国办“十三条”将加速楼市见底回暖
- 来源:投资者报
- 关键字:
- 发布时间:2008-12-27 14:47
国办“十三条”会导致房价剧烈下跌，并成为压垮中国楼市的最后一根稻草吗？
“十三条”对市场具备实质性影响的有三个方面：一，筹集各方资金加大保障性住房建设力度；二，通过信贷支持、减税等手段鼓励普通商品住房消费；三，支持房地产开发企业通过降价销售以及银行融资支持等缓解房企资金压力。
我们认为，加大保障性住房建设短期内会加速房价的下跌，但其程度将明显小于预期；对普通商品房的消费鼓励政策，将刺激一部分购买需求，近期，在一连串的政策刺激下，房地产市场成交量已稳步回暖。这表明，在降低了交易成本之后，房地产市场一部分硬性需求被释放；而鼓励房地产企业进行降价销售以及融资支持等措施将降低房企的资金压力，有助于楼市价格快速回归供需平衡状态。
因此，国办“十三条”的推出，在短期内将加速房价下跌至供需平衡状态，但其下跌幅度将是有限的。在硬性需求的作用下，该项政策有助于我国房地产市场更快地见底回暖，从而促进市场的健康发展。
保障性住房影响将小于预期
有观点认为，保障性住房的大规模建设将对国内商品房价格构成沉重打击。对此，《投资者报》研究部认为，这种观点是不成立的。
从香港和新加坡的经验看，保障性住房对商品房市场的冲击是微乎其微的。
在香港，公屋作为保障性住房覆盖了特别行政区近一半的住户，在香港申请购买公屋的标准甚至要比大陆宽松得多，但尽管如此，在香港开始供应公屋的前几十年里，公屋对商品房市场价格几乎没有任何影响。只有在1997年亚洲金融危机时，由于香港政府提出了大量建设公屋计划，才导致房地产市场的长期调整，此次调整主要也是因为国际金融环境恶化所致。
在新加坡，最重要的保障性住房是被称为“政府组屋”的廉租房，该国有85%的居民住在组屋里。但是，组屋的大量建设并没有对新加坡商品房市场构成冲击。最大的原因在于，政府组屋与商品房在产品定位和品质上有着非常明显的差距。
我国商品房与保障性住房在准入和退出机制上存在较大差异，同时，在房屋区位和品质上也有明显区分。
中长期来看，保障性住房和商品房将形成两个相对隔离的独立市场，保障性住房对商品房价格的影响甚微。不过，由于我国刚开始建设保障性住房，短期内将对位于城市边缘的同区位同品质的商品房构成冲击，对整个商品房市场的影响程度将远远小于预期。
尽管目前存在普遍的权力寻租状况，即一部分中高收入阶层通过关系和权力违规购买保障性住房，但政府正在加大的住房保障体系检查力度将减少这一现象。退出方面，购买经济适用房5年内不得直接上市交易等规定保证了利用经适房进行投资牟取暴利的可能性大为降低。
刺激成交量有助市场见底回暖
根据中金公司以及搜房网的数据，截至12月22日的一周内，全国16个大中城市总体周成交量均值环比上升了9%。11月财政部出台房地产刺激政策以来，这已是连续第七周成交量回升。这表明，在降低了交易成本之后，房地产市场一部分硬性需求被释放。
此次国办“十三条”进一步明确和加大了对普通商品住宅消费的鼓励。其中，对二手房转让环节的营业税实行减免政策。同时，对二套房贷款申请有了一定的松动。
营业税减免将降低二手房交易的成本，市场价格也因此存在进一步下调的空间，相对而言，买方将因此而受益。因此，市场交易量将得到一定的刺激回升。如果未来能继续减免个人所得税，市场供应量也将有较大的释放，价格有可能将进一步下调至供需平衡状态。
同时，对二套房贷款申请的放松也将释放一部分需求空间，从而提升市场交易量。不过，目前全国范围内约80%的交易量来自首次购房者，其余的购房需求，如第二套住房，占全部交易量的比重仅为约20%。
在城市化率较高的一线城市，二套房交易量比重相对较高，占总交易量的比重可能达到40%以上，在北京、上海等一线城市，贷款政策松动有望有效刺激改善性购房需求，这对消化市场库存有一定的作用。
鼓励融资可防房价非理性下跌
国办“十三条”中，一项针对房地产公司的重要政策是，支持房地产企业进行降价促销，并指出，因降价引发的原业主与房企之间的纠纷应依据合同约定通过法律途径解决，这也在一定程度上缓解了房地产企业在应对这类事件上的压力。
该项规定，将进一步加速商品房价格回归供需平衡的合理水平。从最近全国主要城市在房价下调后成交量稳步回升的态势看，如果房地产企业抛开原先需要面对的政府和舆论压力而采用合理的降价销售策略，硬性需求有望促动成交量的明显回升。
对于房地产上市公司来说，需要以股东价值最大化作为经营目标，回笼资金和实现收益以保证经营的持续性是迫切需求，因此，上市房地产公司可能将先于市场主动下调销售价格。
另一方面，国办“十三条”明确提出支持房地产开发企业的合理融资需求。上市房地产公司作为“有实力有信誉的房地产开发企业”，具备明显的融资优势，我们相信，这一举措能在一定程度上缓解房企的资金压力，防止房地产市场的非理性下跌，也有助于房地产市场的见底回暖。
总而言之，我国的城市化进程还仅仅处于中前期，并且，人口红利时期还远未结束。城市人口对住房的硬性需求将大量存在，长期看，我国房地产行业仍将有十分庞大的增长空间。
国办“十三条”将进一步引导和加速房价向平衡状态调整，我们认为，保障性住房不会对商品房市场构成冲击，我国房地产市场有望更快地见底回暖，回暖时间最早可能出现在2009年中期。
《投资者报》研究员 周俊
……
“十三条”对市场具备实质性影响的有三个方面：一，筹集各方资金加大保障性住房建设力度；二，通过信贷支持、减税等手段鼓励普通商品住房消费；三，支持房地产开发企业通过降价销售以及银行融资支持等缓解房企资金压力。
我们认为，加大保障性住房建设短期内会加速房价的下跌，但其程度将明显小于预期；对普通商品房的消费鼓励政策，将刺激一部分购买需求，近期，在一连串的政策刺激下，房地产市场成交量已稳步回暖。这表明，在降低了交易成本之后，房地产市场一部分硬性需求被释放；而鼓励房地产企业进行降价销售以及融资支持等措施将降低房企的资金压力，有助于楼市价格快速回归供需平衡状态。
因此，国办“十三条”的推出，在短期内将加速房价下跌至供需平衡状态，但其下跌幅度将是有限的。在硬性需求的作用下，该项政策有助于我国房地产市场更快地见底回暖，从而促进市场的健康发展。
保障性住房影响将小于预期
有观点认为，保障性住房的大规模建设将对国内商品房价格构成沉重打击。对此，《投资者报》研究部认为，这种观点是不成立的。
从香港和新加坡的经验看，保障性住房对商品房市场的冲击是微乎其微的。
在香港，公屋作为保障性住房覆盖了特别行政区近一半的住户，在香港申请购买公屋的标准甚至要比大陆宽松得多，但尽管如此，在香港开始供应公屋的前几十年里，公屋对商品房市场价格几乎没有任何影响。只有在1997年亚洲金融危机时，由于香港政府提出了大量建设公屋计划，才导致房地产市场的长期调整，此次调整主要也是因为国际金融环境恶化所致。
在新加坡，最重要的保障性住房是被称为“政府组屋”的廉租房，该国有85%的居民住在组屋里。但是，组屋的大量建设并没有对新加坡商品房市场构成冲击。最大的原因在于，政府组屋与商品房在产品定位和品质上有着非常明显的差距。
我国商品房与保障性住房在准入和退出机制上存在较大差异，同时，在房屋区位和品质上也有明显区分。
中长期来看，保障性住房和商品房将形成两个相对隔离的独立市场，保障性住房对商品房价格的影响甚微。不过，由于我国刚开始建设保障性住房，短期内将对位于城市边缘的同区位同品质的商品房构成冲击，对整个商品房市场的影响程度将远远小于预期。
尽管目前存在普遍的权力寻租状况，即一部分中高收入阶层通过关系和权力违规购买保障性住房，但政府正在加大的住房保障体系检查力度将减少这一现象。退出方面，购买经济适用房5年内不得直接上市交易等规定保证了利用经适房进行投资牟取暴利的可能性大为降低。
刺激成交量有助市场见底回暖
根据中金公司以及搜房网的数据，截至12月22日的一周内，全国16个大中城市总体周成交量均值环比上升了9%。11月财政部出台房地产刺激政策以来，这已是连续第七周成交量回升。这表明，在降低了交易成本之后，房地产市场一部分硬性需求被释放。
此次国办“十三条”进一步明确和加大了对普通商品住宅消费的鼓励。其中，对二手房转让环节的营业税实行减免政策。同时，对二套房贷款申请有了一定的松动。
营业税减免将降低二手房交易的成本，市场价格也因此存在进一步下调的空间，相对而言，买方将因此而受益。因此，市场交易量将得到一定的刺激回升。如果未来能继续减免个人所得税，市场供应量也将有较大的释放，价格有可能将进一步下调至供需平衡状态。
同时，对二套房贷款申请的放松也将释放一部分需求空间，从而提升市场交易量。不过，目前全国范围内约80%的交易量来自首次购房者，其余的购房需求，如第二套住房，占全部交易量的比重仅为约20%。
在城市化率较高的一线城市，二套房交易量比重相对较高，占总交易量的比重可能达到40%以上，在北京、上海等一线城市，贷款政策松动有望有效刺激改善性购房需求，这对消化市场库存有一定的作用。
鼓励融资可防房价非理性下跌
国办“十三条”中，一项针对房地产公司的重要政策是，支持房地产企业进行降价促销，并指出，因降价引发的原业主与房企之间的纠纷应依据合同约定通过法律途径解决，这也在一定程度上缓解了房地产企业在应对这类事件上的压力。
该项规定，将进一步加速商品房价格回归供需平衡的合理水平。从最近全国主要城市在房价下调后成交量稳步回升的态势看，如果房地产企业抛开原先需要面对的政府和舆论压力而采用合理的降价销售策略，硬性需求有望促动成交量的明显回升。
对于房地产上市公司来说，需要以股东价值最大化作为经营目标，回笼资金和实现收益以保证经营的持续性是迫切需求，因此，上市房地产公司可能将先于市场主动下调销售价格。
另一方面，国办“十三条”明确提出支持房地产开发企业的合理融资需求。上市房地产公司作为“有实力有信誉的房地产开发企业”，具备明显的融资优势，我们相信，这一举措能在一定程度上缓解房企的资金压力，防止房地产市场的非理性下跌，也有助于房地产市场的见底回暖。
总而言之，我国的城市化进程还仅仅处于中前期，并且，人口红利时期还远未结束。城市人口对住房的硬性需求将大量存在，长期看，我国房地产行业仍将有十分庞大的增长空间。
国办“十三条”将进一步引导和加速房价向平衡状态调整，我们认为，保障性住房不会对商品房市场构成冲击，我国房地产市场有望更快地见底回暖，回暖时间最早可能出现在2009年中期。
《投资者报》研究员 周俊
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
