寻底中捕捉掘金机会
- 来源:金融理财
- 关键字:房价,商品房,旅游
- 发布时间:2012-02-03 10:12
《金融理财》判断，下一步，开发商的资金危机将更为严峻，当更多的小型开发商顶不住资金压力时，降价潮将从一二线城市向全国蔓延，房价仍有较大的下行空间。
刚需购房有本账
即使是在限购背景下，“该吃还要吃，该喝还要喝，该投资还是要投资的”，那么对于刚需来说，又应该秉承怎样的置业法则呢？
首先，是对于市场的评估。在各地的诸多新城里，区域供应量是一个值得综合起来推敲的数据，因为区域近期推盘的量，在产品同质化的大背景下，可以此来决定价格和产品之间的选择和评估。
其次，是对于降价的评估。所谓真降价假降价都是雾里看花，消费者需要拨开云雾：有楼盘降价，但把原先赠送面积也突然“农转非”，这时候你要有鉴别能力；有楼盘降价，但把原先承诺的诸多服务条款一并取消，当然这里指的不仅仅是装修交付标准而已，而是以牺牲配置为代价的，比如取消一部电梯。这时候就要清醒判断，因为降价之于市场并非完全是好事，因为这可能让部分开发商“聪明”地选择了偷工减料。
再次，是对于投资战略的自我认定。在这个有楼盘大降价的背景下，想冲进去咬开发商一口的大有人在。比如说，买降价房投资的都想做个快枪手，把自己投资的一步步天时地利人和都规划得如此完美。
另外，关于错位地产的界定。别墅区的公寓，和公寓区的别墅，这两个概念的不同，很可能带来天壤之别。别墅区的公寓自然在交通、商业等配套方面有所欠缺，所以这个公寓在生活便利上是存在时间成本的，但对于投资而言或许这种掣肘就淡化了。
投资达人生意经
时下，国内大多数投资客犹如惊弓之鸟，原本投资于住宅地产的“热钱”被堵住了出路。而少数人则改弦易辙，纷纷瞄向了商住两用房、旅游公寓、写字楼商铺等非住宅领域，做起了限购令也难不倒的房地产投资达人。
□商住两用增值保价
作为商业地产和住宅地产的过渡产品，商住两用在限购下持续热销，其投资门槛较写字楼商铺来说比较低，需要资金量较少且投资回报也不如商铺写字楼大。
投资指导：
①商住两用房50年产权，一般民用商品房的产权都应该是70年，其他和普通住宅没有区别，但水电、物业费和开盘价可能要比同级别的住宅楼盘高一些，商业用房生活成本高。
②“商住两用楼”对于单纯商务写字间来说，会相对降低公司的进驻门槛，吸引公司。但物业稍逊色于写字楼。
③作为投资者，若作为商业产品进行投资就要首看交通及商业配套，若作为住宅进行投资，首看社区医院、教育配套等。
□旅游公寓门槛低
旅游公寓投资资金量较少，但较商住两用来说风险较大，投资回报率也较大。休闲度假旅游产业是未来发展的趋势，随着旅游资源的不断开发，休闲度假概念不断加强，人群聚集的程度提升，产品也会不断增值。
投资指导：
①首选是与稀缺旅游资源的契合程度高低。一般情况下，旅游度假产品所处的地块，往往具有较强的自然景观价值或人文价值，稀缺性突出，尤其是那些地处世界自然遗产或人文遗产的名山大川或沿海景区，更是弥足珍稀，这些区域都有升值潜力。
②投资者不妨把当地公共资源的开放程度来作为考察对象，并根据其“留人”能力的高低来确定投资价值的大小。
③旅游地产的开发模式属于后期盈利型，所以投资此类产品，要看重其开发商资金实力与其具有丰富运营管理经验，这样才能让旅游地产的价值发挥到最大，而物业也才能随之升值。
□写字楼商铺重地段
写字楼商铺投资资金量要求较高，针对客群为手上资金量大的投资者。与投资住宅有很大不同，写字楼投资中最要看重的是地段、交通及商业配套，其后期物业服务及周边配套升值都是写字楼升值原因；商铺则更注重所处位置客流量。
写字楼投资指导：
①投资写字楼要首选好地段，地段好的写字楼从交通、商业配套等方面相对齐全；根据区域的发展潜力进行判断，投资写字楼要关注政策利好，对于在规划中不断完善的区域地块升值潜力巨大。
②其次还要查看这些写字楼的内部硬件、软件设施，以及运营商，物管公司。一座写字楼外表好看，如果电梯设备落后，上下楼不方便，就可能影响后期招商；假如物管公司管理混乱，后期也会影响写字楼的销售与租赁
③已签约企业，类似购物中心主力店的概念，有大品牌企业的入驻，代表了此写字楼的招商能力，有名企入驻也会坚定租赁者或是购买者信心。
商铺投资指导：
①投资商铺时，分析该商铺所辐射范围内的人流和购买力十分重要。其中人口数量、收入水平、购买力状况、交通状况、开发商的责任心等都是考虑的要素。
②轨道经济是商铺投资的亮点，原因是地铁交通带来了巨大的人流，从而形成独特的“地铁商圈”。
地产股的买入周期
站在投资周期的高度，捕捉地产股的“买入周期”。地产投资周期可分为“买入周期”和“卖出周期”。买入周期的底通常是“政策底+成交量底”，买入周期的顶通常是“政策顶+成交量顶”。
回顾08年9月至今地产股的投资机会，仅08年9月-09年7月满足“买入周期”的特征，而10年及11年却不具备。所以，08年“买入周期”是近年来地产股涨幅最大，历时最久的一次投资机会。而买入周期通常有两阶段：一阶段是政策和成交量驱动；二阶段是价量驱动。两个阶段相对收益相差不大，但二阶段绝对收益要明显高于一阶段。
2012年将迎来新一轮地产股买入周期。一、1-2季度处于由政策松动和成交量回升共同驱动的趋势性行情的第一阶段。其中，1季度驱动力为政策放松预期及信贷环境改善；2季度驱动力来自政策实质调整和成交量改善。二、3-4季度进入“量价驱动”的趋势性行情的第二阶段。
我们选取了85家上市房企，通过资金状况（权重25%）、销售能力（权重25%）、业绩确定性（权重25%）、估值水平（权重25%）四个维度进行测评，85家上市房企中综合投资价值排名在前20位的公司有福星股份、深长城、招商地产、北京城建、金融街、万科、凤凰股份、世茂股份、阳光城、信达地产、保利地产、金地集团、万通地产、华远地产、首开股份、华发股份等。前20名公司中，4个维度得分都比较高的公司有“福星股份、深长城、招商地产、金融街、万科、世茂股份、保利地产”。
风险：若1-2季度政策不松，且成交量低迷，地产股的预期全部落空，则上半年地产股难有绝对和相对收益。
虽然目前上市房企的存货压力高于08年，但是业绩锁定性明显好于08年，行业集中度进一步提高。11年三季度上市房企净资产负债率创历史新高，表明其长期偿债能力持续恶化。其中龙头公司由于负债结构更为合理，短期资金安全。
维持板块增持评级：后期对地产板块表现最为有利的情况是房价适度调整-政策出现拐点-销售回暖。目前来看，政策调控已接近底部，但拐点未现。房价出现实质性下跌，从而刺激销售回暖可能要在明年年中出现。板块估值已接近08年最低点，但上市房企相比08年具有更强的风险抵抗能力。行业存在阶段性的估值修复机会。若后期出现房价实质性下跌，销售回暖，以及M2见底回升，都将提升市场对政策面以及基本面见底的预期，从而带来行业的趋势性投资机会。
重点推荐公司：规模优势、抗风险较强的龙头地产：保利、招商；安全边际高、业绩锁定强的公司：华夏幸福、滨江集团；有望实现战略转型、有新业绩增长点的公司：苏宁环球。
本刊记者 周海鹏l文
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