万科前5月业绩平淡 新兴项目已经告别暴利时代？

　　万科一向是房地产业的风向标，虽然今年前5月的业绩并不亮眼，但两大新兴业务却再次引领风潮。不过新业务显著拉长的资金回报周期，是否会加大资金链压力，值得重点关注

　　2018年的一半将要过去，作为上市房企的龙头，万科在今年前5个月的表现自然引起了众多关注。

　　今年以来，虽然其长租公寓和万村计划都推行得“轰轰烈烈”，但也引发了不小的讨论，那么这两个项目究竟运营得如何呢？

　　就上述问题，《投资者报》记者联系到公司公关王姓负责人，他做了简略回应。

　　业绩增速一般

　　6月4日，万科公布了2018年5月的销售业绩，相比4月，其5月份的销售金额与销售面积都有所增长。

　　据其披露的公告，单5月份，万科合同销售面积与合同销售金额分别同比增长15.5%、19.4%，月内合同销售面积279.7万平方米，合同销售金额428.8亿元。至此，2018年前5个月，万科合同销售面积共1585.5万平方米，同比增长4.3%；合同销售金额2390.3亿元，同比增长4.8%。

　　值得注意的是，在行业调控趋严的大环境下，万科的销售均价也出现了波动。单从5月来看，销售均价15330元/平方米，同比增长3%，环比下降5%，前5个月累计销售均价15075元/平方米，同比微涨0.48%。

　　从整个行业来看，据克而瑞数据统计，2018年1-5月，万科的累计销售面积及销售金额位于行业第三，而第一梯队比第二梯队领先840多亿元左右。

　　拉长战线回收成本

　　尽管业绩表现较为低调，不过万科推行的长租公寓和万村计划项目却备受投资者关注。

　　此前，万科董事长郁亮在接受记者采访时称，近期万科完成了公司定位的迭代升级，从“城市配套服务商”，转变为“城乡建设与生活服务商”。而提到长租公寓和万村计划，郁亮的回应也颇为理想主义，“很多人问做乡村振兴能赚钱吗？做长租公寓能赚钱吗？我们在这个时代做事情，不能都以赚钱为目标。如果我们在业务培养之初把钱算好了才去做，就没有机会能轮到你。”

　　不过，商业终究要归于商业，万科是怎样部署长租公寓和万村计划的，多久能收回成本，仍然是投资者关注的焦点。

　　不过，对于这些问题，万科方面人士回复《投资者报》记者称：“目前其没有这方面的数据，成长型或探索型新业务都属于各一线公司下面，具体到不同城市、不同项目也都各有差异。”此外，对于目前的营收状况，其称：“营收占比肯定很小，万村计划才刚开始做”，而且，其再次提到郁亮的观点：“伟大业务都是从不赚钱开始。另外核心业务未来十年还是处于公司核心位置。”

　　万科是3家龙头房企里最早涉足长租公寓的，2015年初便推出长租公寓产品“万科驿”，后更名为“泊寓”。截至2017年底，万科泊寓业务已覆盖全国29个城市，累计获取房间数超10万间，开业房间数超3万间。今年，万科计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上，按照计划，预计3年内万科将进入全球最大住房租赁企业行列。

　　位于北京的“万科翡翠书院”是万科旗下第一个自持租赁项目，4月份宣布启动预租，其中，90平方米三居室的月租金为1.5万元~1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万~4万，需要租户一次性付清10年租金，租金最低达180万元。一时间，高昂的租金及一次性交付引发热议。截至5月13日，最终达成超过80%的综合出租率。

　　不过，比起传统地产业务，发展长租公寓需要处理更琐碎和个性化的问题，这也会在一定程度上增加运营成本。关于盈利问题，万科曾表示：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”有证券分析师称，“租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%~5%。”

　　总体来说，前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点，越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己“输血”。万科6月11日发布公告称，其公开发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准，本次债券发行总规模不超过80亿元，将分期发行。

　　据公开资料显示，2018年万科还将持续加大长租公寓供应量，拓展公寓目标为45万间，预计取得年收入94亿元，远期规划为提供100万套公寓，实现年收入155亿元。

　　除了长租公寓，万科的万村计划近日也被吐槽称，公司进入这一市场后将拉高租金，并进一步挤压低收入人群，一度引发关注。

　　自2017年起，万科启动万村计划，意欲专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务。在万科提出的城中村改造模式中，综合整治的硬件提升由政府财政投入，企业对租赁的村民物业进行改造投入，村民以及村集体/股份公司也是重要的参与方之一，他们拥有对于自己物业的支配权。目前，万村计划已在深圳多个城中村开展。按官方统计，深圳有1044个城中村，超过1000万流动人口居于其间。

　　据业内人士称，“万村计划”于2018年5月进驻深圳清湖新村，这一片区的房租水平为单房800元/月，一室一厅为1200元~1300元/月，两室一厅为1600元~1800元/月。

　　从租金来看，万科的盈利空间看上去并不是很大，若其成为一个“纯公益”项目，对公司经营与资金链是否会造成较大冲击？未来，如何从万村计划做文章发展配套产业，仍是万科需要关注的重点。

　　《投资者报》记者 周月明