业主自治困局待解

　　2015年12月3日下午，广州广地花园热心业主将厚厚一沓业主联名申请成立业委会的签名表，递交到广州市番禺区南村镇政府民政办工作人员的手中。看似简单平常的一步，但广地花园的业主们却整整“筹备”了8年。

　　在广地花园的业主们看来，政府接收到了材料，真正的“业主委员会”将逐步依法成立，标志着该小区十几年来悬而未决的业主自治组织成立程序，迈出了关键性的一步。

　　近年来，随着各大城市越来越多的成熟小区涌现，开发商、物业公司与业主之间的责权模糊、利益冲突等各种矛盾日益明显，成立业主委员会的呼声也日益高涨。尽管各地先后出台相关法律法规，广州也曾在2009年9月和2004年3月颁布有关成立业委会的执行办法和法规，但业主、业委会、物业管理公司之间的暴力冲突仍常见报端，业主委员会作为新型的自治组织，面临着社区公共事务管理中的诸多问题，仍待破解。

　　业委会道路曲折

　　2015年12月9日，广州市番禺区南村镇广地花园业委会或业主大会筹备事宜再度传来好消息，广地花园社区居委会正式在小区内贴出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》，公告正式同意热心业主代表提交的筹备成立业主大会的要求，并就筹备组代表条件、报名方法和时间，以及筹备组产生方式进行了详细说明。

　　《公告》规定，广地花园首次业主大会会议筹备组由业主代表7人、物业所在地镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组组长由镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。而7名筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以凭抽签确定排名顺序。业主代表候选人应当填写《筹备组业主代表候选人登记表》，并提供《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其成为业主代表候选人的业主的有效房产证及身份证（复印件），交到广地花园社区居委会。业主为法定代表人的，还须提供营业执照（复印件）及单位出具的书面委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）。

　　这个消息对于长期致力于广地花园业主自治的黄泽龙、张卿萌、任磊、李林等业主代表来说，终于看到了胜利的曙光。

　　早在2004年，广地花园的业主认为，2003年4月获得政府有关部门批准组建的业主委员会成立筹备小组无为且与物业管理公司联盟损害业主权益，部分业主因拒交物业管理费，而遭到物管公司停水停电，已入住的73栋楼房365位业主自发形成第二届业主委员会筹备小组，各业主委托本栋楼长参加业主大会，重新选举产生业主委员会，后因受到干扰，重选没有下文。

　　2007年5月的一个周日上午，在锣鼓声和业主的掌声中，广地花园业主委员会筹备小组正式挂牌成立。番禺区南村镇政府领导及相关领导都出席了挂牌仪式，“2007年5月，广地花园曾有一个业主委员会筹备小组挂牌成立，其办公室至今仍在广地花园内，但‘由于种种原因’，该筹备小组至今仍然无法完成筹备工作。”业主张先生对《小康》记者说，所谓“种种原因”实际上就是现在所谓的“筹备小组”和物业管理公司使用各种手段阻挠新业委会的诞生。

　　《公告》显示，组建首次业主大会会议筹备组报名时间为2015年12月10日至31日（周一至周五上午8：30-12：00，下午2：30-5：30）。黄泽龙说，尽管广地花园成立业委会的道路还会很坎坷，但毕竟走出了关键性的一步，“很多小区连向政府部门递交材料都没能成功”。

　　维权声音四起

　　就在广地花园组建业主委员会走出“关键性”一步的同一天，广州市花都区富力地产金港城小区停车场主要出入口被上百位业主围得水泄不通，因抗议小区物管天力公司单方面上涨小区停车收费标准，拒交停车费的业主索性用私家车堵住了停车场的出入口，导致交通瘫痪。业主要求天力公司说明涨价理由，并重新征求业主意见。但天力物管公司负责人则表示，车库产权属于富力地产公司所有，“省发改委有文，市场调价无需征求业主同意”。

　　事实上，自从广东省发改委于2015年8月15日下发“粤发改价格【2015】483号文”《关于开放住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》后，广州多个小区发生过业主与物业管理公司的冲突。

　　物业公司根据“483号文”即“住宅小区机动车停放保管服务费收费实行市场调节价的原则”将停车费提高若干，而业主认为没有征得业主的同意，物管擅自提价。

　　《小康》记者在广州知名大型小区丽江花园了解到，2015年8月下旬，广东省发改委刚刚公布实施483号文不久，物管公司就单方面通知从9月1日开始，强行取消了所有地面月保车位。业主180元/月的月租停车卡将取消，全部变成储值卡，每次进出扣费。物管公司称此举将有效改善停车位紧张的局面，而受访的大部分业主则表示，物管公司实际上是变相提高停车费。“通过这几个月产生的停车费用来看，我每个月要多付出一百多元停车费，而之前的停车费只需180元，每天进出不限次数。”

　　“物业管理费一直稳居广州前列，但管理质量却逐年下降。”在丽江花园住了11年的业主陈芹对记者说，他家的管理费从最初的270多元/月快到了现在的400多元，而楼道卫生却越搞越差，小区内停车越来越乱，车身乱划了也没人管，投诉也没有用。“曾经著名的模范小区成了垃圾小区。”陈芹还说，物业公司把原来小区内十几家地产中介全部逼走了，而由既没经验也不专业的物管公司垄断了小区内的二手房交易，导致待售房屋既卖不出去，也卖不出好价钱。

　　丽江花园的保安告诉记者，现在所有的保安都成了中介的业务员，而且还有任务。现在人员工资上涨，保安和清洁工人数都大大缩减，质量下降在所难免。而物业公司则表示，管理费十几年没有变过，还想保持原来的服务质量，难。对此，陈芹说，虽然物业管理费单价没有变，但是公摊费用逐年增加，也是变相提价。

　　同在番禺的另一知名小区祈福新村位于广州市番禺区市广路，是一个拥有10余万业主的大型平民社区，业主刘先生称，业委会由物业公司控制，物业管理费2011年和2014年连续涨价。

　　2015年12月初，富力地产公司旗下在广州市的数个楼盘，包括天河区天禧花园、荔湾区唐宁等小区在内的近百名业主，集体到政府部门表达诉求。这些富力旗下楼盘都是于近日陷入了取消月保、大幅上涨临停费的风波，物业管理公司均为天力物业，此举被业主直斥为“强行推销车位”。在小区开发商和物业管理公司的操控下，业主成了待宰羔羊，形如一盘散沙的业主迫切希望成立业主委员会。

　　广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁说，广地花园的经验对其他小区具有积极的影响作用，成立业委会能有效管理业主的公共财产和保障公共利益。

　　自治难题何时解

　　1991年3月22日19点30分，在深圳万科天景花园，中国第一个业主委员会宣告正式成立。包括王石在内的万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

　　万科天景花园业委会宣布成立一个月后，第二次会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长。由于电费问题圆满解决，业委会这种社区组织模式也获得了业主认可。而成立业委会之后的一次物业涨价，却又促动了深圳物业管理条例的实施。

　　1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过广东省物业管理条例2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订，2009年9月3日《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》出台，2014年3月13日《广州市物业管理暂行办法》（广州市人民政府令[2014]第100号）经2014年1月27日市政府第14届101次常务会议讨论通过，现予以公布，自2014年5月1日起施行。三份文件都对业主委员会的产生、权利和义务进行了明确的阐述。

　　但多份文件并没能保证各小区业委会的顺利组建，反而不断曝出物管公司与小区业主的冲突新闻。据广东地方媒体报道，广州全市成立业委会的小区比例不到30%，在业委会成立方面做得比较好的是上海，“成立的比例达到80%”。北京、深圳、杭州等城市，大部分地区成立业委会的比例在10%到30%之间。

　　而要顺利组成业主委员会首先要与物业管理公司和现有的“业委会”博弈，事实上，大部分都因缺少有效的组织、势单力薄等因素而夭折。2015年4月份，祈福新村业委会换届选举，选举还没正式开始，选票争夺战就已进入白日化状态，各方是想尽办法，不择手段。

　　“自4月初，在接送小孩放学、看病甚至是在家中都会接到现任物管公司人员的‘拉票’要求，要求他们在”已圈定选项“的投票表格上签名，所投票事项则是业委会成员选举和是否继续选择现有物管公司等。”业主刘先生对记者说，祈福新村内设有祈福英语实验学校、祈福新村学校、半山幼儿园等多家祈福集团下属教育机构，业主的子女们大多就近就读于这些学校。小区里还设有祈福医院，业主一般都在这个医院看病，然而，无论是接送小孩上学还是看病，老师和医生都会游说业主在他们提供的选票上签字。祈福集团回应记者称，从未安排属下员工向业主拉票，可能是部分员工出于自身利益考虑自发去拉票，才造成误会。

　　研究中国社区发展状态多年的中国人民大学教授陈幽泓说，目前，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，其法律地位和组织特征不是很清楚，共有区域的法律确权也相对模糊。在很多小区，物业公司已经架空了业主的所有权。

　　广州市天河区一位官员称，一般大型的住宅小区，业主委员会很难依靠业主投票的方式建立。因为开发商及其合作的物管公司有许多利益在里面，表面上不会公然反对业委会成立，但是业委会一旦选举产生，就意味着业主可以集体决定罢免物管公司，甚至更改小区名称。目前广州已经建立起业主委员会的楼盘，多数是没有什么“油水”的独栋小区、老房子，没有那么多的商铺、会所、停车位，甚至没有开发商。

　　陈幽泓表示，在中国，物权的突变式变革，造成了小区管理制度的缺位和断层。物权所有人在自治意识尚不成熟时，就已经肩负起维护小区共有权利的责任。这是政府大跨度改革的一种冒进。

　　在业主现有的意识和能力下，业主的组织很容易呈现一种循环的状态：当外部势力入侵，到了一定程度，大家开始组织对抗，就有了业委会，发展商就不太敢侵权。业主一看发展商不再来了，就容易鸟飞兽散，周而复始。

　　《物业管理条例》明确业委会对全体业主负责，接受业主监督，定期会议定期换届选举。但是现状不容乐观，大多数业主组织都遇到了可持续发展的瓶颈，定期选举无法实现，业主热情不高，参与者后继无人。

　　广州番禺区广地花园虽然已启动组建业主委员会程序，但业主们深知，前面的道路并不会很平坦。

　　文｜《小康》记者 刘建华 广州报道