雅居乐解渴

　　“零违约”的少数派。

　　记者 李惠琳编辑 谭璐

　　粤系房企大佬陈卓林，收到一个“大礼包”。

　　2月初，雅居乐宣布，位于重庆、广州、昆明等城市的多个项目，被纳入首批房地产项目融资“白名单”。

　　陈卓林掌控的雅居乐，是千亿民营房企中“零违约”的少数派，迄今未在公开市场实质违约。

　　在行业周期低谷，他同样走得艰难，顶着偿债、稳销售、保交付三大压力，多次亏损出售核心资产。所幸，雅居乐已大幅降低杠杆，闯过危急时刻，年内完成120个项目，交付7.2万户。

　　如今，若注入这股融资活水，陈卓林能短暂解渴。

　　希望来临

　　新的融资利好政策，可谓“及时雨”。

　　雅居乐方面向《21CBR》记者表示，旗下项目入围白名单，带来了更好的融资渠道，提振了集团整体的融资信用。

　　一家同样有项目入围白名单的房企内部人士告诉《21CBR》记者，获取项目融资贷款分为三步：一是房企根据申报条件，筛选项目提交当地住建部；二是当地审核后形成白名单，提报给金融机构；三是金融机构评估后，发放贷款。

　　他补充道，能拿到多少贷款，具体要看金融机构的审核。

　　需注意的是，进入白名单并不能保证获得贷款。“银行贷款还是要看抵押物和还款来源，有好资产、正资产才能贷到款。”中原地产首席分析师张大伟提到。

　　无论如何，至少为房企带来融资新希望。

　　当下，陈卓林手头不太宽裕。截至2023年6月底，雅居乐的现金仅153亿元，一年内到期的短债却有214.9亿元。去年下半年，他挺过了偿债高峰，66.61亿元的境内债全部兑付，下一次偿债高峰要到2025年。

　　近期陈卓林还有多笔账单要付。首先是两笔于3月到回售期的公司债，“23番雅01”以及“23番雅02”，发行规模合计7亿元。

　　其次，去年3月获得的24.2亿元银团贷款，期限为12个月。另外，存量136亿永续债的利息，每年得付息4次。

　　此外，还有部分表外债务。陈卓林曾与多个金融机构联合成立信托机构开发项目，据统计，单是平安不动产参与投资的项目就超过10个，中航信托、爱建信托也有相关投资项目。

　　其实，基于良好的资本信用，雅居乐的融资渠道一直较为通畅。

　　据《21CBR》记者统计，2023年雅居乐共获得融资超102亿元，包括股权融资、银团贷款、公开债券等。

　　值得一提的是，2023年初，雅居乐发行的12亿元中债增公司债，用途是偿还债券“20番雅02”本金及利息，意味着“借新还旧”模式又重启了。

　　为了偿债保信用，陈卓林舍得断腕。2021年下半年至2022年末，通过大量处置资产，累计回笼资金超200亿元。

　　在2023年股东大会上，陈卓林透露，有50亿至60亿的资产处置及股权变现计划，必要时会进行变现。

　　2023年10月，他出售两个常州项目股权，回笼资金4.26亿元，预估亏损4184万元。

　　11月，他又决定出售吉隆坡雅居乐大使花园，按照4.8亿元的交易价，预计亏损约6.64亿元，目前项目仍在磋商中。

　　对于不赚钱的多元化业务，则果断放弃。今年1月，雅居乐剥离教育板块，旗下托育机构乐斯母婴中心宣布停业。

　　缓慢修复

　　一番操作后，雅居乐的债务大幅减少。

　　截至2023年6月末，其有息负债575.68亿元，比2019年末减少390亿元，净负债率58.7%，进入较为安全的范围。

　　只是，救急的高息贷款，拉高了借贷成本。一年半前，雅居乐曾签约一笔年利率20%、为期24个月的夹层融资贷款。结果，2023年上半年，其借贷成本为7.28%，比2022年上升1.69个百分点。

　　雅居乐在巅峰时期，跻身千亿房企阵营，掌控3300亿元资产。转入降杠杆模式后，持续缩表，到2023年6月末，总资产为2627亿元，较高峰期缩减超600亿元。

　　陈卓林坚持不违约，以求挺过最难阶段。雅居乐方面对《21CBR》记者表示，2024年雅居乐继续把保交付、保品质作为工作重点，在保经营的同时谋发展。

　　2023年市况整体疲软，雅居乐预售金额453亿元，同比减少三成。财务表现也受到影响，1—6月收入200亿元，亏损36.11亿元。

　　陈卓林判断，最快可于2024年或2025年扭亏为盈，两至三年内恢复正常。他的信心，一部分源自手上的低价土储。

　　截至2023年6月底，雅居乐在79个城市，拥有土地储备约3864万平方米。中指研究院的研报指出，以近3年项目销售情况估算，雅居乐的土储可满足未来3~5年的销售需求。且现有土储成本相对低，平均楼面地价为3200元/平方米。

　　雅居乐主要深耕大湾区、长三角、海南等地，当前尚有多个项目在售。

　　在海南，雅居乐是当地销冠，2023年卖了154亿元，占集团总销售额的三分之一。截至2023年6月末，海南清水湾项目仍有土地储备约140万平方米，将为其业绩复苏提供一定支撑。

　　多元化的业务组合，也为雅居乐提供了稳定的收入来源。

　　2023年1—6月，物管、环保、商业在内的业务，收入同比增加5.1%至82.6亿元，占总收入比例提升至41.3%，同比提升16.5个百分点。“以地产为主，多元业务协同发展的营运模式，续见成效。”陈卓林在财报中表示。

　　他在争取触底反弹的空间，一旦市场回暖，复苏可期。