成都“地王”不断刷新背后

　　本刊记者 石青川

　　2025年3月11日成都的土拍大厅，空气里夹杂着咖啡、茶叶味道。当高新区桂溪街道64亩纯住宅地块竞价板最终定格在约27亿元的总价时，成都又一“地王”诞生了，现场响起零星的掌声——经过130多轮的竞拍，招商蛇口代表在座椅上终于松了一口气。

　　表面镇定，内心活动可能很丰富。大厅里所有的竞价企业都明白，平均下来31700元/m2的价格，意味着未来两年开发这块地想赚钱，得建上每平方米近6万元的房子。

　　这场看似寻常的土拍，是成都楼市的一个缩影。成交套数稳居全国前列的表面下，成都楼市供应与需求的变化也正悄悄翻涌。

　　成都土拍再现 “高溢价”

　　3月11日当天，成都一共有3宗高溢价的地块落槌。除了前文所述高新区桂溪街道这块，还有锦江区三圣乡板块、成华区槐树店板块。

　　其中锦江区三圣乡地块，起拍价为18500元/m2，成交地价25100元/m2，溢价率超35%；成华区槐树店地块，起拍价为14000元/m2，成交地价19500元/m2，溢价率近40%。

　　全国楼市还在企稳阶段，成都3块土地为何被追捧？

　　中指研究院四川公司总经理黄雪认为，从住房需求释放的角度看，近年成都并未出现所谓的需求萎缩，而是在“先租后买，先旧后新”的住房梯级消费体系下，进行了需求的分流。据中指数据，2024年，成都保持商品房约2400万平方米、商品住宅约1500万平方米的成交量级。

　　中指数据研究报告显示，成都商品住宅成交面积连续3年保持全国第一。

　　成都楼市的表现吸引了不少外地人来此置业。成都文创投资发展有限公司董事长卢勇就对记者透露，不少沿海地区的企业高管向他打听过成都在哪儿买房子好。“产业转移与产业备份肯定会带来外地人才的输入，这些人也会跟着产业发展置业，毕竟国家都产业备份，他们自己不也来备份一下？”他半开玩笑似的表示。

　　从北京回到成都从事文创行业的王灿也表示，对比北京，成都房价确实不高，其公司主创团队大多数是从北京、杭州等地来到成都的，近两年都陆续有置业的打算。

　　不同区域冷热不均

　　当开发商在土拍现场频繁举牌高新区地块时，近郊某项目建筑工地上，塔吊已经几个月没挪位置了。这种“冰火两重天”的背后是成都不同区域楼市供需结构的变化。

　　去年成都核心区新房库存并不多，成都市宅喔科技有限责任公司总经理周道金发现，高新区新房长期“供需紧张”，2024年主城区宅地供应缩减超七成。新希望地产西部区域公司总经理宋延安透露，2023—2025年，成都核心区的供地量呈明显下滑趋势，特别是过去比较稀缺抢手的高新区、锦江区的供地量也在逐年减少。

　　中心城区核心地块土拍价格屡创纪录，但成都嘉禾兴地产集团总经理李为国发现，近郊区热门区域的地块却多以起拍价成交，还有多个近郊地块因故终止拍卖。

　　天府新区一个“网红盘”对外称开盘当天便已卖出八成房源。但开车往西30公里，温江区的售楼部门可罗雀。

　　尽管去年成都一二手房交易面积两项数据都“吊打”北上广深。但还有十几万套二手房挂牌量正像沙漏里的沙子，缓慢但无声地堆积在房产交易平台。

　　在桐梓林一个老旧小区，二手房平台上显示房主已经11次调整挂牌价。这套89平方米的房子从320万元一路降到268万元。

　　中介计算器按得噼啪响。来看房的外地年轻人皱眉一算：“首付80万，月供9000，工资兜不住。”贝壳找房的数据显示，成都二手房成交周期从45天拉长到87天，平均每套房要经历5.3次调价。

　　这场博弈的背后，多少有点供需错配的味道。被疯抢的依然是核心地段的网红楼盘与高端住宅，而外围区域以及那些品质不高的高密度产品几乎被置业者们无视。

　　产业丰则地产稳

　　降价销售与高溢价拿地，背后是现如今整个楼市的生存法则。

　　高新区这块地拍出高价并非偶然，李为国分析，2024年成都限购政策取消后，外地客群比重明显增加，“5+2主城区”区域部分优质楼盘热销；宋延安认为，成都是具备人口红利的城市，已从过去依靠单一落户吸引人口转向导入年轻高收入人才，这些人群对居住品质的升级需求推动着住宅市场的变化。

　　由新兴产业吸引而来，选择在核心地段置业的高收入人群，或是现在的地产企业最想争取的客群之一。

　　对于成都房地产市场如何继续保持韧性，中建西南院产城规划研究中心原主任王松涛认为，城市发展要基于人，房子要服务于人，同时周边配套要让城市生活消费得起。

　　这块成都高新区相对核心位置、低密度的“地王”，也透露出日后地产市场的风向。

　　易居房地产研究院报告认为，核心地段的地价在持续攀升，说明目前投资拿地的逻辑非常清晰，即聚焦在核心城市、核心地段和核心项目。

　　3月27日，成都金融城三期H10地块以楼面价41200元/平方米成交，半月时间，成都“地王”纪录又被刷新了。

　　责编：郭霁瑶 guojiyao@ceweekly.cn

　　美编：孙珍兰

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