房价调整，是时机还是陷阱？

　　【导语】

　　4月份以来，随着国家一系列房产政策的出台和干预，一向直线攀升的房价如今已然进入一个扑朔迷离的拐点时期。据中国指数研究院最新发布的报告显示，2010年上半年，重点城市住宅成交量同比普遍下跌。其中，一线二线城市如北京、上海、深圳、南京等地的房价的跌幅接近甚至超过50%。各大房企相继掀起了一轮幅度并不大的“降价风波”，就连一直坚挺的房企“龙头”万科，也渐露“低价销售”苗头。楼市开始了全方位的调整，这对于购房者究竟是一个千载难逢的好时机，还是一个难以辨识的“楼市怪圈”？

　　新政下楼市的发展趋势

　　时至今日，此轮调控政策出台已近3个月，各地的房价都已出现不同程度的下降。深圳、北京、上海等大型城市的新房市场开始出现分化：一部分房企现金充裕，仍旧倾向于持续观望，最多有些促销、特价房、按付款给些折扣，总体来讲，价格虽然松动但是没有普降，这部分开发商由于尚未受到资金紧缺的困扰，因而还能够继续坚持只做小降甚至不降，试图以时间换空间，期待市场尽快转暖进而获取更多利润。

　　另一方面，有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。据统计，目前北京打折促销的项目已达到70多个，不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降，“退房再甩买”、“小批量特价房”、“打折优惠”等，各种促销手段也在不断变换。与此同时，深圳3、4月份更是领跌全国房价，成为房价下跌最严重的城市之一。同样是焦点城市的上海新近推出的456个在售新盘中，整个6月份，竟有66个楼盘出现“零成交”。

　　尽管如此，二手房价格却依然坚挺，有些甚至还出现一定涨幅。卖房者中除了少部分炒房者急于套现降价出售外，更多的小业主则不约而同地采取了观望态度，宁可死守不放也不愿轻言降价，导致卖盘量减少，租赁房大增，使得二手房市场近期买卖与租赁房呈现出冰火两重天的现象，近期深圳的租房价格更是上涨了10%，而个别区域房租，近两月竟然暴涨至40%。

　　随着各项调控政策的继续深化，未来会否有更多开发商加入到打折促销的行列中，房价下降幅度是不是将会更为明显，成交量会不会在价格下降的刺激中触底并逐步缓慢回升，一切都也许还只是个未知数。

　　伺机而动，还是持续观望？

　　新政频出，剑指高房价，市场观望情绪弥漫。随着成交量的持续低迷，“坚挺”的房价终于有些扛不住了，开始逐渐下降。业内人士指出，如果没有成交量，房价就很难坚挺得住。一时间，从龙头企业到整个行业，从一线城市到二三线城市，从郊区到市区，房价下降趋势正在全国范围内呈现。

　　然而，“房价一直往下跌是不可能的，而且一直往下跌也没有什么好处。”这是著名经济学家成思危在“中国房地产2010夏季峰会”上的观点。

　　现在是不是购房的最佳时期？抑或持续观望？这是许多正在观望期的置房者心理最大的疑问。

　　在一会冷风劲吹，一会热浪翻涌的中国楼市，你的心始终踏实不下来。没买房子前，你忧虑房价狂涨；买房子后，你又担心房价大跌。你很想弄清楚政策将引领房地产市场走向何方，最后却发现这个市场信号模糊不清，偌大的中国楼市好比一个名副其实的政策“实验场”。

　　于是，犹豫、惶恐便成了当下许多购房者最真实的写照。

　　北京房协副秘书长陈志认为，现在“是一个胶着的市场，买方和卖方都在观望”，目前的政策从市场反应来说已经过严，下半年不会再有其他政策出台，同时他也表示三季度应该是个胶着、拉锯的过程，但也是房地产市场逐渐趋于明朗的时期，不论是开发企业还是消费者应抓住机会，有所作为。

　　“目前来看，调控还没有达到政府的目标或者是老百姓的期待值，不能低估政府的决心，相信这次不会再像2008年那样越调控越高。”面对业界和购房者对新一轮调控结果的猜测，北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文此前明确表示，现在尚不是调控最严厉的时候，冬天肯定要来，并且还会很长。

　　面对跌宕起伏的楼市行情，面对政策调整的不断深化，我们又该抱以什么样的心态，去清醒理智地判断购买和观望的时机，让自己不至于成为政策攻势和商业游戏中的无辜者。或许，购房者更应想清楚自己的购房诉求，简单地说，就是我为什么而买房？进而从当前的市场环境和政策背景出发，而不应是盲跟盲从。

　　相关链接：业内看点

　　王石：房屋品质将拉开房企之间新一轮竞争

　　实施宏观调控之前，房价一直在上涨，不管是什么品质的房子，只要一买就意味着赚钱，在这种情况下，不管是消费者还是开发商，对房屋品质的注重都不是第一位的。现在不同了，宏观调控下，市场更加看重住宅产品的品质，环保节能性能无疑是其中重要的方面。从某种意义上说，宏观调控将成为推动开发商更加注重建筑节能与住宅品质的一大推动力。

　　任志强：给政府一个可下的台阶

　　房产商应该尽快降价，给政府一个台阶，后面就不会出恶性政策了。2003年以后，每次的宏观调控都是消费者买单，政府收益部分或者是中央政府财政收入部分，远远高于经济增长速度，而且是暴涨，比如，去年万科交税150亿元左右，但是利润只有50亿元左右，大部分上市公司的税收都高于利润。

　　潘石屹：简单地打压房价，会让人们更买不起房

　　要简单遏制房价，可以用提高税率、按揭利率、首付比例等，虽然这样房价会马上降下来，但人们更买不起房了。真正要解决住房问题，首先，政府要增加土地的供应，前几年各个城市政府供应的土地太少，每年完不成供地计划；其次，房地产商不能再大量囤地了，要尽快把手中的土地变成房子，增加市场上房子的供应量。这样房价才能下来，大家才有房子住。