楼市回暖，走势探究
- 来源:凤凰生活
- 关键字:楼市回暖
- 发布时间:2010-10-13 14:59
既然承认房价泡沫过多，又知道房价目前继续上涨，政策又调控无效，为什么不把调控房价的权力交还给市场呢？市场经济时代，不要小看市场这只无形的手。如果当初不调控，让房价继续膨胀，也许泡沫的破裂会来得更快，但正是因为政策进行了调控，才使泡沫被挤掉一点后不至于破裂，才使房价在开发商、中介商和炒房者的报复性推动下，不仅很抗跌，下降幅度很小，而且仅4个月后楼市就回暖。
最近两三周来，中国一线城市北京、上海、深圳和广州的房地产中介突然纷纷撤换标价牌，房子标价全面上涨。记者调查发现，同一套二手房的标价突然上涨15%左右。而新房的价格也有所上涨，上涨幅度略低于二手房。一线城市的楼市成交量也普遍上升，深圳8月的成交量比7月上升30%。
调控政策变成“空调”？
成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价报复性上涨，会不会迫使中央政府进行第二波调控？今年的调空还未见大的成效，难道调控成了“空调”？
北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。
上海、深圳和广州的8月份楼价，也全面上扬，除广州外，新房成交均价都价重回2万元以上。
据中国房产信息集团最新数据，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
中国房产信息集团分析师薛建雄表示，他更愿意将此次出台的“沪五条”看作是楼市部分回暖的前奏。“受调控影响楼市低迷，已经积压了大量的供应量和购买力。一旦市场走热，投资炒作就会重新抬头，所以政府提前对市场加强监管，这是以往每一轮楼市回暖前必做的工作。”
种种迹象似乎表明，楼市的回暖从这个秋天开始已经成为不争的事实。
商品房成交量一直是楼市冷热的晴雨表，根据房地产机构数据统计显示，在长三角地区、珠三角地区，压抑半年之久的购房需求出来了，上海普通住宅销量剧增；投资客也出手了，别墅、豪宅旺销。
中原地产统计的市场周报显示，8月20日-26日成交量连续第二周大幅反弹，9个监测城市总成交量环比上升了17%。北上广深四个全国一线城市中，上海8月23日至29日创下近20周新高：成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。
中原地产最新发表的研究报告则指出，进入8月以来，多数被监测的城市一手住宅供应和成交量逐周递增，预计各市8月全月成交量环比7月份将有4-5成的增加。其中，深圳成交量环比增幅将达8成；天津、上海两市增幅约在2-3成。
但是，大部分城市无房者或持币观望者对此次房价反弹很不满，他们本来正等着此轮调控能继续见效，以便出手，却没想到房价还没跌多少，就突然全面反弹，几乎是在一夜之间，价格就涨了15%，他们都认为今年的调控政策是“空调”。
本次房价上涨原因探究
在此前舆论纷纷发出谨防楼市调控“被见底”的警示之后，声称调控已见效并唱多未来楼市的论调再次出现。在不久前开幕的2010博鳌房地产论坛上，不少地产界人士表达出这一观点。
房协和地产商大多发表唱多论调。“随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。”中国房地产协会副会长朱中一不久前明确表示。同时，他还透露，中房协7月份已经向国务院有关部门建议，目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期。
朱中一强调，从抑制部分城市房价过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚，市场不确定因素还很多，这并不符调控初衷。
此外，不少开发商在接受记者采访时也经常提出，楼市调控已经初见成效，未来楼市将处于走稳趋势。“现在买房人已经明显在增多。未来楼市成交量将会稳步上升。”首创置业董事长刘晓光认为，尽管仅有一线城市和周边地区的房价出现回调，但调控的确已经初见成效。金地集团董事长凌克也表示，目前楼市已经没有如此悲观。“现在刚性需求很旺盛，通过半年的时间，刚性需求买房子欲望更强。所以我觉得房价跌不了太多了。”凌克说。
地产商散布“调控终止论”。绝大部分开发商和地产中介都在一个月前就唱多楼市，以便渡过下半年业绩难关。
这几个月来，去看房的人，无论是新房还是二好手房，开发商和地产中介都会告诉你，房价不会跌了，很快就要涨。其实，他们不是神仙，不可能料事如神，但他们联合唱多，又联合起来坚持不降价，房价还真被他们唱多唱起来了。
今年无论是世界经济还是中国经济，虽然都摆脱2008年的低迷，但也远远没有进入旺盛期，房价突然大涨不符合正规的市场经济规律，显然是有预谋炒作的。
艘说股市是经济的晴雨表，目前沪市大盘在2600点左右震荡，但房价却早已超过2007年的最高峰，而当时沪市大盘在6000多点，显然房价的虚胖或泡沫，是可以挤掉一半水分的。
许多市场经济健康的国家，今年房价不仅没上涨，还有微调，像中国这种被人为拼命炒起来的房虚高房价，还真不多见。
部分炒房者和购房者也一定程度上推高了房价。一部分炒房者看到房价调控几个月还一直很抗跌，而且也找不到更好的投资项目，便继续出手炒房。也有一部人持币观望多月，又因房租上涨或为了结婚，忍不住下手。这两个原因在一定程度上也推高了中国一线城市的房价。
年底或明年初房价会下降吗？
很多人非常关心年底或明年上半年的房价。住房是民生问题，不仅仅是消费问题。
数据也显示，目前房价整体依旧处于上涨状态之中。据中国房地产指数系统对11个重点城市主要样本楼盘报价的监测结果显示，2010年7月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨0.14%，较上月缩小1.5个百分点。其中7个城市上涨，只有4个城市下降。同比来看，11个城市平均上涨38.38%，其中北京涨幅达68.87%。进入8月后，一线城市的房价上涨幅度逐渐增大。
面对今年房价调控失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。其实，既然已经回暖，到底是真是假，不值得探讨，这本身就是一个伪命题。因为楼市不是股市，一旦上涨或下跌，不可能在一两个月的短时间返回，涨了就是涨了，买房者拿出的可是真金白银。
今年4个月来的宏观调控，房价没有多少实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。
市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。
从宏观上看，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖房地产是涨价的主因。如果将房价上涨披上“假回暖”的遮羞布，其实只是自我安慰。房地产成交量回暖和房价回升是毋庸置疑的事实。
那么，既然承认房价泡沫过多，又知道房价目前继续上涨，政策又调控无效，为什么不把调控房价的权力交还给市场呢？市场经济时代，不要小看市场这只无形的手。如果当初不调控，让房价继续膨胀，也许泡沫的破裂会来得更快，但正是因为政策进行了调控，才使泡沫被挤掉一点后不至于破裂，才使房价在开发商、中介商和炒房者的报复性推动下，不仅很抗跌，下降幅度很小，而且仅4个月后楼市就回暖。
由此可见，今年年底到明年上半年，如果中央政府不再出台更强硬的调控政策，房价不可能下跌。但不下跌并不完全是坏事，正因为不下跌，让房价这个气球继续充汽，也许比进行调控来得更破裂。
大家拭目以待。
……
最近两三周来，中国一线城市北京、上海、深圳和广州的房地产中介突然纷纷撤换标价牌，房子标价全面上涨。记者调查发现，同一套二手房的标价突然上涨15%左右。而新房的价格也有所上涨，上涨幅度略低于二手房。一线城市的楼市成交量也普遍上升，深圳8月的成交量比7月上升30%。
调控政策变成“空调”？
成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价报复性上涨，会不会迫使中央政府进行第二波调控？今年的调空还未见大的成效，难道调控成了“空调”？
北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。
上海、深圳和广州的8月份楼价，也全面上扬，除广州外，新房成交均价都价重回2万元以上。
据中国房产信息集团最新数据，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
中国房产信息集团分析师薛建雄表示，他更愿意将此次出台的“沪五条”看作是楼市部分回暖的前奏。“受调控影响楼市低迷，已经积压了大量的供应量和购买力。一旦市场走热，投资炒作就会重新抬头，所以政府提前对市场加强监管，这是以往每一轮楼市回暖前必做的工作。”
种种迹象似乎表明，楼市的回暖从这个秋天开始已经成为不争的事实。
商品房成交量一直是楼市冷热的晴雨表，根据房地产机构数据统计显示，在长三角地区、珠三角地区，压抑半年之久的购房需求出来了，上海普通住宅销量剧增；投资客也出手了，别墅、豪宅旺销。
中原地产统计的市场周报显示，8月20日-26日成交量连续第二周大幅反弹，9个监测城市总成交量环比上升了17%。北上广深四个全国一线城市中，上海8月23日至29日创下近20周新高：成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。
中原地产最新发表的研究报告则指出，进入8月以来，多数被监测的城市一手住宅供应和成交量逐周递增，预计各市8月全月成交量环比7月份将有4-5成的增加。其中，深圳成交量环比增幅将达8成；天津、上海两市增幅约在2-3成。
但是，大部分城市无房者或持币观望者对此次房价反弹很不满，他们本来正等着此轮调控能继续见效，以便出手，却没想到房价还没跌多少，就突然全面反弹，几乎是在一夜之间，价格就涨了15%，他们都认为今年的调控政策是“空调”。
本次房价上涨原因探究
在此前舆论纷纷发出谨防楼市调控“被见底”的警示之后，声称调控已见效并唱多未来楼市的论调再次出现。在不久前开幕的2010博鳌房地产论坛上，不少地产界人士表达出这一观点。
房协和地产商大多发表唱多论调。“随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。”中国房地产协会副会长朱中一不久前明确表示。同时，他还透露，中房协7月份已经向国务院有关部门建议，目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期。
朱中一强调，从抑制部分城市房价过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚，市场不确定因素还很多，这并不符调控初衷。
此外，不少开发商在接受记者采访时也经常提出，楼市调控已经初见成效，未来楼市将处于走稳趋势。“现在买房人已经明显在增多。未来楼市成交量将会稳步上升。”首创置业董事长刘晓光认为，尽管仅有一线城市和周边地区的房价出现回调，但调控的确已经初见成效。金地集团董事长凌克也表示，目前楼市已经没有如此悲观。“现在刚性需求很旺盛，通过半年的时间，刚性需求买房子欲望更强。所以我觉得房价跌不了太多了。”凌克说。
地产商散布“调控终止论”。绝大部分开发商和地产中介都在一个月前就唱多楼市，以便渡过下半年业绩难关。
这几个月来，去看房的人，无论是新房还是二好手房，开发商和地产中介都会告诉你，房价不会跌了，很快就要涨。其实，他们不是神仙，不可能料事如神，但他们联合唱多，又联合起来坚持不降价，房价还真被他们唱多唱起来了。
今年无论是世界经济还是中国经济，虽然都摆脱2008年的低迷，但也远远没有进入旺盛期，房价突然大涨不符合正规的市场经济规律，显然是有预谋炒作的。
艘说股市是经济的晴雨表，目前沪市大盘在2600点左右震荡，但房价却早已超过2007年的最高峰，而当时沪市大盘在6000多点，显然房价的虚胖或泡沫，是可以挤掉一半水分的。
许多市场经济健康的国家，今年房价不仅没上涨，还有微调，像中国这种被人为拼命炒起来的房虚高房价，还真不多见。
部分炒房者和购房者也一定程度上推高了房价。一部分炒房者看到房价调控几个月还一直很抗跌，而且也找不到更好的投资项目，便继续出手炒房。也有一部人持币观望多月，又因房租上涨或为了结婚，忍不住下手。这两个原因在一定程度上也推高了中国一线城市的房价。
年底或明年初房价会下降吗？
很多人非常关心年底或明年上半年的房价。住房是民生问题，不仅仅是消费问题。
数据也显示，目前房价整体依旧处于上涨状态之中。据中国房地产指数系统对11个重点城市主要样本楼盘报价的监测结果显示，2010年7月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨0.14%，较上月缩小1.5个百分点。其中7个城市上涨，只有4个城市下降。同比来看，11个城市平均上涨38.38%，其中北京涨幅达68.87%。进入8月后，一线城市的房价上涨幅度逐渐增大。
面对今年房价调控失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。其实，既然已经回暖，到底是真是假，不值得探讨，这本身就是一个伪命题。因为楼市不是股市，一旦上涨或下跌，不可能在一两个月的短时间返回，涨了就是涨了，买房者拿出的可是真金白银。
今年4个月来的宏观调控，房价没有多少实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。
市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。
从宏观上看，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖房地产是涨价的主因。如果将房价上涨披上“假回暖”的遮羞布，其实只是自我安慰。房地产成交量回暖和房价回升是毋庸置疑的事实。
那么，既然承认房价泡沫过多，又知道房价目前继续上涨，政策又调控无效，为什么不把调控房价的权力交还给市场呢？市场经济时代，不要小看市场这只无形的手。如果当初不调控，让房价继续膨胀，也许泡沫的破裂会来得更快，但正是因为政策进行了调控，才使泡沫被挤掉一点后不至于破裂，才使房价在开发商、中介商和炒房者的报复性推动下，不仅很抗跌，下降幅度很小，而且仅4个月后楼市就回暖。
由此可见，今年年底到明年上半年，如果中央政府不再出台更强硬的调控政策，房价不可能下跌。但不下跌并不完全是坏事，正因为不下跌，让房价这个气球继续充汽，也许比进行调控来得更破裂。
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