不动产投资信托：盘活存量拓宽投资

　　日前召开的国务院常务会议指出，要按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。

　　在严守金融系统性风险底线，地方政府发债边际收紧的背景下，基础设施不动产投资信托基金扮演着引入金融活水，激活基建大盘子的重要角色。

　　这个基金与你接触的不一样

　　不同于我们日常接触的投资股票债券的基金，基础设施不动产投资信托基金（REITs）是通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营仓储物流、收费公路、机场港口，以及水电气热市政设施等，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

　　我国已经发行了一批基础设施公募 REITs，其架构特点主要包括：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　从定义可以看出，基础设施公募 REITs产品在稳定性和收益率方面具有高度的可预见性，是投资者和投资机构进行资产配置的重要品种。同时，基础设施REITs还是稳增长、扩投资，而且不增加地方政府债务负担的良好金融工具。

　　已上市基础设施REITs运作良好根据Wind数据，目前已上市的基础设施RE-ITs整体运作良好，多只基金顺利实现派息。平安广州交投广河、博时招商蛇口产业园、中航首钢生物质三只REITs已经派息两次；红土创新盐田港、华安张江光大园、浙商沪杭甬杭徽高速三只REITs 派息一次。

　　从派息收益率指标看， 分红回报最高的前三名分别是： 中航首钢生物质（6.17%）、平安广州交投广河（ 3 . 9 % ） 、浙商沪杭甬杭徽高速（3.198%）。

　　从整体看，高速公路、能源基础设施类的RE-ITs，派息次数和分红收益率表现更为突出，这也体现出基建类资产回报稳定的特点。

　　金融舶来品的中国模式

　　基础设施REITs是一种舶来品。值得注意的是， 发达国家通常是在经济长期低迷或是经济危机时出台不动产信托制度。这是因为基础设施REITs属于定向精准的金融输血方式，特别适用于基建这样资金需求量大、回报稳定但投资周期较长的领域，对经济起到托举作用。

　　我国近年来对基础设施R E I T s 的支持力度不断增强。“十四五” 规划就明确提出，通过发展基础设施R E I Ts有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。通过基础设施RE-ITs这个管道，连接社会资本和重点行业产业，有效激活社会投资活力，提高社会资本投资效率，提升了直接融资比重，同时还不增加银行体系和地方政府杠杆率，既稳投资、补短板，又降低了金融风险。

　　从已经上市的基础设施R E I T s 看，政策对该金融产品的底层资产进行了严格限制，重点投向传统基础设施，鼓励发展新型基础设施，但禁止纳入商业地产，这与海外REITs具有明显区别。从试点区域来看，东部沿海和长三角、珠三角地区获得了重点关照，这些地区经济发达，相关资产质量高，有利于首批试点产品的持续稳健运作，从而探索出更加符合国情，更加适应金融周期规律和经济发展需求的中国模式。

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……