投资下行 地产颓势已定？

　　不管是央行近期要求银行放松对个人首套房贷的约束也好，还是传闻中的住建部放开对二三线等城市的调整也罢，房地产业的低迷出乎了人们的预期

　　地产投资下行

　　2014年以来，房地产市场风声鹤唳。1季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月单月增速降至14.2%。更值得关注的是地产投资的先行指标，3月房屋销售面积大幅下行，单月增速已降至-7.5%，新开工面积单月增速仅为-21.9%。同时，房地产库存状况也明显恶化。

　　有人分析称地产景气下行的核心因素是去年下半年以来个人按揭利率抬升和开发商融资受限。考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步下调新开工和施工计划，未来地产泡沫破灭的风险或显著上升。

　　近日，渣打银行发布研究报告预测，今年全年房地产投资将呈下降趋势。在渣打银行分析师看来，中国房地产业恐怕还将继续低迷下去。

　　“未来几个月的形势将更加严峻。而2014年对于房地产行业而言，将是艰难的一年。”渣打银行研究报告显示，4月份楼市已经出现颓势，住宅新开工面积同比下降18.1%，这将造成下半年投资增长放缓；4月份房屋成交量也同比下降了15.7%。

　　报告认为，当前房地产下行较前几轮更加严重。开发商对现金流进一步收紧的抗压程度、潜在购房者对开发商降价的反应、支持政策能否出台等具有不确定性，楼市下行时间仍是未知数。

　　渣打预计，今年住宅地产投资增长约为13%，较去年的20%显著下降，而房屋库存状况将继续影响房价。

　　限购松绑短期难挽颓势

　　今年以来，已有铜陵、南宁、无锡、滨海、杭州萧山、宁波等多个地区出台了放松限购范围、放松非户籍资格审查以及购房落户等政策。近期市场传言天津可能成为直辖市中第一个直接放松限购的城市，据媒体报道，天津或将放开第三套住房限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房或六区外购买90平方米以下第三套住房，而天津注册企业的法人、非本地人则不限购。

　　与此同时，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。根据链家地产市场研究部统计，从二季度初开始，截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州等近10个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

　　但住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，对于地方来说，中央允许其自行调整，但也必须认识到，由于此次市场调整的自发性，不能因房地产调整影响地方财政便急于救市，进行强行干预。

　　赵路兴表示，“限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的影响。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”

　　链家地产市场研究部张旭也认为，短期内，限购政策不会全面取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。

　　CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。从现阶段来看，选择“放松调控”的城市仅有个别市场有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。

　　分类调控或成未来新常态

　　在“分类调控”的宏观政策思路下，市场的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松“限购”等调控政策的可能性，期待通过行政化的措施迅速改变房地产市场的颓势，杭州从上涨设限到“下跌备案”的变化无疑是个缩影。

　　前期房价过快上涨等市场本身风险因素的积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，成为本轮市场转冷的诱因。在众多业内人士看来，本次市场调整是近年来唯一一次不受政策影响而由市场供需变化产生的调整，其调整的深度和时间都会超过以往。

　　就在一年多以前，调控房地产的目标还是让房价恢复到合理区间，然而当房价真的开始掉头向下之时，地方政府却无法“淡定”面对。许多开发企业借助低价入市，快销库存的方式断臂求生。

　　在供求关系这一基本市场规律的作用下，本轮房地产市场的变化其实已经不会再以个别地方的政府意志为转移。尤其是“分类调控”的政策指向，重点仍在鼓励自住型商品住房和首套房市场，而货币政策也在市场整体走低的情况下保持着稳定性，以上种种，使得地方政府的“松绑”作用显得十分无力。

　　从根本上讲，货币是一个国家最基础的信用，如果对货币的购买对象给予过多限制，是对货币的不尊重。值得期许的是，中国楼市调控正在悄然转向，过去十年关于楼市调控的文件政府足足下发了179份，而在过去一年中，一份都没有，今年以来的楼市调整完全发生于市场，这是一个不同寻常的信号。事实上，本届政府对待楼市调控的态度，在2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

　　可以预见的是，全面限购已经不合时宜，分类调控将成为未来楼市调控的新常态，并逐步让位于全面的市场调控。

　　●文/《中国证券期货》记者 凡志喜

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