政策发力有望推动房地产回稳向好

　　罗志恒（粤开证券首席经济学家）

　　2024年是中国房地产市场下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，房地产成为内需不足的最大掣肘。中央稳地产政策果断应对、不断升级，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月 “稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。

　　2024年10月以来，居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象。展望2025年，楼市能否止跌回稳？房地产销售和投资走势如何？未来房地产政策又该如何进一步发力？

　　展望：“止跌”渐进，“回稳”有望

　　展望2025年，中央定调“稳住楼市”，预计中国房地产市场会止住过快下跌的状态，销售和投资的降幅都将有所收窄。但是，整体市场修复“回稳”尚需时日，修复程度取决于稳经济和去库存的政策力度。

　　其一，稳经济才能稳地产。2025年，实施更加积极有为的宏观政策，财政更加积极支持稳地产，有助于通过经济增长带动收入增长，从而实现居民消费信心回暖和消费能力修复，促进经济与房地产的正向循环。

　　其二，去库存政策持续用力才能促进房地产市场供需平衡。2025年，专项债对存量房收储和对存量土地消化全面实施落地，央行保障房再贷款工具和“白名单”项目贷款使用到位，有助于加快房地产接近供需平衡，商品房市场量价有望于2026年全面回到正增长轨道。

　　房地产“止跌回稳”不是一蹴而就的，需要政策协同发力，持续用力，将制约房地产持续修复的堵点逐一突破。未来市场回稳的链条，从量的回升传导到价的企稳，从销售的企稳传导到投资的修复。从二手房止跌传导到新房销量的回升、新房房价的企稳。从市场销售量价企稳，传导到企业库存去化加快、现金流改善、拿地意愿回升、投资增速好转。

　　总体上，未来十年住房需求整体呈缓慢下降趋势。结构上，刚性需求稳中有降，拆改更新需求相对平稳，改善性需求逐步提升。

　　城镇化率仍将继续提升和家庭小型化带动新增城镇家庭数量增加，城镇家庭户均居住面积随着居民收入水平提升而不断提升，城市更新持续激发拆除改造需求，这三个关键因素构成了房地产市场的中长期支撑。区域上，人口净流入、产业竞争力强的区域住房需求将保持增长，而人口净流出、产业竞争力弱的区域住房市场持续遇冷。

　　中长期挖掘购房潜力需要通过构建房地产新发展模式与推进新型城镇化建设来实现，未来要坚定持续深化各项制度改革。居民购房需求仍在，促进房地产市场中长期稳定向好需要解决居民后顾之忧。

　　房地产问题不仅仅是金融、土地问题，不能孤立地看，要从更大的视角去看，要采取更大力度的财政、货币和产业政策稳定宏观经济和资本市场，稳定居民就业和收入，才可能真正稳定房地产市场。

　　建议：六项改革推动房地产发展

　　房地产行业处于新旧模式转型的关键期，要通过土地、财税、金融等政策协同发力，加大力度保供给、促需求和稳房价。

　　一是尽快解除非必要的限制性措施，让商品房回归市场化配置。

　　短期而言，继续放宽一线城市限制性政策，推动一线城市房价企稳形成示范效应，逐步带动全市场销量止跌。当前全国仅剩北京、上海、深圳等少数城市仍在执行限购政策，有必要进一步放松。例如，放开郊区限购、大户型限购、商住限购，降低非本地户籍购房社保年限，增加多孩家庭购房指标等。

　　中长期而言，落实以人为本的新型城镇化战略，深化户籍制度改革，提高户籍人口城镇化率，推动基本公共服务的均等化，加大教育、医疗、养老等公共服务投入，解决居民后顾之忧，才能释放购房需求潜力。

　　二是统筹严控增量和优化存量，加大收储存量房和房企存量土地等支持力度。

　　扩大收购存量商品房用作保障房的资金来源，用好用足保障性住房再贷款和专项债等支持政策。建议2025年安排5千万元至1万亿元规模的专项债额度用于支持存量房收储用作保障性租赁住房，并将未来租金收益作为偿债资金来源，专项债额度主要分配给商品房库存相对较高的城市所在省份。

　　还可研究通过增发国债的方式，成立中央层面的“房地产稳定基金”，预计2万亿元至3万亿元，专项用于保交房、存量房收储、盘活存量土地等工作，以坚定不移的决心并释放强烈的信号推动房地产市场止跌回稳。

　　三是引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足居民合理需求。

　　建议根据不同城市的去化周期以及不同地段住宅受欢迎程度，将核心地段的部分商业用地修改为住宅用地，满足居民对好地段、高品质商品房的需求；放开郊区供地1.0容积率限制，优化架空层、阳台等空间以及社区公共配套设施的指标计算规则；鼓励优质优价，不再实施新建商品住房销售价格指导等。

　　四是要推动存量商办用房改建为保障房，稳定商业地产市场。

　　商业地产下跌趋势尚未扭转，与商业环境与社会信心紧密相关的办公楼、商业营业用房销售仍未止跌，商业地产的库存去化周期继续拉长，稳地产政策要同步呵护住宅市场与商业地产市场，要加大力度盘活商办用房。

　　鼓励通过盘活存量非居住住房筹集保障房，对于去化困难的商业公寓，在满足配套公共服务设施的前提下调整用作商业住宅；对于小户型、低价格的商业公寓等可以作为配售型保障房；对于房企自持的商业、办公等存量用房，支持收购并改造为配租型保障房，改建项目要满足一定经营期限，保证保障房的稳定运营并避免长期闲置。

　　五是制定系统性的房企风险化解方案，分类处置房企信用风险。

　　其一，提升房企融资支持政策执行效果，做到主体分类、项目分类，避免一刀切，减少非住宅项目的融资限制。明确房企风险处置方式、处置原则、支持政策措施等，有利于使房地产风险尽快化解。

　　其二，对房企进行可持续经营评估，识别系统重要性优质房企并分类处置，对于系统重要性优质房企或短期陷入流动性风险的房企，进行不良资产剥离，支持央国企通过股权收购、债务重组、项目合作等多种方式盘活。对于资不抵债的企业，借鉴美国、日本处置经验，一方面剥离优质资产独立经营，另一方面通过政府部门专设的不良资产管理机构，联合市场机构共同完成破产重组。

　　六是优化商品房相关基础性制度，深化土地制度改革。

　　其一，建议改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有序推行现房销售。

　　其二，完善同宏观经济和区域发展相衔接的土地管理制度。住宅用地供应指标与人口流动挂钩，加大人口流入城市与城市群的住宅用地指标，减少人口外流或产业基础薄弱地区的住宅用地供应指标。一线城市用地规划挖掘优质地块，加大力度盘活闲置低效用地，商品房库存高企的城市继续暂停住宅用地供应，稳定土地成交价格。

　　其三，以城中村改造为契机，推动农村土地制度改革。短期要继续完善国土空间规划，合理适度放宽城中村改造的土地限制，调整项目自持占比、拆建比等限制性指标，降低改造资金平衡难度，提高城中村改造项目的收益。中长期要健全城乡统一的建设用地市场，推进农村集体经营性建设用地入市，与国有建设用地同权同价，促进农村土地要素流动。

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