房地产融资“白名单”扩围增效

　　《中国经济周刊》 记者 石青川 | 北京报道

　　9月26日，中共中央政治局会议明确提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

　　之后，多部门密集对外发声，协同施策，促进房地产市场平稳健康发展。11月6日，住房城乡建设部官网发布，国家金融监督管理总局日前与其联合召开政策培训会，推进城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效。

　　此前“白名单”项目扩容已为存量市场带来活力，进入“白名单”的项目纷纷重新施工，“保交房”进程得到有力推进。那么，“白名单”制度能够为“保交房”带来多大金融支持？还有哪些问题尚待解决？这些问题的答案或将反映出地产市场未来方向。

　　“白名单”扩围增效，金融支持再次加码

　　10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

　　“白名单”制度带动的资金有助于推动“保交房”实际进度。该消息再次为房地产市场带来暖意。

　　8月21日，国家金融监督管理总局统计与风险监测司司长廖媛媛在新闻发布会上介绍道，商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。截至目前，房地产开发贷款余额较年初增长4000多亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《中国经济周刊》记者，此前“白名单”制度比较严格，门槛较高，因此，进入“白名单”的项目除了缺钱，很少有其他问题，风险较低，该制度能极大改善流动性问题。但问题也在于，名单门槛太严格，导致很多项目无法进入。此次“白名单”扩容，规定比较明确，“应进尽进”。

　　何为“应进尽进”？严跃进认为，除了被认定为有较大经营风险和债务违约的开发商，其他所有项目都有可能在这个范围之中。

　　他提醒，范围扩容后，应考虑商业银行的市场性质，有些项目在拿贷款过程中或遇到一些波折。“从银行角度考虑，贷出款项后就要考虑如何收回来，所以商业银行在操作过程中，可能遇到一些实际困难。比如，有些款项是多家银行一起审批额度，如果一家银行卡在总行的审批上，另外几家银行也会卡住。”因此他建议，这个环节后续还需政策疏导。

　　“保交房”持续推进带给市场信心

　　7月底，最高人民法院发布了《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知（法〔2024〕154号）》(下称“154号文”)。该通知对“白名单”项目融资支持资金提供了司法支持。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国经济周刊》记者，154号文在法律实务中通过明确规定，保障了“白名单”项目融资的专款专用，不可因项目外的原因被查封、冻结或扣划。这种规定确保了“白名单”项目的资金用于支持项目的续建和交付，避免因强制执行影响项目的正常推进和完工。这种保护机制的实施，支持了房地产市场的平稳健康发展，并不改变债权人对其他可执行财产的追偿权利。

　　“尽管‘白名单’项目的融资专款在极大程度上免于强制执行，但其他债务纠纷的法律执行依然有效。”王玉臣认为，债权人需借助合法途径对被执行人其他财产进行追偿和执行，以保证债务的解决和权益的实现。

　　不过，王玉臣提醒，目前保障措施主要体现在金融机构对“白名单”项目的信贷支持力度和审批放宽的政策倾斜上。但是，这并不意味着所有“白名单”项目必然能够获得贷款，实际贷款的发放还受到诸如项目审批、银行内部风控制度等多种因素影响。

　　严跃进认为，“白名单”制度更多是解决资金问题，但除了资金，后续环节还需要继续督促。“地方政府的推动与努力如推进其他领域资金的投入、房屋收储做保障房等，都能减少地产商的压力，但根本是继续化解库存。”

　　他表示，房屋交付节点对于房地产行情非常关键。从近期一些涨价项目和快速成交项目看，现房项目比期房项目更受市场关注，现房去化状况非常好。从这个角度看，此次政策增加了后续购房信心。房屋有更快的交付节点和更好的质量，购房信心才会增加，更能持续推进房地产市场健康发展，帮助地产市场止跌回稳。

　　房屋质量等问题应受关注

　　资金进入项目后，“保交房”实际情况如何？记者走访调查发现，两年前烂尾的楼盘有不少都已可以收房。

　　不过，老百姓买房后所期待的不仅是收房，也期待收到的是好房子。

　　重庆市巴南区的中建滨江星城三期短暂停工后，在去年年底陆续交房，该楼盘一位业主向《中国经济周刊》记者反映，交房后依然存在不少质量问题：“电梯、车库泡水，车库裂缝严重。”该业主还透露，尽管在整改，但进度缓慢。

　　同样位于重庆巴南区的融创一曲晴江也曾陷入停工风波，随着“保交房”政策不断推进，该楼盘业主陆续收房，但房屋质量问题成为收房业主的另一块心病。一位业主向《中国经济周刊》记者反映，他请了专业的验房公司来收房，接连发现了房屋墙壁空鼓、客厅墙壁返潮、阳台下水口未做防水等大大小小20多处问题。

　　“业主们联合向物业公司进行反映，希望可以对房屋质量问题进行修复。物业公司表示，他们也只能帮忙向开发公司反映，但开发公司目前资金紧张，等其修复可能要花很久时间。”该业主表示，此前因为烂尾问题，负责楼盘开发的公司补偿了业主数年的物业费抵扣券，但必须收房才能使用。而物业费抵扣券有效期只有半年时间，所以有不少业主因为觉得房屋维修遥遥无期而选择搁置质量问题收房使用物业抵扣券。

　　该业主透露，截至目前，已反馈的大部分房屋质量问题依然没有得到修复，但因为是刚需房，有部分业主已入住。该业主担心，这些质量问题会成为以后业主与物业和开发公司新矛盾的隐患。

　　责编：杨琳 yanglin@ceweekly.cn

　　美编：孙珍兰

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