房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨

摘要：随着我国社会经济的快速发展，房地产行业也得到了飞速发展，其逐渐成为我国经济发展过程中支柱性产业，其对于我国经济的发展有着至关重要的作用。近些年来，快速上涨的房价已经对人们的生活造成了极大的影响，虽然我国相关的管理部门已经出台了一系列的政策和法规对房地产行业进行管理，但是房地产开发企业的土地增值税清算中仍然存在着几个重要的问题，即由于房地产开发企业的土地增值税清算工作较为复杂，很多企业对于相关清算政策并不是理解够透彻，从而导致了一些日常工作中的困惑或难题。基于此，本文主要针对房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨分析，并提出相应的改善措施。

关键词：房地产开发企业；土地增值税；清算；问题；探讨

前言：房地产开发企业作为我国经济发展中重要的支柱性产业，其是否能够健康发展将会对我国经济的发展造成直接的影响。房地产行业对于拉动内需与其他相关企业和行业的发展，同样也有着不容忽视的重大作用。目前在其土地增值税清算中仍然存在着一些问题，所谓土地增值税，通俗点来讲就是对土地一级土地上方的建筑物作为征税对象来进行相应的税务征收。随着房地产行业的快速发展，其工程项目也逐渐变得更加复杂，相应地房地产土地增值税的管理工作也变得更难，而且在加上目前阶段我国也对相应的调控政策与措施进行完善，这些问题都给房地产开发企业的财务人员带来了极大的挑战。因此相关的工作人员更应该积极强化自身的工作能力，进而才能更好地完成相应的管理工作。

一、房地产企业土地增值税清算流程

1.1明确土地增值税清算的主体和具体条件

根据我国现行的法律法规规定，那些达到土地增值税征收标准的个人或者经济组织都需要缴纳土地增值税，其中主要包括有偿转让土地使用权而获取利润的；如房地产企业中各个房地产的建设项目工程已经全部完成并且已经全部售出的又或者是房地产建设项目并没有完成但却被全体转让出去的。其中凡是在缴纳土地增值税的主体范围之内的房地产企业，都需要提前做好土地增值税的缴纳准备，而且对于缴纳税款所需要的一些具体材料要及时地准备齐全。相关管理部门也对土地增值税的清算主体进行了明确规定，主要包括：已经经过验收的房地产项目，其中进行转让的房地产及建筑面积达到整体的85%以上，或者虽然未达到85%的比例，但是剩余的房地产开发项目已经自用或者进行出租；房地产企业取得销售许可证在三年之内仍未全部销售等等。

1.2做好房地产企业内部的会计核算工作

房地产企业对于各项开发项目进行土地增值税相关材料的报送工作之后，进而才能继续开展一些土地增值税的清算工作。房地产企业在进行总体土地增值税的清算工作时，首先需要对于企业内部存在的各项开发项目进行仔细的核算。土地增值额的确认将会对于房地产企业土地增值税的缴纳税款产生直接影响，因此针对不同的土地增值额实行的税率也存在一定的差异性，因而准确核算出房地产企业的各项开发建设项目所占有的土地增值额将能够完整准确地计算出房地产企业真正进行清算的项目费用。

1.3对房地产企业内部的各项收入做好确认工作

房地产企业所获取的各项收入是对土地增值税所获利润的重要反映。因此对于房地产各项开发项目的收入，相关的工作人员需要对已经结转到企业内部销售账目上的销售收入进行仔细地核算。其中确认工作主要是针对房地产企业“预收账款”清单进行的，该清单上应该包括房产销售人的姓名、购买人的姓名以及购买人的其他各类信息，还有房屋面积、价格、付款情况等等。其中需要注意的是，在对房地产企业进行项目收入确认工作时，还需要对于房地产员工薪资奖励、股东分红等一些发生所有权转移的资金都应该被看作是企业内部的项目收入。确认房地产企业的项目收入对于土地增值税的清算工作具有重要意义，是土地增值税清算流程中的重要的一个环节。只有做好房地产企业相关的收入问题的结算，才能更好地进行后续的相关工作[1] 。

二、房地产开发企业土地增值税清算的几点问题

2.1如何正确理解土地增值税清算的单位

对于房地产开发企业来说，其往往在进行登记备案之后，才能进行相应工程项目的建设工作，但是，他们却大都并没有根据不同的项目进行分期备案。那么，它们却又自行进行了项目分期建设，但是它们的土地增值税清算工作是否可以按照它们的规划来进行一定的汇算呢对于同一个房地产开发企业来说，它们不同类别的商品房又该如何来进行增值额和增值率的计算呢这些问题都是房地产企业土地增值税清算工作中迫切需要解决的问题。

2.2房地产开发的尾房如何申报缴纳土地增值税

房地产开发企业根据相关规章制度，在对相关税务进行清算之后，如果房地产开发企业存在没有销售出去的尾房，那么就不能在其再转让的过程中，进行单独的土地增值税的清算，我国《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，也有相关的明确规定，即“我国在土地增值税清算时未转让的房地产，还有需要继续销售的，应该在销售当月就进行清算，不可以先预征后重新启动土地增值税清算工作”。

2.3对于建筑安装成本以及质量保证金进行清算时的相关问题

根据我国相关的营业税法的规定，在建筑业的劳务施工过程中，房地产开发企业逆序进行相应的纳税，而且还要确保建筑安装工程费的各项费用与决算报告、工程施工合同记载内容等保持一致。而且，我国《土地增值税清算管理规程》也有着相关的规定，即“土地增值税清算的过程中，如果房地产开发企业的实际支出没能够取得合法的凭据，那么就不能扣除项目金额”[2] 。

三、房地产土地增值税清算工作中存在问题的解决措施

3.1优化房地产企业土地增值税清算工作

想要对房地产企业土地增值税清算工作进行优化，首先必须对其清算工作的准确性进行提高。因此相关的工作人员必须要对清算对象的房源分布进行详细地调查，同时还要严格按照相关的规范对相关的项目进行清算，对于那些在土地增值税清算时仍未销售的房地产或者清算后销售转让的，应严格按照相关的规定对其进行申报。

3.2明确房地产的纳税范围

对房地产的纳税范围进行明确，能够有效地避免由于人为因素造成的逃税漏税现象。对于那些用于职工福利方面的房地产工程，相关的工作人员应待其完成所有权的转移工作后，严格按照187号等相关文件的规定对其土地增值税进行计算。

3.3严格房地产行业成本费用的分摊工作

对房地产行业成本费用的分摊工作进行严格的管理，能够对房地产增值税款流失这一现象进行有效地缓解。基于此，相关的工作人员在进行土地增值税的清算工作时，必须要严格按照房屋建筑面积分摊的原则进行相关的计算，遵循准予扣除的房地产企业开发成本金额与取得收入相配比的分摊原则对其成本费用进行分摊，这样不仅可以提高相关工作人员的工作效率，还能达到缓解税款流失的目的[3] 。

结束语

综上所述，相关的工作人员在对房地产开发企业的土地增值税清算工作进行管理时，首先要对土地增值税的清算程序、清算单位、清算条件、注意事项以及其需要的相关资料和收入及扣除项目等等进行明确，同事还要把握清算政策的界定标准，开具发票的质量保证金可据实扣除，利息费用的扣除问题等，进而才能更好地对其进行管理。除此之外，相关的管理部门还应对相关的工作人员进行定期的培训，提高其业务能力，进而对其工作效率和工作质量进行有效地提高。只有这样才能实现房地产企业的稳定发展，进而对于我国国民经济的增长和生活水平的提高也有一定的促进作用。

参考文献

[1]王晓艳. 房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨[J].企业改革与管理, 2014(2)145-146.

[2]周文新. 土地增值税清算制度下的税收筹划问题研究[D]. 上海海关学院, 2015.

[3]杜辉.房地产企业土地增值税清算流程与重点问题探讨[J]. 财经界, 2016(5)264-264.

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