买房向左，租房向右

　　自1998年住房制度改革以来，我国住房供应一直是“重销售，轻租赁”的单极化发展。

　　随着新型城镇化推进，新市民的居住问题开始凸显；加之，房地产市场发展放缓，伴随出现库存问题。新形势的变化要求对以往的政策进行重新审视。

　　最近一年来，租房市场多次被政策聚焦。日前，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的新政策。从重购轻租，到“购租并举”制度确立，住房供应市场悄然转轨。转轨之后，人们的选择也将更加分化，正所谓“买房向左，租房向右”。

　　“双引擎”解决住房供应

　　□《民生周刊》记者 郑智维

　　从重售轻租，到购租并举，住房制度改革转向的意味儿明显。

　　6月3日，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，深化住房制度改革，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。

　　长期以来，租房难、房租贵及市场不规范等始终是困扰着租房者的难题。对于购房者而言，此次租赁新政发布无疑是利好消息：一方面，引入机构租赁，增加房源供给；另一方面，规范租赁市场，建立规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　从宏观层面看，住房市场正在转型。“楼市开始进入‘下半场’，租房市场增长的速度将快于购房市场，未来租房市场将成为住房市场真正的主体。”接受《民生周刊》采访时，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

　　从散租到机构租赁

　　目前，我国住房租赁以“散租”为主。房源大多来自私人出租住宅，而机构租赁占比很低。有调查数据显示，我国89.5%的可出租房屋来自私人住宅。

　　2010年，一份基于北京的网络调查数据显示：租赁关系以个体房东散租和个体二房东转租为主，二者占比超过80%；只有约6%来自机构出租，主要的租赁机构是就业单位（占4%）和房管部门（占2%）。

　　在增加房源供给方面，除了鼓励新建租赁住房外，本次新政还特意提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。“通过将商业、工业、办公等用途的闲置房屋转为租赁房屋，既可以盘活闲置的房产资源，又可以增加出租房屋的供给。”接受记者采访时，伟业我爱我家副总裁胡景晖分析说。

　　有统计数据显示，我国住房的闲置率达25%，“黑灯房”大量存在。对此，李宇嘉分析原因有二：一、供需错配，租房主要集中于大中城市，而中小城市房屋闲置较多；二、房价过高，很多房屋持有者关注的是增值收益，而非房租收益。

　　“通过金融、税收、土地等政策优惠，培育和壮大机构租赁；未来用于住房租赁的房源供给将不仅仅来自分散的个人，更多的来自开发商、机构投资者、基金、保险公司等持有房子为代表的机构租赁。”接受记者采访时，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说。

　　本次新政提出发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，鼓励包括政府公租在内的机构租赁。在柴强看来，这是本次政策最核心的内容。“从市场转型的角度来，这是趋势性的，本质性的改变。”

　　租售比畸形

　　目前，住房租赁市场出现了一些新兴业态，“长租公寓”模式是其中的代表。

　　具体的企业有魔方公寓、蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等。和传统的租赁关系不同，长租公寓从房源供给上，转为集中式供应，租赁关系更为规范和稳定。经过重新装修再进行出租，很受年轻租客欢迎。

　　租房市场有着怎样的潜力？住建部房地产市场监管司司长高志勇曾透露，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。

　　然而，由于房价畸高，并持续上涨，而租房市场相对稳定，一线城市及部分二线城市租售比已达到1∶500。

　　“虽然承租人认为房租很高，但相较于高房价而言，房租收益率偏低。”在胡景晖看来，房租和房价长期背离。以北京为例，年回报率仅为1.8%。这意味着，需要50多年才能收回购房的投资。

　　之前也曾提过鼓励房地产开发商将库存转购为租，但响应者不多。“虽然房地产市场降温，但资金回报率还是远超过租赁市场。”胡景晖分析说，开发商习惯了“贷款、拿地、开发、销售”的商业模式，从投入到收益周期在两三年时间；如果转为租房市场，短期很难有收益。

　　此外，行业的不规范制约着租房市场的发展。2014年，北京住建委曾对青年人住房状况进行调查，3万名被调查者中，表示租房中遇到不良中介的占43.8%。

　　“由于合法权益难以保障，承租人没有家的感觉，”柴强谈道，目前以住房租赁短租为主，租赁关系不稳定，存在随意提租、克扣押金等问题。将来由专业化、规模化、集约化的公司来做，行业加以规范，这些问题或将得到解决。

　　“双引擎”

　　新中国成立以来，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1998年，我国进行住房制度改革，改为以销售为主，此后住房供应基本一直是“单极化”发展。

　　在柴强看来，从“重售轻租”到“购租并举”，是对住房制度再认识的过程；既是社会发展阶段的需要，也符合住房市场发展的客观规律。

　　实际上，在此次租赁新政出台之前，中央层面多次聚焦租房市场。

　　去年1月份住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和12月份的中央经济工作会议均提及，明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。

　　“国家层面已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视、关心和支持，住房租赁市场的发展迎来了巨大契机。”谈及政策变化，胡景晖评价说。

　　和国外相比，我国居民的购房观念很重。实际上，欧美居民家庭租房比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房居住，德国居民家庭租房比例甚至超过50%。

　　“从国外经验看，租赁是住房供应的‘双引擎’之一，一般占市场份额的40%~60%。”李宇嘉分析说，除了作为重要投资手段外，房产背后附着的公共服务也是造成人们重购轻租的主要原因。

　　从需求端来看，住房租赁市场出现了一些新变化。大学毕业生、蓝领工人、讲究生活品质的“90后”等新市民成为楼市需求主体。

　　“面对居高不下的房价，租赁是他们的第一选择甚至是长期选择。”李宇嘉说，只有发展完善的住房租赁市场，提供带有公共服务的住房租赁，才能让这些人在城市先落脚，再扎根。

　　租房客的京沪样本

　　□《民生周刊》记者 郑智维

　　“只有拥有了自己的房，才能算真正安定下来。”由于房价高企，住房问题让人们变得越来越焦虑。

　　“从租房开始”，这是在城市打拼的年轻人的主流选择。和普通租客一样，田素和曲婷是本文选取的两个样本。虽然她们不在一个城市，但共同经历着租房难、房租贵及市场不规范等问题。在经历过多次搬家之后，她们内心都极度渴望能够真正安定下来。

　　如今，通过市场租赁解决居住的总人口达1亿人以上。随着传统观念的改变，年青一代的“租房时代”正在到来。

　　像棺材那么大

　　5年前，刚刚大学毕业的田素只身来到上海。

　　由于支付能力有限，她成为群租一族。至今，她仍清晰记得第一次租房的情形：那是一套三居室的房子，被隔断成十几个小间；十几个租户共用一个卫生间，每天早晨、晚上几乎都需要排队；由于没有阳台，衣服晾在公共走道，还丢过衣服……

　　田素的那间屋子有3～4平方米，一张单人床和一个小桌占据了绝大部分空间，余下的部分仅能容下一个人侧身行走。“没有多余空间，像个棺材一样。”谈及这间月租500元的房间，她回忆说。

　　5年时间里，田素先后有过4次租房经历。除了换工作外，导致她换住处的原因还有房租涨价。据她观察，每年春节过后，房租都会涨大约30%。

　　对于现在的住处，田素还是比较满意。

　　大概有5平方米，除了床和桌子外，还可以塞下一个小衣柜。楼道拐角卫生间和隔壁女孩共用；离地铁口不远，交通还算方便。最重要的是，月租才1100元（夏天用空调加收230元），比较便宜。

　　每次换住处，最让田素感觉苦恼的是找房。小区宣传栏、地铁口附近都贴满了房源信息的小广告，网站相关信息更是纷繁复杂，然而，真正找个理想的住处却并非易事。

　　“虚假信息太多，常有被骗的感觉。”田素抱怨说，宣传信息上的房屋宽敞、干净整洁、设施齐全、交通方便、价格又实惠；等到了地方，眼前的房子又小又脏，租户多人员杂，要价还高。

　　对于最近国务院出台的租房新政，田素希望政府能建更多的公租房。在她看来，和普通租房相比，公租房的物业管理更完善，安全性也会相对高，价格也会更加公正。“如果工作稳定，还可以选择长租。一次租5年或10年的那种，免受搬迁之苦。”

　　来上海5年，田素虽然没有太多积蓄，但她已经习惯了这里的生活。

　　和安徽亳州的农村老家相比，上海这个国际化大都市显然更具有吸引力：薪资待遇好，交通方便，公共设施齐全，供休闲娱乐的公园、景点多，购物也方便。“老家除了住房宽敞，其他都不方便。”

　　谈及现状，月薪6000元的田素坦言，没有太多归属感和成就感。走在路上，时不时会接到售楼员发放的楼盘销售广告宣传单。“刚开始偶尔会关注一下，后来感觉实在买不起，就懒得去看。”她说。

　　租房的生活也会让田素感觉“寄人篱下，居无定所”。“未来如果有能力买房，还是希望一直在这里工作、生活；但如果一直买房无望，肯定会选择离开上海。”谈及未来的规划，她说。

　　屡屡“中招”

　　曲婷，一位活泼开朗的东北姑娘，是同事们眼中的开心果，被同学、同事戏称为“曲小乐”。

　　然而，每每想到“搬家”，她就会感到发愁。“无休止地找房源，抽时间去实地看房间；一堆收拾不完、搬不动的东西……”即便如此，在北京工作的4年间，她前后共租过6次房子。

　　就其经历的6次租房体验而言，让她感觉满意的不多。

　　有一次，她租了一间朝北的老房子，公用厨房很脏，经常看到有蟑螂出没。由于整日不见一丝阳光，即便在白天房间里还是阴阴的，一点生气都没有。从房门到屋门，要经过一个约6米长的黑漆漆的走廊。胆小的她，“每天晚上都要经过一番惊吓”。

　　还有一次，曲婷租的是一间上世纪80年代的老房子。

　　由于房子没有进行防水处理，有时碰上洗衣机漏水，就会遭楼下住的老夫妻一番指责。此外，房子隔音效果也不好，如果晚上不小心将东西掉地上，楼下住户早上就会提醒，“小心点住着”。甚至上下楼梯声音大了，也要被指责。

　　除了房子条件差，在租房过程中还屡屡“中招”。

　　初来北京时，由于租房经验少，曲婷找的基本都是一些不规范的小中介。等到退房的时候，押金基本都没要回来。

　　有一次是中途转租别人的房子，原承租人和中介协商，由曲婷先付押金，租房到期就会退还。然而，等房子到期的时候，中介翻脸不认账。“中介借口不知情，说是私下里转租交易的，押金一分也不能退，最后又白瞎了一个月的租金。”谈及这件事，曲婷至今仍觉得气愤。

　　后来，曲婷租房不再通过中介。“先通过豆瓣等网络平台找房东直租的信息，然后自己去看房子。”

　　过去的4年间，通过自己的努力，曲婷的工资有了很大幅度的增长。与此同时，房租支出也从开始时的每月700元增长到现在的4300元。今年2月，曲婷跟男朋友刚刚换了一套70平米左右的一居室。

　　如今，曲婷租住的房子在清华大学附近。虽然居住条件并不差，也很温馨，但在她看来，租房还是难以让自己心安，“没有家的感觉”。采访临近结束时，曲婷透露，正在攒钱买房。

　　“我喜欢布置房间，如果有了自己的房子，就能按照自己的风格装修、布置，添置生活用品都可以选择最好的，不用再担心因搬家带不走而浪费，每个月还能剩下租房的钱。”曲婷说。

　　编辑：郭梁 美编：周晨雨