我国房地产开发项目可行性研究

　　【摘要】随着社会的不断进步，经济的不断发展，我国的房地产业也在迅猛的向前推进。可行性研究是房地产开发项目决策、投资前的关键性工作，是房地产建设方案、技术方案和销售运营方案进行的技术、经济、市场、环境等多元因子的论证研究。科学的房地产开发项目的可行性研究工作，是保障我国房地产业健康发展的至关因素。

　　【关键词】房地产业 开发项目 可行性研究

　　一、房地产开发项目可行性研究浅析

　　可行性研究分析主要是在房地产商开发投资房地产项目之前，先对该项目进行经济技术等方面的整体预估，并结合项目欲投资金，对预估结果进行论证，得出该项目将的经济可行性如何，技术可行性怎样以及在市场中的适应性是否在可接受范围内。通过对预上房地产项目中经济、技术以及生态等方面进行全面的评估，最终得到该项目是否可行，该评估结果关系到房地产商的投资决策，重要性不言而喻。可行性研究主要包括市场研究、项目财务评价以及技术方面的分析这三个方面。首先市场上，对预上房项目所在的地市及其房地产行业进行市场调研；接着项目的投资方案、进度计划、项目前期的资金筹备以及后期的推广宣传销售都需要评估；最后，要对该项目开发过程中应用到的技术活动进行能力、可行性的估测研究。

　　二、目前我国房地产可行性研究的存在问题分析

　　（一）可行性研究过程不规范

　　我国政府相关部门在对房地产开发项目审批的过程中，房地产开发项目的可行性研究报告是一项重要参考依据。而且，房地产开发项目可行性研究报告更是房地产项目开发单位集资、向银行贷款的重要参考。这就导致了一个问题的产生：为达成房地产项目审批和贷款集资的目标，房地产项目方一般采用企业内部职能部门或者委托个人，在没有深入调查和科学分析的前提下，在极短时间内完成项目的可行性研究。更有甚者，脱离实际，千方百计拼凑事实，伪造项目的可行性结论。这种业界行为特征，在一定程度上造成了目前我国房地产开发项目可行性研究肤浅化、形式化、模式化的局面。将房地产开发项目可行性研究操作成为“可行”而研究，偏离房地产项目可行性研究的内在的意义。

　　（二）忽视定性工作的重要性

　　总所周知，房地产的开发投资项目前期做的可行性研究，是一项复杂全面的工作，需要市场调研、分析并研究之后得出最终结果。期间需要做定性、定量的分析以及影响因子研究。分析人员在做该部分工作时，往往会忽视定性工作的重要性，在调研进程中，将工作重心放在定量分析上，放在影响因子调查上。究其原因是这两部分的调研相对来说要简单的多，二定性分析则是一项严谨的需要考虑诸多因素的内容，比如说政策、法规、缴纳税、施工技术、经济收益等等，分析起来工作量繁重且复杂。

　　（三）财务评价方法、参数的规范缺失

　　财务评价是房地产开发项目可行性研究中的有机组成系统，是整个可行性研究报告的核心，运用财务评价方法计算，与相关参数进行比对后的结果是项目决策的主要依据。目前，我国房地产企业开发项目可行性要就报告工作的进行，主要是依据《房地产开发项目经济评价方法》，虽然几经修订，评价方法逐渐贴近房地产经济评价实际，但依然没有建立完善的以市场经济为指导的评价方法和参数体系。

　　三、我国房地产项目可行性研究的改进建议

　　（一）建立责任机制，提升研究人员工作素养

　　当今世界缺少的就是有技能有素养的人才，人才在社会中各项工作中都是核心。要做好房地产项目的可行性研究，必须有具有一定技能且素质高尚的人才。首先，可行性分析是一项复杂而精准的工作，研究人员自身要胜任这项工作，精通经济、经营、法律、工程等多个专业领域，而且要具有最基本的为人原则及职业道德，坚定立场，明确责任人及其法律义务。合法合规的研究房地产项目的可行性。

　　（二）增大定性分析工作，平衡工作重心

　　定性分析可以说是可行性分析中最为关键的一部分，并且是最复杂的一部分，而定性分析中的投资环境分析是房地产项目中投资者做出投资决策的重要依据。定性分析主要是有以下几个部分：首先是宏观环境、项目产品的目标客户及目标市场、市场因子等方面的分析；其次是预测房地产市场中的供给力、市场中目前及将来的需求量、竞争力如何以及价位可能发展趋势的分析；最后是该项目开发、建设中需要的技术在实施上的可能性方面的分析。

　　（三）构建并完善项目指标的评价体系

　　我国房地产开发项目因国土形状而导致具有多种评价指标，如果采用同一指标对这些房地产项目进行评价，评价结果会存在很明显的误差，结果的可参考性也就不足考虑。针对这种情况，需要根据各地市的具体情况构建相适应的项目指标评价体系进行可行性研究分析。并且在评价中根据需要逐步的完善这个体系以为房地产项目服务。

　　四、结语

　　当前，我国我国房地产开发项目不断启动，但在其可行性研究工作中仍然存在不少问题，进而对我国经济的发展产生了诸多不良反应。对房地产项目可行性研究中的问题进行分析，作出具体对策研究并运用于房地产项目实践，必将有利于我国房地产业的长远、健康、可持续发展。

　　参考文献

　　[1]狄成龙.浅谈房地产企业开发项目可行性研究报告的编制方法[J].市场周刊(理论研究).2014-05-15.

　　[2]曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求[J].建筑经济，2012，（1）：11.

　　冯青 文