调控房价要打击背后腐败
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2010-01-04 17:29
买房难已经成为当前最棘手的社会和经济问题之一。高昂的房价让老百姓不堪重负，却给某些房地产商、炒房者及权力集团带来了大量的财富。不合理分配正在日益激化人们的仇富心理，严重影响社会稳定。12月中旬，国务院重拳出击，要求“遏制部分城市房价过快上涨”。但是，其开出“拿地首付不低于50%”的药方，却让人有如“隔靴搔痒”，因为政策结果可能是商品房供应不足，反而会推动房价的上涨。
调控房价不能单靠“遏制”政策，而是需要建立长效机制，通过多种手段增加住房供应，打击炒房及其背后的腐败。
增加住房供应量
供不应求时价格上涨，这是朴素而真实的经济学道理。房价太高怎么办？直接的解决办法就是多盖房。不管是提高拿地首付，还是加税，都只是短期调控措施，并不能从根本上解决问题。而“大市场，低价格”，才是我们期待的结果。
如何增加住房的供应量？首先是增加建设用地的供应。国土资源部今年9月曾发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，此规定是为了打击开发商的囤地行为，但是我们也看到囤地的根源是政府限制供应，所以打击囤地需要国土资源部门多批建设用地的指标。
其次是放开宅基地流转。《土地管理法》规定，农村土地为集体所有，宅基地及土地承包经营权只能在集体经济组织内流转。然而允许农村宅基地进入土地交易市场、合法上市转让，利于提高土地利用效率，增加土地供应。
最后需要放开小产权房。所谓小产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。开发商直接从农民手里买地修建住房，大大降低中间成本。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
然而，小产权房跨过了政府这个土地供应者，政府自然不愿意花力气保护其交易。国土资源部有关负责人指出，小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也违反相关政策。
事实上，小产权房的出现打破了政府对土地的垄断，是真正市场化意义的商品房，并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。
铲除背后的腐败
经济学家郎咸平曾撰文指出，中国房价的高涨可以说都是腐败惹的祸。这并不是危言耸听，房地产行业已经成为权钱交易的典型领域，官员的腐败和开发商的暴利如影随形。
细数近几年落马的官员，北京原副市长刘志华，江苏省人大常委会原副主任王武龙，天津市原检察长李宝金等人，均栽在了房地产腐败上。
在房价当中，除了房地产商的利润，还有一大部分是土地成本、建筑成本及各种税费，其中政府征收的中间费用已经占去了房价的大部分成本，何况还要加上腐败官员抽走的好处。有政协委员呼吁政府和开发商要让利，但是作为利益团体，谁又愿意把自己腰包里的钱让给别人？
卖地是政府重要的收入来源，政府和房地产商一样是房价上涨的受益者，如果政府垄断土地及“土地财政”的状况不能得到改变，政府不退出利益链条，高房价的问题终究难以真正解决。
此外，在保障性住房分配中存在的腐败问题同样不容忽视。经济适用房、限价房本来就“僧多粥少”，而职权者又是“近水楼台先得月”，弄虚作假的案例屡见不鲜，使真正需要保障性住房的困难人群“一号难求”。因此政府不但应加大保障性住房的供应量，更需要调整准入门槛，严打腐败，让更多人切实享受到优惠政策，否则人们无法不怀疑经济适用房到底“经济”了谁，“适用”了谁？
区分购房人性质
除了高昂的开发成本，炒房者也是房价上涨的主要推手。为了打击投机性购房行为，最近中央出台了一系列措施，如财政部终止了二手房营业税的优惠政策。还有消息称，相关部门正制定楼市调控政策，明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。
但与此同时，这些政策也增加了首次购房和改善性购房者的交易成本。
就在新房价格飞涨的时候，一部分人将目光瞄向二手房，首选当然是质量较好的次新房，但这样的房子往往购买不足5年，相对的也要承担更沉重的税费。如果购买一套200万元的房子，以5.5%的税率计算，就要缴纳11万元的营业税，而很多人1年的收入都不足这个数。
还有不少购房者在支付了购房款后，由于种种原因延期拿到房产证，造成原本已经购买5年的房子，因房产证迟发而不足5年，从而被划入了征税的范围。
增加的税费最终会转嫁到买房人的头上，最终只是为政府增加了一笔不菲的财政收入，而不能让利于民。此外，增税势必造成卖房人惜售，导致房屋供给量进一步减少。
同样，收紧二套房贷款也将增大改善性购房者的负担，因此区分购房人的性质成为当务之急。将首次购房者、改善性购房者和投机分子进行区分，在税费和贷款利率上实行不同的政策，才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。
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