网红城市人才争夺战的背后：人才政策不应该和房地产限购挂钩

西安 成 为目前当之 无愧的网红城市，它在抖音上火了，在媒体上因为抢人才大战火了，也因为快速上涨的房价火了。

社科院发布的一季度房价上涨指数显示西安在所有一二线城市中排名第一。是因为大幅度引进人才的结果吗？人才计划跟房价上涨关联效果会这么强烈这么迅速吗？

安家融媒认为有一定关联度，但其他几个因素也不容忽视。

首先是土地财政，西安在土地财政方面强化了市里的话语权，改变以往西安各区县都可以自己安排土地出让的局面。

在以往的局面下，各个区都有自己的一个小算盘，由于工业能力不强，都是靠卖地吃饭，但是，它们的做法不是把土地的单价推高，而是多卖地，以走量模式来提升土地出让金的金额。这种情况下，很多本地中小老板就可以拿到土地，然后去找大型开发商合作，因此，西安长期土地低价大规模供应，这也在一定程度上是过去很多年西安房价起不来的重要原因。

现在，把土地出让的权力收归市里，然后压缩土地出让的数量，这样一来，地价上涨后，政府开始高位卖地，得到的资金，就可以以西安财政的名义投入到各种公共配套资源中，反过来可以支撑城市竞争力与房价。

其次，供需关系决定了上涨。2018年第一季度西安计划上市288万平方米、2.5万套商品房。但实际情况是只上市205万平方米，很多楼盘没有按照计划上市。再加上去年的去库存比较彻底，到3月末4月初，大部分库存销售完了，新的房源又没能申报，限价使得一二手房价倒挂严重，于是，“房荒”成了3月的西安最热门话题，有楼盘开盘甚至上演千人“抢房”风波。

安家融媒认为部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者，对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。

最后，一二手房价格双轨制导致了市场的非理性。成都从2016年10月，行情刚刚启动，就被误伤调控后，因为不科学的限价方式，以及过于宽松的限购政策，导致新房与二手房倒挂全国最严重。

在巨大的价格剪刀差面前，在过于宽松的限购面前，一家三代摇号买新房，买到就赚到的心理，所有人都希望趁机分一杯羹，全国的投资资金蜂拥而入，成都不再是四川省的成都，已成为全国人民的成都。而让人无法理解的是，成都眼睁睁看着大量投资客与可怜的刚需们分食原本就严重供不应求的房源，却始终不去升级调控政策。中央关于“房子是用来住的不是用来炒的”指导方针，在成都根本就没有得到落实。

人才落户，犹如火上浇油，让限购政策更加形同虚设。刚需优先，市场马上又凭空变出大量的假刚需，青秀未遮山项目开盘，一千套房，已有7.4万人登记。

那么以西安为代表的网红城市的房价会一直暴涨上去吗？安家融媒认为，以西安为例，楼市的天花板是可以看到的，居民收入太有限了，即使户口新政带来了源源不断的增量购买力，你不能揪住自己的头发跳高，目前一房再难求，你也卖不了三四万一平米。

此 外，西 安 的 城 市 经 济 结 构中，民企多是中小型，高收入群体也就是金融，地产以及一部分互联网创投公司，本地缺乏总部经济，收入有限，楼市的天花板比较明显。

值得注意的是，中央政府已经注意到这些抢人才城市的房价快速上涨现象。五一前后，住建部先后约谈成都、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等城市政府负责同志。约谈强调，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

下一步这些被约谈城市出台强化调控的政策不是不可能。对于下一季度这些城市的楼市，安家融媒持看淡态度。