500只房贷类P2P产品平均收益率11% 回暖期仍需警惕房价下跌等潜在风险

　　目前房地产市场处于去库存、房价整体趋于上涨的背景下，房贷类项目其风险相对较小。但房贷类项目由于涉及抵押贷款业务，也面临着风控处理不当和房价下跌等风险。

　　近期，国内一线城市房价回暖，引起全国楼市“涨声一片”。《投资者报》记者采访的多位P2P行业人士认为，这将给P2P房贷类的产品以及平台带来更多的机会。在投资者看来，房贷类资产在P2P市场受欢迎程度相对比较高，原因是有不动产作为抵押，风险相对较小，尤其在一线城市更是如此；并且相比其他资产，房产更“拎得清”，普通投资者更容易理解。

　　那么，目前P2P房贷类产品以及平台发展怎样呢？目前房地产市场的表现是否会影响到平台房贷项目资产的质量？投资该类P2P平台要注意哪些细则？带着这些问题，记者采访多家P2P平台高管以及行业分析师，盈灿咨询行业研究员陈晓俊告诉记者，目前国内有近500家平台存在房地产投资项目，根据2016年1-5月的平台房产项目统计，该类平台及产品收益率约为11%。目前房地产市场处于去库存、房价整体趋于上涨的背景下，房贷类项目其风险相对较小。但房贷类项目由于涉及抵押贷款业务，也面临着风控处理不当产生房产重复抵押及其他债务风险，以及房价下跌产生的风险。

　　房贷类产品及平台受欢迎

　　网贷之家统计数据显示，2015年国内有房贷产品的正常运营平台至少在664家，涉及到的产品有首付贷、赎楼贷、卖房贷、按揭贷款、装修贷等，基本上涵盖了个人和企业在房地产融资方面的需求。而盈灿咨询给记者的最新数据显示，到目前为止，国内有近500家平台存在房地产投资项目，根据2016年1-5月的平台房产项目统计，该类平台及产品收益率约为11%，平台数及收益率比起去年有所下降。

　　在业内人士看来，一方面由于P2P行业整体环境开始净化，实力不足的平台逐渐退出所造成。另一方面则是由于监管部门的介入，利息较高的平台受到限制逐渐下降。但近期楼市的回温，则给P2P房贷类产品以及平台更多信心。

　　盈灿咨询的数据显示，P2P房贷产品已覆盖了个人和企业在房地产融资上的大部分需求。据《投资者报》记者了解，像宜人贷、平安旗下的平安好房、链家理财、搜易贷、温商贷等都有房贷类产品。这类产品的期限长短不一，像首付贷一般在1-3年，赎楼贷在3-12个月，装修贷则更灵活，有3个月、6个月、12个月、24个月及36个月。在借款人利率方面，根据具体平台的资金来源不同而高低不一，平均在年化20%左右。

　　业内人士告诉记者，房贷类资产在P2P市场受欢迎程度相对比较高，原因是有不动产作为抵押，风险相对较小，尤其在一线城市更是如此；并且相比其他资产，房产更“拎得清”，普通投资者更容易理解。

　　而从P2P平台的房贷来说，链家最具代表性，链家理财90%以上的数据来自房贷标的，它也是P2P行业最大的房贷平台。记者查询链家理财的数据显示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金额分别为14.1亿、20.5亿、25.2亿元，呈大幅飙升态势。2月链家卷入调查风波，叠加春节假期因素，其数据略有下降，但也维持在17.1亿元水平。

　　根据记者从盈灿咨询拿到的最新今年P2P房贷类产品及平台TOP5显示，链家理财排在第一位，今年以来成交107亿元。

　　房产抵押类业务之所以同时得到投资人与平台的双重欢心，其原因很简单，房贷的项目由于抵押物是房产，看得见摸得着，如果出现违约，可以通过各种渠道变卖房产减少损失，而且房屋的保值变现能力又非常强。

　　此外，借款人用足额房产作为借款抵押物，本身就是一种反担保，试想这年头，有谁会将自己好不容易辛苦攒钱买来的“家”，拱手“便宜”别人呢！这在一定程度上也提高了借款人的违约成本，因此项目的安全性也很高。

　　曾因“首付贷”饱受争议

　　今年2月底3月初，链接理财的“家多宝”产品受到质疑。在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付。有人认为首付贷放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。

　　尽管链家随后已澄清了资金池、自担保、平台合法性等问题。但在一线楼市持续高烧的大背景下，有关楼市场外配资，首付贷等问题推高房价、增加楼市风险的问题成为此番舆论核心。

　　与此同时，诸多有着“首付贷”产品的平台也一起面临质疑。争议之后，链家理财在合规方面有哪些改进，对于此问题，记者联系到链家理财内部工作人员进行采访，该人士表示，链家理财目前低调应对媒体采访，对此事不方便回应。而搜易贷CEO何捷告诉记者，3月12日，搜易贷已停止接受首付贷借款申请。

　　就在3月12日举行的十二届全国人大四次会议记者会上，中国人民银行行长周小川、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜在回答记者提问时称，P2P平台、房地产中介机构、房地产开发商提供的首付贷，存在自担、自融、资金池风险。在自办金融业务之时，上述机构尚未取得开展金融业务资质，属于违法开展金融业务。这类行为不仅加大了居民购房杠杆，还削弱了宏观调控政策的有效性，同时也增加了金融和房地产市场的双层风险。

　　此外，潘功胜还称，央行将与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　“没有金融业务资质、违法开展金融业务，加大居民购房杠杆，削弱宏观调控的有效性。”上述几项指责，给过去两年多来房地产市场为促成交易广泛开展的配资、借贷以及P2P业务定了性。这次发言或将意味着新的调控政策将以打击房地产类互联网金融业务为开端，逐层展开。

　　而在紧随其后的全国两会上，“楼市场外配资”也成为会议讨论热点，期间全国人大代表、重庆市长黄奇帆在两会上直接炮轰首付贷，暗示可能引发美国“次贷危机”那样的大崩盘。另有多位参会代表表示，针对楼市杠杆现象，政府应该出台政策实行管控。

　　房地产市场回暖投资端风险小

　　2016年，房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。

　　从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场开始进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。2015年下半年开始，随着政策环境日趋宽松，尤其是央行五次降息、六次降准，地方出台税费减免举措，楼市回暖基础逐渐形成。

　　在国家统计局最新公布的4月70个大中城市房价数据中，4月新房环比价格上涨的城市有65个，成为2011年国家统计局公布房价数据以来，上涨城市最多的月份。70个大中城市里，二线城市房价上涨幅度也非常明显，新房市场中，二线城市环比涨幅已经全面取代一线城市，4月首次成为房价上涨的先锋。融360分析认为，房价领涨城市正在从一线城市向部分重点二线城市转移，地方限购政策可能将回归。此外，夹杂在改善和置换购房者人群中的投资客，在政府去库存鼓励住房需求的政策中，一齐涌入了一二线楼市，使得这些城市的房价出现快速上扬。另一方面，购房需求的旺盛，更增强了开发商高价拿地的信心。

　　展望房地产行业发展前景，房地产市场将迎来一轮景气行情。盈灿咨询行业研究员陈晓俊分析认为，目前房地产市场处于去库存、房价整体趋于上涨的背景下，房贷类项目其风险相对较小。一旦出现违约，在需求仍然较为旺盛的背景下，项目房产也容易变现、房价更不会出现大跌，不容易使得投资本金、收益出现亏损。而且由于房地产市场良好的表现，诸如赎楼、过桥等房产业务也会获得较大的需求，而相对应的投资端风险也会相对小些。

　　但是业内人士也指出，从长期看，受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响，房地产行业的潜在风险也不容忽视，P2P房贷类产品会受到相应的影响。

　　若房地产价格下跌风险就会暴露

　　从与房价有关的数据来看，在个人房贷产品上，买房有首付贷（包括新房和二手房）和按揭贷款（如二手房按揭贷款）、卖房有卖房贷（满足卖房者临时的短期资金需求）和赎楼贷（帮助业主付清贷款本息，方便其卖出房产）。此外，还有抵押贷款等产品。

　　在楼市向好的情况下，记者采访的P2P平台都表示，目前首付贷、赎楼贷等相关产品基本没有坏账率。然而如果楼价大幅下跌，有业界人士则担心此类业务会出现系统性风险。

　　盈科律师事务所合伙人倪灿认为，若房地产价格下跌，P2P房贷类产品风险就会暴露。投资人一般将首付贷贷款的资金用来投机购买房产，但这房产是抵押登记给银行的，P2P公司无法得到房产抵押权。同时从政策方面看，该类产品也不是很符合。

　　陈晓俊表示，房价下跌产生的风险，还包括流行性风险及抵押率过低的风险。虽然目前看全国大面积的房价下跌可能性极小，但是会出现诸如部分地区房价大跌的情况，那么一旦抵押率过低的情况下，选择这些地区的房产项目投资容易出现无法覆盖本金、利息的情况。同时，房价在下跌时变现难度很大。

　　具体情况是，后期如果借款人出现逾期，涉及到的房产处置问题。因为进入司法程序，由法院强制执行，其过程比较漫长，最短的也得半年，最长时间达两年也是有的。而且抵押房产一般金额都比较大，因此对贷款机构的资金考验也非常大。

　　对于投资者来说，投资时有哪些细节需要注意呢？银率网分析师闫博锴认为，有房产作为抵押担保物的投资标的是相对靠谱的，但也需要注意一些事项，第一，投资项目的真实性，这些项目是否真实存在，平台所展示的资料是否真实准确。第二，所抵押房产是否存在重复抵押、满额或超额抵押。第三，借款人是否具有偿还能力。第四，仔细了解房产项目产权性质、来源和属地，判断是否具有应有的价值。

　　在现代信用体系里，风险控制最核心的因素是还款意愿，排在第二位的是收入和居住的稳定性。也就是说，即使投资人有抵押物，不还款的风险依然存在。所以对于P2P平台投资者来说，首先应关注平台是否合规，其次是投资标的的借款方，最后才是融资方所提供的担保物。

　　《投资者报》记者 王宇