房地产市场预期正悄然生变

　　随着本轮房地产调控时间和强度持续深化，市场预期也发生了转变。2018年9月房价环比涨幅明显缩窄，开发企业拿地放缓，土地市场流拍增多，开发投资增速下降在第四季度继续兑现。未来房地产市场走势的不确定性增强。

　　房价环比涨幅明显缩窄，市场预期悄然生变

　　2018年9月，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨1%，较上月明显下降，其中一线、二线、三线城市均价环比增速均有显著下探；同比上涨8.87%，涨幅仍在扩大但涨势出现放缓。本轮房地产调控的时间和强度持续深化，未来房地产市场走势的不确定性增强，房价的市场预期也悄然发生了转变。

　　1.交易热情降温。9月全国商品房成交面积同比快速下降，单月增速年内二度告负，降至-3.6%；1-9月累计增速2.9%，比上期回落1.1个百分点。尽管房地产开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行趋势，但市场观望情绪浓厚。特别是三四线城市销售疲软，中国指数研究院监测的23个主要城市中，三线代表城市成交面积降幅达16%，降幅大于一线城市的4%和二线城市的5%。此外，由于棚改政策的变化，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策，将使这些地区房地产市场交易进一步降温。

　　2.舆论反应趋冷。9月，国家统计局发布的8月房价环同比数据仍在上涨，且涨幅还有一定的扩大，但舆论感到房价非但未涨反有下跌，与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反。其中原因，一方面是统计数据存在时滞，另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

　　开发投资增速小幅回落，但仍处于较高位

　　1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。房地产开发企业拿地放缓，开发投资增速下降在第四季度继续兑现，但开工较快将使开发投资增速仍处于相对较高位。

　　1.开发企业选择放缓拿地，土地市场流拍增多。尽管1-9月份房企累计购地面积增速比上期略微提高0.1个百分点，但9月单月土地购置面积增速显著回落；土地成交价款累计增速也比1-9月回落1个百分点。

　　近期土地市场供过于求，溢价率下降，流拍案例增多。这反映出：第一，客观上开发企业受资金制约，到位资金主要依靠企业自筹资金、定金及预收款，央行降准后房企融资成本依然不低。日前合肥发布了鼓励支持现房销售的政策，主要围绕优化备案手续和规范销售管理。虽不涉及取消预售制度，但市场关于商品房预售制度调整的讨论仍持续发酵，对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。

　　第二，开发企业主观态度改变，预期房价上涨幅度有限，对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三四线城市住宅交易疲软，房企补库存意愿较前期减弱，拿地行为趋于谨慎。

　　2.房屋新开工和施工继续加快，均创年内新高。1-9月份房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，为2016年6月以来的高点，增速较1-8月份提高0.5个百分点；施工面积767218万平方米，同比增长3.9%，增速提高0.3个百分点。在房价“不涨”的政策硬约束下，存量土地库存已成沉淀成本，晚开工不如早开工。这将支撑开发投资增速下行速度较缓，相对处于较高位。

　　房地产调控应把握力度，重点完善长效机制

　　2018年7月31日召开的中央政治局会议部署了下半年经济工作。其中针对房地产做出了长达66字的定调：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

　　这段话信息量丰富，涵盖了房地产领域的各种问题。其中最引人注意的是“坚决遏制房价上涨”，较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉了“过快”二字，可见监管者对房地产调控的态度坚决、更胜以往。之后住建部召开房地产工作座谈会，表示对楼市调控不力城市坚决问责；国家发改委也在国新办吹风会上重申，下决心解决好房地产的问题，坚决遏制房价上涨。

　　在房地产短期调控方面，建议精准预判和评估多重政策的影响，规范市场交易秩序，加大人口流入压力较大城市的住宅用地供应量，给予符合监管规定、资质良好的大型房企以通畅的融资途径。在长效机制方面，建议健全住房租赁交易服务平台，完善配套设施和物业服务，创新住房租赁项目投融资合作模式，为个人申请租赁住房提供财税优惠措施。

　　（作者为交通银行金融研究中心资深研究员）

　　夏丹