买底？明智！房价底线时间

　　今年的地产市场可说是“地震”连连，房价一路下滑，先不说一线城市。就我们重庆，也是受到了大市场环境的影响，众多楼盘的价格都开始下调，购房者的观望情绪也异常严重。

　　其实任何商品的价格区间都会有正常的涨幅，而房价一直以来都是呈抛物线的形式，现在已经走到了最低谷，本刊在此建议广大购房者们，是时候买房了。

　　美丽的“泡沫”只一刹的花火？

　　今年，全国各地不断传出房价下跌、楼市崩盘、政府挽救无功的消息。重庆在“坚挺”了半年以后，房价也开始走下坡路了，有降200的、有降500的、甚至有降1000的，本刊分析了自8月以来的开盘或新推项目的降价幅度。

　　8月至今开盘/新推项目

　　降价幅度百分比

　　可以看出重庆楼市的下行趋势也已经基本确立，但这次下行到底是小调整还是大崩盘？房地产的未来路在何方？这个满身伤痕的“巨人”还能站起来吗？

　　作为一名有购房需求的普通老百姓，我应该什么时候买房子？

　　买了会不会继续降价？我是否是在最低价的时候买进的？这是当下市场上听得最多的声音。

　　那么，首先必须要了解的是，房价为什么跌了？

　　经过本刊长期以来的关注，总结出的主要原因有三点：

　　一、商品房供大于求

　　二、房地产资金供不应求

　　三、房贷和开发贷的利率上升

　　为什么今年的商品房会供大于求？

　　房价波动其实已在2013年底开始出现了，为什么这么说？重庆的购房者们不知有否察觉，今年的现房销售非常多，往年在市场里，现房销售占比不到10%。但今年，已经接近30%，这都是因为开发商在遭遇市场波动或政策不利时，往往会选择囤房。

　　当市场好转时卖出以达到最大利润，但现在市场的严峻，让很多楼盘“坐不住”了，为了资金回笼，就必须大量出售之前囤积的房源。

　　站在市场学和经济学的角度来看，当某种商品出现供不应求，导致价格过快上涨时，生产者就会疯狂的加大生产。去年开发商频繁拿地，再加上今年大量出售囤积房源，就会导致供过于求，价格下降。

　　另一个重要的原因，就是今年的个人房贷利率比去年更高，贷款难度比去年更高，这也导致今年的购房者购买力下降，购房需求减少。

　　基于以上，当今年商品房出现了严重的供大于求，价格自然呈下降。价格下降反过来又会极大的影响供求关系，一旦价格下降，再加房贷利率上涨，购房需求变得极大的减少，这时供大于求的情况更严重。

　　为什么今年的房地产资金会出现严重的供不应求？

　　房地产资金供不应求并不是国家的资金供应减少了，而是房地产的资金需求量太大了，需求增速超过了供应增速。

　　由于去年房价大幅度上涨，买房者疯狂的抢房，开发商疯狂的买地建房，造成房地产对资金的需求爆发式的增长。

　　需求增速严重超过了供应增速，据记者了解，从去年下半年开始，已经开始有出现钱荒以及好多房贷审批推迟甚至审批不下来。这些现像都说明房地产资金供不应求是必然出现的。

　　为什么今年房贷和开发贷利率会上升？

　　房地产资金供不应求，银行自然也会提高利率。

　　房地产泡沫越来越大，房贷和开发贷风险也越来越高，高风险也需要高收益，这也会造成银行利率上升。

　　利率市场化也会提高利率，中国已经确定了利率市场化的方向，去年下半年以余额宝为首的互联网金融的兴起又加速了利率市场化，由于我国的存款利率一直被政府控制得比较低，利率市场化后，各家银行为争夺存款，必然会提高存款利率，存款利率高了，贷款利率肯定也要提高。

　　由此可见，今年房价的下跌可说是多个偶然集中在一起成为的必然。而房价的泡沫成份也几乎被挤破，既然现状已是如此，那么这种情况会一直持续下去吗？是否就可下定论，楼市就像邓紫棋的那首《泡沫》一样，花火闪耀以后，从此崩盘？

　　业内人士几家欢喜几家愁

　　房价也要遵循市场规律

　　国家统计局公布2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，全年房价不出意外地在一片上“涨”声中落下帷幕。2013年全国房价给人留下的印象就是个“涨”字。

　　但如今，许多专家或地产大佬均认为在经历2012年复苏和2013年繁荣之后，2014年市场将“高位震荡、逐步降温”。

　　王石 万科集团董事会主席

　　2014楼市“非常不妙”

　　王石针对李嘉诚抛售其在北京上海的物业，在微博上称，“这是一个信号，小心了！”王石近期不断警示楼市风险，多次对内地房地产行业表示担忧，称“没有价格永远增长的房地产市场”。

　　任志强 华远地产董事长

　　这只是一个小问题

　　任志强并不赞成房地产市场总量萎缩的观点。表示按照目前的销售量计算，全年或将减少近3000亿元的销售额、近4000万平方米的销售面积，但这对一个全年超13亿平方米销售面积的房地产行业来说只是一个小问题。

　　张文彪 城市年轮(中国)机构、房友网董事长

　　虽有“病”但“年轻”

　　如果2013年的楼市是在中国整体经济的‘一枝独秀’，那么，2014年的楼市将在中国经济发展大周期变化和断腕式结构性大转型背景下，日子过得不如从前。楼市虽也有“病”但毕竟还“年轻”，到青壮年“生病”都会倒下时，那一定不是楼市个体的问题。中国楼市必须警惕疯狂趋势，但至少当下还不至一病不起！

　　周奕先 知名地产人

　　我并不担心楼市，现在的情况是一个正常的现象，前几年的确涨幅太猛了，现在降降温，其实对楼市的长远发展是有利的，谁愿意看到楼市崩盘？银行崩盘？中国经济崩盘？

　　杨红旭 上海易居房地产研究院副院长

　　高位震荡慢慢降温

　　杨红旭说：“2014年楼市再现辉煌的可能性不大，因为其自身有周期的规律。2012年见底反弹，2013年趋于回暖、部分城市过热，2014年高位震荡、慢慢降温。这其中既有市场自身调整的机制，也有政策继续收紧的原因。”

　　潘石屹 SOHO中国董事长

　　还不好说

　　一向以坦白著称的潘石屹这次却表现出“想言而不能言”的无奈。在接受采访时，他只能笼统地说，“中国楼市一定会有一次大的起落”。至于上世纪九十年代的海南房地产崩盘会否重现，潘石屹称“还不好说”。

　　吴届华 力帆·棠悦营销总监

　　重庆市场和全国市场不能一味的划等号，虽然当下市场确实不好，成交均价有所下降，但成交量却并没有受到太大的影响，换句话说，要买房子的人还是很多，只是想捡便宜。

　　商廉 蓝光地产重庆CRM中心总经理

　　重庆是个直辖市，全市成交均价每平方米6000—7000元贵吗？显然不是的，重庆房价肯定还会上涨的，现在降价是大势所趋。但是房价会遵循市场规律，整体来看，现在市场虽不好，但是依然有卖得火爆的项目，只要产品能被认可，价格合理，一样的能卖得火。

　　房价是涨还是跌？可说是仁者见仁智者见智，每个人都有自己思考的角度，这些专家、地产大佬前几年对地产市场分析，结果自打耳光的例子也不在少数，因此现在都谨言慎行。

　　一目了然，政策打压都是在房价猛窜时，只有涨幅到接近顶点，才会出现各种“严厉”的条款。而在当下这种暗淡的市场，政府没有再采取任何“打压”的措施。

　　相反的自6月份呼和浩特明文放开限购以来，当年46个城市组成的“限购大军”已迅速瓦解。据统计截止目前，政府已默许多达37个城市取消或者调整限购政策，楼市正式开始“松绑”。

　　接连而来的是第二波救市，这次将瞄准刚需房的房贷。对此，中国人民银行调查统计司司长盛松成在近日表示，最近几个月各大银行贷款利率开始出现趋势性下降，实施的一系列刺激政策效果初步显现，这对于地产市场无疑又是一记强行针。

　　再加上各地的开发商均推出大量优惠政策，包括久违的公积金贷款，大幅降价，首付分期等，力求达到以价换量，现在的楼市已经开始了“抢救”。

　　由此可见，现在的楼市，是真正处于抛物线的最低谷。遇到心仪的对象，就在一起吧。看到心仪的房子，打折就买吧！

　　抛物线已到谷底 房价回暖成趋势

　　虽然现在市场形势非常严峻，但在政府、银行、开发商的三方合力推动下，楼市开始步入了低谷后的上升期。

　　据领域机构统计，从今年6月开始，重庆的成交均价一直在6700元左右徘徊，可以说整个浮动并不算大，直到今年的5月开始，才呈现下降趋势，并且降幅也不算大。

　　再看9月，第一周重庆主城区共成交建筑面积30.63万平方米，环比下降了33%，成交平均价为每平方米6880元，较之前下降了约11%。

　　而第二周重庆主城区共成交建筑面积41.6万平方米，环比上涨了36%，成交平均价为每平方米6250元，较之前下降了约10%。

　　政府的合力救市，现在看来已初具成效，因为价格下降了，销量又上涨了，房子能卖出去了。

　　回想过去，2008年当国际市场环境导致国内外向型经济严重受挫、同时与房地产市场的周期性相重合导致当年房地产市场交易量大幅下滑时，大多数房企直呼“冬天来了，准备过冬”，尔后4万亿刺激和地方政府配套扩大投资刺激、史上最宽松最优惠的住房信贷政策将2009年、2010年的成交量和价格推高了近一倍。

　　到了2011年，初“国八条”的限购、限贷及税收政策使得房地产交易量下滑，一部分企业比较安然应对——“周期性波谷”，另一部分人则称其为“山雨欲来风满楼”，甚至有人提及房价下跌50%很正常、房地产企业只存活一小部分，然而就在这样的争议声中，2012、2013年房市价格的上涨却大大超乎很多房企的意料。

　　至此，相信读者都应明了，房地产其实一直以来都是呈抛物线的形式，今年或许是近10年来最低的谷底，但楼市是不会崩盘的，因为有着多方面的扶持与帮助。只是不像过去那样处于“高烧不退”，而是回归理性。

　　对开发商而言，目前的局势不免就像一场赌博，有些楼盘放低了姿态，降下了售价，接起了“地气”，从此一炮走红，销量大幅上涨。而有的自持实力雄厚的企业，价格依然高居不下，导致现在销售进度缓慢。

　　但对购房者而言，现在正是入手最好的时机，不在市场最低谷时出手，难道还等着市场稳定以后，健康上涨时再买入吗？恰逢“金九银十”，看中的房子打折促销就买吧。

　　Q购房者张先生：这次国际社区【海悦府】开盘，7100元的均价，我觉得合适了。于是大清早就去排队，买到了现在很开心，不想再观望了，我怕会涨价。

　　A新楼市：张先生的想法是非常值得赞许的，如果自己心仪的房子与自己的心理价位相差不大时，就可以入手了，本刊点个赞！

　　Q看房者王先生：我看上了恒基·翔龙江畔的房子，看大家都在观望，我也观望，但是它居然涨价了，现在真是后悔，虽然涨得不多，但是也是钱啊。

　　A新楼市：希望这位王先生可以吃一堑长一智，虽然市场确实不好，但还是是要根据实际情况来啊，不能盲目的跟着市场形势走。

　　Q看房者刘女士：我想在照母山买套80平方米左右房子，但是觉得首付都偏高，承受不起，再等等看会不会继续降价吧。

　　A新楼市：如果觉得总价太高导致首付难承受，可以选择首付分期的小户型，既解决了首付问题，也解决了房子问题，以后可以出售再换大房子，选择买房就像买到最低谷的股票，升值后抛出，只赚不亏。

　　文_陈桐

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