多主体供给 多渠道保障--专家建言中国房地产市场高质量发展

　　在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时，强化租购并举、推进租赁市场发展，满足居民多层次的居住需求，有利于稳定消费者预期，有利于住房市场稳定

　　中国特色社会主义进入新时代，经济由高速发展向高质量发展转变。在这个时代背景下，中国房地产市场的发展也进入了新阶段，住房需求和房地产市场发生了非常大的阶段性变化。城镇化是中国发展最为重要的动力之一。现在，中国城镇化进入到以发展大城市群为核心的新阶段。继提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念后，习总书记在中共十九大报告中提出“多主体供给，多渠道保障，租售并举”的房地产改革新方向。这些新动向会对中国住房市场带来怎样的变化？会对中国居民的住房需求产生怎样的影响？又会给中国经济发展带来怎样的挑战？

　　为此，《中国经济报告》邀请来自房地产市场发展中不同环节的三位嘉宾，围绕上述问题展开深入浅出的讨论。

　　中国房地产发展现状

　　中国经济报告：如何看中国现阶段房地产市场的发展？

　　仇保兴：当前中国的房地产市场有两个显著特点：一是冰火两重天。一线城市还是比较火热的，但三四线城市冰冻期比较长。二是在一线城市中间，出现了一种特殊的现象：房价的上涨遏制住了，但是在某些城市出现了二手房跟新房价格的倒挂，这说明现在的这种价格稳定，是被行政手段压抑住的。所以，这种紧平衡状态是不可能持久的。正因为如此，国务院正在研究促进房地产市场健康发展的中长期调控手段。

　　王祖继：目前，中国房地产市场发展还不适应新型城镇化特别是城市群发展的要求，尤其是对要素流动的吸纳承载能力不足，这已成为社会“痛点”。其中特别值得关注的是，在大量房屋长期闲置的同时，有很多新进城的居民、新毕业的大学生住不上房子，新引入的专业人才住不上满意的房子，等等。产生这些问题的根源主要在于供给侧，包括结构不合理、房价过高，赋予房子更多的投资功能，弱化了其对生产生活的承载功能。因此，城市发展方式转变必然要求房地产发展方式相应转变，回归到“房子是用来住的”本源上来。

　　中国经济报告：链家是中国专业的房地产中介商。在你看来，中国房价高吗？为什么？

　　左晖：回首改革开放40年，中国经历了人类历史上前所未有的城镇化浪潮，主要有三大特点。第一，规模大。以极快的速度完成了6亿增量人口的城镇化，相当于当前的五个日本、两个美国，城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米。第二，速度快。城镇化时间高度压缩，美国城镇化率由10%提升到50%用时约80年，而中国只用了不到其一半的时间，如深圳人口由33万增长至千万以上只用了20年时间。第三，高度集中。新增城市人口集中在沿海城市及部分核心城市，北京、上海人口规模早已超越欧美大城市。住房需求量大且集中在少数城市，由此带来的供给压力和房价压力可想而知。

　　从现实情况看，中国部分城市房价确实已经比较高，从长期趋势看超过了收入水平，也超过了租金水平，甚至出现泡沫化的倾向或事实。但总体上，中国绝大部分城市的房价基本处于相对合理的水平，均价高于全国平均水平的城市不到20%。

　　城市群的新内涵

　　中国经济报告：中国城市群在过去这些年的经济发展中起了很大的作用。中国发展研究基金会的研究表明，中国一些城市经济都达到了万亿规模，这些城市群占全国20%的国土面积，占60%的人口，但是它们创造的GDP占比达到了82%。现阶段，中国城市群的发展又有哪些新内涵？

　　王祖继：《国家新型城镇化规划》明确了城市群是新型城镇化的主体形态，这体现了决策层对城市发展规律的科学把握和发展方位的准确研判，体现了中央强调的城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变的要求，也是实现城市高质量发展的题中之义。

　　关于城市群发展的理论和实证研究有很多。从经济学角度看，城市群最主要的特点和优势，是基于不同城市的资源禀赋，实现专业化分工协作和功能互补，消除单一城市的规模不经济。但是，这种协同和聚合效应并不会自然而然地产生，其前提是城市间的土地等资源、劳动力、资本、技术、信息等生产要素有效流动，从而实现优化配置。可以说，要素自由流动是城市群形成和繁荣的深层基础和必要条件。

　　左晖：人口向城市群集中是城镇化的升级阶段。特别需要指出的是，城市群并不意味着城市的无限制蔓延和扩张，城市群的核心是在更大的地理范围内，构建更广泛的城市网络效应。

　　虽然城市群在发展过程中会伴随着中心城市人口的外流和回流，但城市群作为一个整体，一定是人口密度的提升和人口的再集中。中心城市人口密度的下降是国际大都市普遍经历的事实，背后的主要原因有：一是中心城市自身的地理扩张，从单一中心向多中心扩张，导致人口密度下降；二是人口从中心城市向周边城市迁移。当城市群发展到一定程度，中心城市人口减少到一定程度，会出现人口向市中心回流。通常情况下，核心城市的市中心往往是网络效率最强的地方，它不仅意味着更多的工作机会，也意味着更开放、更包容的文化氛围，这种吸引力将带来人口向市中心回流。从国际经验看，由于交通、土地开发约束、地理限制等方面因素的不同，日本和美国分别经历了一种非常紧凑和一种相对分散的城市群发展。虽然集中程度有所不同，但都是人口集中的过程。同时，人口向市中心的回流现象在东京和纽约都已经出现。

　　学术研究表明，更高的城市密度往往意味着更小的环境压力。同时，高密度并不必然带来高房价和交通拥堵。总之，需要以一定的密度为前提，实现人口的不断集聚。

　　中国经济报告：房地产与城市群发展之间的关系是怎样的？或者说，城市群的发展如何影响房地产市场？

　　王祖继：房地产对要素的吸纳承载能力起着基础性关键作用。无论生产经营、商务活动还是生活起居都离不开房地产，都需要宜业宜居的环境。尤其是劳动力作为最活跃、最具能动性的要素，是衡量城市吸纳承载能力最直观的标尺。因此，城市群的兴起既为房地产发展打开了新的空间，同时又在需求分层、结构分化、品质升级等方面对房地产供给提出了新的要求。

　　建言房地产市场调控政策

　　中国经济报告：“租购并举”是中共十九大确定的房地产调控长效机制的核心内容。未来5年，中国房地产主管部门及地方政府的核心任务是推动“租购并举”这项政策的落地。各位专家如何看现阶段的中国房地产政策？对中国房地产市场的未来发展有什么建议？

　　王祖继：中国政府当前的房地产政策是非常明朗的。第一个是准确定位。房子是用来住的，不是用来炒的。第二个是精准施策。开展分类调控，因城施策。第三个是构建保障。在一二线城市，发挥好租赁房对一般阶层的托底保障作用。这三条政策，如果能够得到很好落实，中国整个的协调发展，房地产和金融的协调发展，就能够得到比较好的保障。

　　仇保兴：我主要谈三点建议。第一，多渠道供给。一线城市住房供给渠道要多样化，比方说棚户区改造、人才房、公租房、集体建设用地建社会房，等等。欧盟国家在二战之后，大力提倡住房合作社，由无房者自行组织起来建设“租购并举”的自用房。“租购并举”，不仅要有政府投资的公租房，也可以有民企投资的租用房，更应提倡公私混合建设租用房。事实证明，由老百姓自己组织起来提供“租购并举”用房，即住房合作社建设“社会房”，效率最高。在欧盟有的国家，这样的住房合作社供房率高达50%以上。

　　第二，多工具连调。中国房地产市场呈现极端的不平衡，风险也集中在少数城市，不可能“一刀切”进行调控。这样一来，必须将传统的“集中调”转变为“分散调”；把“行政手段调”为主转变为“经济手段调”为主，多用信贷、税收手段取代行政手段；从“中央政府调”为主转变为“地方政府调”为主，再加上多品种、多样化供给。这样，就有可能使整个房地产发展过程中，顺周期的投资比重下降，逆周期投资逐步上升。

　　总之，只要房地产中长期调控规划设计合理，中国一线城市房地产市场就有可能从当前的紧平衡顺利过渡到次紧平衡，再过渡到松平衡，为市场化调控留出余地与机会。这样以来，中国房地产市场与城镇化的整体健康发展就能够得到保证。

　　左晖：随着城市群时代的来临，人口动态分布必将给房地产市场带来新挑战，房地产政策应前瞻性地响应这一变化。

　　从根本上讲，城市人口的总量与分布决定了住房需求的总量与结构。一个有效的房地产政策框架表面是对住房需求的响应，本质上是对人口分布规律的响应。只有顺应人口流动的基本趋势，才能制定和实施恰当的政策。展望未来，以城市为中心的模型向以城市群为中心的模型转变，这个转变不仅会改变人口分布的空间结构，也会改变住房市场的供求结构，也必然要求房地产政策因势而变。

　　第一，应建立有弹性的住房供应体系。大量实证研究和国际经验表明，房价上涨的根本原因不仅仅在于供应不足，更在于供给的弹性不足。城市人口快速增长的阶段，住房总量不足，供应主体是新房，新房供应往往取决于土地供应的数量、土地开发和投资的周期，供应弹性非常小，供给时滞非常长。相对而言，需求弹性则要大得多，面对收入、政策等诸多预期的变化，需求都有可能快速释放。在这种对比下，缺少弹性的供给无法应对需求的增长，必然产生房价压力。

　　第二，实施更包容的住房政策。把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架。当前保障性住房实际主要偏向本地居民，或是符合条件的特定人才。大量的流动人口并不在保障范围之内，这部分人群的住房需求没有得到相应的照顾。在城市群发展的新阶段，这部分人有可能从中心城市流出，但他们绝大部分并不会直接回到农村，而是跟随产业的转移进入周边城市或其他城市。某种程度上，“住有所居”主要是指这部分人口的问题。

　　第三，租购并举。中国租赁市场在解决居民住房需求方面的作用仍然较弱。在租的领域，大城市市场供给不足、机构化租赁发育不成熟。而租购并举，核心在“并”，租赁房源80%以上都要来自私人市场，要打通买卖市场与租赁市场的关系，对居民正常的改善性二套房需求要合理满足，也只有这样，租赁房源才能有所保证。

　　第四，一二手房市场并重。未来周边城市主要以新房供应为主导，中心城市主要以二手房为主导，在多渠道的供应体系中，二手房作为供应的重要渠道不容忽视。

　　第五，建立可循环再生的体系。中心城区的房龄和设施相对老旧，越来越难以适应居民对美好居住生活的需求，应该让中心城市的“老龄化住宅”实现循环再生。

　　实现房地产和金融业的良性循环

　　中国经济报告：2017年底的中央经济工作会议提出，防控金融风险不仅仅是金融业内部的事情，重要的是要促进形成“三个良性循环”，其中一个就是要形成房地产和金融业的良性循环。建行作为开展个人住房金融业务的第一大行，对此是怎么理解的？

　　王祖继：确实，防范金融风险与房地产关系非常重大。只要我们分析近百年来每次的金融危机，便可知，绝大部分的危机都跟房地产市场有很大关系。中国现在整个房地产发展，情况非常复杂，房地产领域是防控风险的重点和难点所在。现在要做好三个事情，一是控泡沫，二是去库存，三是降杠杆。如果这三个要素能够平稳处理好的话，中国的金融和房地产才能健康持续地发展。

　　中国经济报告：从金融业视角解决房地产市场问题方面，建行有什么创新举措可供借鉴？

　　王祖继：建行作为国内房地产金融领域的先行者和专业服务商，根据中央要求和房地产市场新变化，积极以金融手段推进住房租赁市场建设，实施了一揽子综合金融解决方案。这其中包括通过适配金融产品以稳定租赁关系、平抑租赁价格，通过“CCB建融家园”等新型物业形态提供家庭式长租服务等。内在机理上，就是借助金融服务开放共享平台和配套金融产品，使房子、服务、资金和信息贯通起来，解决供需错配的问题，促进“长租即长住”新理念新市场的形成。

　　一是使房源供给丰富起来。通过支持政府与企业等投资新建和盘活存量、改造商用物业、汇集社会零散房源等多种渠道，丰富租赁住房尤其是长租房的供给，并通过搭建综合服务平台降低交易成本。目前，我们的合作企业已达到1500多家，储备房源超过10万套。同时也在探索“要存房到建行”的金融服务，激活社会上存量闲置房源，物尽其用，实现价值释放与价值创造。

　　二是使固化资金流动起来。房地产包括租赁市场具有资金密集型的特征，无论是开发建设、购置还是持有和运营，都对资金有高强度的需求，同时从中又能够产生大量稳定可期的现金流。针对中介服务商运营需要的资金融通、租金等未来收益管理等需求，我们除了提供传统信贷融资产品外，还推出了“按居贷”、类REITs等一系列新型金融产品，帮助企业和个人纾解资金压力、提高资金使用效率，并有效降低杠杆率。

　　三是使分散信息共享起来。建行借助大数据分析平台和长期积累的海量交易信息和房屋数据，并引入外部优质数据源，以及与交易系统、监管系统对接，下大力气打通房地产市场“信息孤岛”，帮助企业、个人和政府主管部门解决信息不对称问题。建行为政府主管部门搭建了开放共享的住房租赁综合服务平台。建行现在已经与300多个地级及以上行政区签署了平台合作协议，大量企业和个人客户加入了这个平台。我们还率先推出住房租赁价格指数，目前已在18个城市发布，为各市场主体提供决策信息支持。

　　四是使租赁服务活跃起来。住房租赁市场发展壮大，需要有一大批专业化、机构化的租赁服务企业。我们针对市场上的房屋托管、租赁配套、持有运营、中介撮合等不同类型住房租赁企业的特点和需求，设计推出配套的金融和技术服务方案，帮助它们提升服务能力，做精做大做强。