郑州“救市”

　　2022年以来，中央及地方多次发出稳定房地产市场运行的信号。

　　央行、银保监会近日联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，下一步，央行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。《通知》提到五大项19条促进地产行业健康发展的政策，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《瞭望东方周刊》分析，此次郑州成为2022年全国第一个在限购限贷方面大范围放松的城市，具有行业风向标意义。

　　放松

　　“新一线城市”郑州，为什么要扶持楼市？事实上，此前郑州房价已连跌4年。

　　郑州楼市在2016年7月-9月发展势头迅猛，但仅持续3个月就开始下行。郊区限购、严格限贷、高昂首套利率等连续两年的高压调控，使郑州楼市自2017年下半年至今一直处于疲软态势。

　　2021年，郑州又遭受水灾和疫情的双重影响，楼市和地产企业遭遇了较大压力。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据，2021年1月份郑州二手住宅成交套数为2228套，环比下跌36%，同比下跌44%。

　　“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州代市长何雄亮出了他对郑州房地产业的分析判断。

　　郑州此次发布的《通知》有两大关注点：第一、放松了限购，规定“子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房”。第二、放松了限贷，规定“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策”。

　　“针对改善型购房需求明确取消‘认房又认贷’，郑州成为全国首个放松限贷的城市。这对市场信心恢复有重要的作用。”严跃进认为，如果郑州以后，全国其他类似城市进行政策跟进，房地产交易行情回暖，楼市“小阳春”或将出现。对鼓励改善型购房需求的支持，符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善，对房企相应项目的去库存有积极作用。

　　双降

　　自2021年12月开始，全国已有40多个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对房地产市场进行调控。

　　日前，无房无贷、首套购房，山东菏泽将首付比例由此前最低30%降至20%，二套房首付比例由原来的40%降至30%。2月18日，广西南宁将二套房公积金贷款的最低首付款比例由40%下调至30%。2月25日，山西省晋中将二套房公积金贷款的首付比例下调为20%；重庆和赣州，首付款比例调整为20%。郴州和惠州甚至提出房贷“零首付”。

　　多个城市的贷款利率进行了下调，放款速度也进行了提速。

　　惠州首套房贷利率，从最低6.5%降到了最低5.2%；苏州的贷款利率，从2021年的最低6.3%下降到最低4.85%。

　　在降首付比例方面，出台政策的基本是三四线城市。调整后的首套房首付比例大部分降低至20%，二套房首付比例集中在20%-40%。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，以上一系列购房政策的调整都是市场出现筑底的表现。

　　早在2018年末，菏泽是当时国内首个宣布取消住宅限售政策的城市，然而效果并不显著。

　　首付比例下调，客观上有助于购房需求的释放。严跃进分析，需要注意的是，后续关键还是要注意合规操作，各地要在合规情况下积极放贷，助力房地产市场的长期高质量发展。

　　“综合来看，近期二手房市场下行压力较大，各地相关政策降低了购房门槛，有助于二手房的行情活跃。”严跃进说。

　　土地

　　与郑州等地发布针对购房者的鼓励政策不同，天津等城市在稳定土地市场、减轻地产企业资金压力方面进行了探索。

　　2月28日，天津召开2022年度土地招商推介会，针对房企购地提出了不少宽松性条款，包括“优化土地出让举措”“对于没有竞得地块的企业，可当场办理保证金退还手续，保证企业资金流转”等等。

　　南宁等地也在调整保证金制度。南宁在2月25日发布的《关于公开出让地块实行用地预申请有关事项的通知（试行）》中明确，购地保证金按不高于出让地块出让起始总价的10%设置。若通过竞买资格审核，不需再缴纳该期出让地块的竞买保证金。

　　“此类做法都是在购地保证金或通俗说的企业‘首付’方面降低了要求，减少了企业的资金压力。”严跃进分析，天津的做法或成为接下来各地激活购地市场的参考。“天津此次还明确，要保持商品房销售总量规模，带动房地产投资。类似表述说明，地方政府正从全方位的角度积极创造营商环境，为2022年购地市场的活跃创造条件”。

　　据易居研究院智库中心3月2日发布的《2021年31省份房地产报告》显示，2021年全年，北京、广西、山西、浙江和黑龙江的房地产新开工面积同比都有所下降，分别为-36.9%、-32.3%、-25.0%、-22.5%和-21.8%。商品房销售面积同比增速较低的有云南、青海、黑龙江、内蒙古和辽宁，此类省份房地产指标下行压力较大。

　　严跃进认为，从全国房地产良性循环和健康发展的目标来看，此类省份房地产政策需要主动和积极调整，以实现均衡发展。预计2022年尤其是当年一季度，相关省份都会有进一步激活房企拿地和居民购房需求的政策落地。