近日，多家媒体传出消息，湖南在利率优惠、降低首付等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。随即，吹起楼市调控一池春水。两天后，湖南发改委又紧急表态否认，才令这场风波戛然而止。
湖南决不是孤例，一年来，国内三十多个城市对当地楼市政策进行了“微调”。伴随着五月的楼市成交回暖，一时间人们对房地产调控的走向十分关心，是否会吹起新一轮的房价泡沫？
博弈升级
推出楼市“微调”政策的政府八仙过海，各显神通。日前，扬州市财政局、房管局联合发出通知，从7月1日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款4%～6%的政府奖励。重庆松绑公积金贷款，辽宁营口的“5000万元补贴公务员购买商品房”也传得沸沸扬扬，不过似乎都接受了此前佛山和芜湖的教训，都避开了中央的限购令，未引起中央强烈反弹。更聪明的如厦门、湖南政府，刚刚放出“微调”的风，随即否认，看看风向再定政策。
据不完全统计，自2011来，先后有30多个城市出台了楼市“微调”政策。只有上海、芜湖等5个城市被紧急叫停，其余28个城市的“微调”政策仍在执行，政策“微调”内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
一时间，大家都在观望中央的态度。值得关注的是，在5月23日的国务院常务会议上，国务院总理温家宝依然强调，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。这话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。
事实上，半年多来央行几次下调存款准备金率，上半年国务院又数次提出经济稳增长，在此大背景下，楼市已开始量价小幅齐升。这期间，更严厉的全国性调控政策再没有出现，全国楼市进入了调控政策的发酵和观察期。所谓“政策底部”的特征开始逐渐显露。
“不过这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”中国房地产学会副会长陈国强表示，当前政策是局部微调，大方向未变。
“中央调控房地产的意向是明确的，中央接下来或许还可能出现严禁大项目的资金等流入房地产。”中房数据研究院执行院长陈晟也认为，“以前是连刚需一起端了，今年的基调是保住房刚需一族。”
泡沫难起
据中国指数研究院统计显示，5月监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨，重点城市中，北京、深圳、成都涨幅均超过30%，广州更是达到52.06%。
“至于房价成交量放大，不是什么‘刚需’，而是投机资金再次入市抄底，完全是市场的炒作行为。但是，这种炒作行为，一是没热钱流入，二是没有权贵资本的推波助澜，仅仅依赖中小炒家加盟，支撑不了多久。”楼市独立评论家牛刀直言。
对于楼市成交量飙升的原因，中指院研究副总监李国政则认为，“首先是由于政策“微调”，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响比较明显；此外是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；再者就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取‘以价换量’的战术。”
“房价目前并不具备大涨的基础，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。” 中国房地产学会副会长陈国强表示。
房价除了受政策影响外，开产商的因素也至关重要。有数据显示，开放商五月拿地依然谨慎，环比同比都在下降。在刚需有限，限购、限贷并未松动的背景下，开发商不敢轻易尝试提价。
中国指数研究院预计，未来楼市的成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升，由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
幻想松绑
房地产的黄金暴利时期已经过去，开发商如等待戈多般在等待白银时代的到来。在存准金下调，经济稳增长，刚需反弹下，中央没有继续出台新的调控政策。地方政府在“微调”试探下期待调控政策松绑。
“各地情况均有不同，预调、微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。” 陈国强指出。
“决策层已经显示出转变经济增长方式及调整经济结构的决心，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖。”中国社科院金融研究所研究员尹中立坦言。
本刊记者 王源浩│文
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
