过税收优惠等政策促进楼宇经济发展，另一方面按照区域发展、企业规模给予不同的政策支持，以同时提升楼宇建设品质和促进人才集聚发展[8]。洪田芬等（2010）对当前国内外楼宇经济发展的主要模式进行系统梳理，发现楼宇经济的发展主要呈现为多核多中心发展模式：政府为疏解老城区的压力，常利用规划和政府引导的手段，建设城市次核心，并呈现出沿快速公共交通线路等向外延伸，形成主核心的多元化辐射状发展形态，同时，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征[9]。张拴虎（2014）认为，与国外以市场为主导相比，国内的楼宇经济发展模式更多的是依靠政府的引导和行政力的推动。国内楼宇经济发展模式主要如下：从楼宇开发的参与主体角度，可分为政府主导型、市场主导型、“政府—中介组织—市场联动”的多元合作型；从空间布局的角度，可分为单核高强度、多核多中心、轴线扩展以及网络辐射状；从业态及产业集聚特点，可分为综合型楼宇、主题型楼宇、都市工业型、科技园区型[10]。

　　四、关于发展楼宇经济中政府职能的研究

　　袁冰（2009）指出，工商部门监管楼宇经济具有可行性与独特优势，应主要从三个方向入手，一是以行政指导为特色，行政审批为形式介入楼宇企业的发展。二是协助商标注册，帮助审查广告，运用监管优势服务楼宇企业。三是运用消费者投诉处理机制，指导楼宇企业规范经营，获取良好声誉[11]。杨全社（2010）指出，我国楼宇经济的基本推动力是政府，各地政府要注意科学规划，构建良好的楼宇生态，并在政府和市场间要构筑联系的桥梁和纽带，可通过积极引进经营性物业来实现[12]。陈俊星（2010）提出，对于发展楼宇经济，中心城区政府责无旁贷，需从以下四方面着手：一是要提高对发展楼宇经济的认识，并加强对商务楼宇的宣传推介。二是要及时掌握楼宇信息，科学制定楼宇规划，并大力发展专业特色楼宇。三是要多方协作招商，加强项目策划。四是要加强组织领导，健全运作机制，完善政策措施[13]。吴金群（2011）认为，在当前我国打造服务型政府的改革背景下，楼宇社区建设过程中的政府管理模式应向“服务者”方向转型，其中主要有三种服务模式：行政主导型（以行政手段为主）、合作共治型（多重手段整合）、社区自治型（经济和法律手段为主），分别适用于楼宇经济的起步阶段、发展阶段、成熟阶段[14]。梁朝晖等（2011）提出，政府可设立“楼宇债权引导基金”，吸收担保公司和社会闲散资金，并由担保公司承担风险，通过信贷的方式引导资金投向楼宇经济，实现财政扶持资金的保值增值，同时以这种资金低息放贷扶持企业发展的方式，吸引企业入驻到重点楼宇，从而开创楼宇招商的新模式，推动楼宇经济的发展[15]。何倞婧（2013）认为楼宇经济发展中政府角色定位应是主导者、规划者、扶持者、规范者、服务者。在楼宇经济发展的起步阶段，政府应出台政策支持、加强产业链招商、建设公共基础设施。在楼宇经济成长阶段，政府应科学制订规划、加强软硬环境建设。在楼宇经济成熟阶段，政府应促进行业自律、扩大楼宇影响力、鼓励低碳环保改造等[16]。卢学辉等（2020）提出，政府推进楼宇经济服务标准化，有助于提升楼宇经济服务水平、规范楼宇经济市场、完善楼宇经济市场监测，需从健全楼宇经济服务标准体系、加快关键标准研究、启动楼宇经济服务国际标准化研究、加强楼宇经济服务标准化的推广实施几个方面入手推进。[17]

　　五、发展楼宇经济的路径

　　杨丽等认为，发展楼宇经济应遵循集聚性、适应性、系统性、市场性、制度性、服务性、前瞻性等原则，应当从租户、业主、政府三个角度选择相关要素，建立楼宇经济测评指标体系[18]。王立华（2009）认为发展楼宇经济，一是要破解投资开发建设瓶颈，包括完善出让地块的硬件配套、实现土地选择性投放。二是要做大做精做强楼宇品牌，包括优化服务、加强宣传、提升定位。三是要着力引进龙头企业，并以之为核心实现以商招商，逐步形成一批区域性特色楼宇。四是要完善动态监测机制、分析调整机制、考核奖励机制，并建立楼宇经济发展的责任体系[19]。杨继瑞等（2012）认为，政府应优化楼宇经济发展规划和发展路径、抓好楼宇资源的改造建设与整合、构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系、改善楼宇经济的发展环境[20]。徐刚（2013）对上海市静安区发展楼宇经济的举措进行了论述，认为政府应大力发展总部经济，提升楼宇经济的发展能级和集聚度；进一步强化全市现代服务业集聚区规划布局；加强对楼宇经济发展的科学研究，并建立科学合理的楼宇经济发展统计和评价指标体系，其内容包括区域经济发展指标、基础条件指标、商业环境指标、市场开放程度指标、人文环境指标及其他竞争力指标[21]。郭桂萍（2013）在对天津发展楼宇经济的成果和问题研究中提出，要科学规划定位，打好发展楼宇的经济基础；要构建三高产业体系，增强对楼宇的产业支撑力；要强化专业招商，打造特色楼宇经济集聚区；要完善配套设施，提升楼宇发展品质[22]。周维思等（2021）认为，特大城市需走“产城人”融合发展之路，它是对“产城融合”的深化和细化，在“产人”关系上，需以顶级现代优势产业，集聚高端创新优势人群；在“城人”关系上，需以多功能高水平服务，满足多样人群多样需求；在“产城”关系上，需形成多功能、高水平、能生长和延续的新空间关系。[23]

　　六、总结与述评

　　纵观上述研究，可以得出如下结论：一是在楼宇经济效用研究方面，大多数学者均认同楼宇经济所带来的产业集聚效应、区域经济效益、城市品位提升；二是在楼宇经济发展模式方面，各类研究均表明，政府的积极引导对于楼宇经济的健康发展必不可少；三是在楼宇经济政府职能方面，学者的观点主要包括制订规划、招商引资、宣传推介、政策扶持、制定标准等，部分学者进一步提出了应视不同的发展阶段而采取不同的策略，例如初级阶段政府应做好规划、发挥主导作用，成熟阶段则以市场主导，政府主要负责监管和服务；四是在楼宇经济发展路径方面，学者的共同观点主要包括建立楼宇经济评价体系、做好区域产业规划、完善楼宇公共配套设施、出台政策打造专业特色楼宇等，同时多名学者已经注意到了楼宇经济与总部经济的联系，将二者有机结合起来，有望成为中心城区经济发展的特色模式。

　　总体而言，国内研究是较为丰富的，但仍存待提升之处：其一，研究大多基于定性分析，较少采用定量分析，主观推断较多、实证分析较少，造成结论可靠性不佳；其二，研究大多针对楼宇经济表面现象，较少触及其内在机制，缺乏针对楼宇经济基础理论的研究；其三，楼宇经济本质上是城市中心区经济的展现形式之一，故应从中心区的产业经济、区域经济角度展开研究，而许多学者视角仍局限于“楼宇内”，脱离了片区整体发展布局。这些问题期待未来研究者进行补充完善。