推进农村住房管理制度改革的几点建议

　　农村住房是我国广大农民的安身立命之本，涉及亿万农民切身利益，是农民最基本的财产权利。长期以来，我国实行城乡分离的住房政策，城镇住房按照商品房管理、允许上市流通，而农村住房只允许村内买卖、不允许上市流通，这一政策损害了广大农民的财产权益、不利于城乡统筹发展、不适应经济发展的要求。党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”建议按照中央精神，加快推进农村住房制度改革，将农村住房按照商品房管理，允许上市流通，为农村发展、农民致富创造政策条件。

　　农民住房不允许上市流通弊端明显

　　实行城乡分离的住房政策，不允许农村住房上市流通，曾经一度起到了保护农民权益、保持社会稳定的积极作用。实行这一政策的原因，主要是因为农村住房是建在宅基地之上的，宅基地属于村集体所有，这就决定了农村住房及其宅基地在村集体组织内部成员之间转让是可以的，而转让给城镇居民就不被允许，也就是不能作为商品房上市流通交易。应当看到，在全面建设小康社会的新形势下，实行农村住房不能上市流通政策带来的弊端越来越明显。

　　一是农民权益得不到保障。农村住房有的是农民世世代代传承的祖业，有的是农民子女成人后按照一户一宅的规定获得宅基地所建的住房，农民多年的积蓄大都用于新建住房或翻修旧房上，目前我国农村很重要的一个现象是住房越来越漂亮。按照目前的农村住房政策，农村住房只能在村民间交易，市场有限、价格低廉。近些年，城镇商品房价格不断上涨，而农村住房不但没有升值、反而在不断贬值，极大地损害了农民财产权益。

　　二是制约了农村发展繁荣。农村住房不能上市流通，禁止城市居民选购农村住房，阻断了城市居民到农村买房、移居农村的渠道，也阻断了城市资金进入农村的一个重要通道，城市居民尤其是一线城市居民为了追求良好生态生活环境，只能到国外购置房产、移居国外，这已经成为我国资金外流的重要原因，也因此炒高了美国、澳大利亚、加拿大等国的房价。同时，目前实行了鼓励农民到城里买房、向城镇迁移的政策，导致资金流在城乡之间只能由农村向城镇单向流动的现象。农村缺乏资金，必然走向荒芜、凋零和衰败。

　　三是导致农用地被不断蚕食。因为宅基地不能上市流通，现行对宅基地的审批政策较为宽松，不少地方只要村委会和乡级政府同意就可以将农用地划转为宅基地，许多农民建房不是因为真实需求，而是因为相互攀比抢占宅基地，建的房子布局不合理且大多没有配套设施，还导致大量农用地被占用、大量基本农田被蚕食。

　　四是带来了一系列稳定隐患。在目前的城乡差别化住房制度下，城镇和农村房价差别巨大，一些城市郊区农村为了增加收入，建了不少小产权房卖给城市居民。对这种不合规行为尽管各地不断清理整顿，但屡禁不止，低房价吸引不少城市居民购买，形成群众与政府的尖锐矛盾，给社会留下了稳定隐患。

　　加快农村住房制度改革非常必要

　　当前，我国正处于经济发展转型升级的关键时期，加快农村住房制度改革，将农村住房纳入商品房管理，意义重大，时机成熟。

　　一是有利于城镇房产去库存。当前，为了促进城镇住房去库存，国家实行了鼓励农民到城镇购房并迁居城镇的政策，但农民消费能力有限。农村住房是他们的主要财产，允许农村住房进入流通领域，可以迅速增加农民收入，让愿意向城镇迁徙的农民在城镇买得起房，有助于城镇尤其是三四线城镇住房去库存进程。同时，如果配套推进户籍制度和基本社会保险制度改革，将留在农村的老人孩子接到城镇居住，可以一揽子解决农村“空巢老人”和“留守儿童”问题。

　　二是可以增加城镇居民资金支出渠道。实施农村住房商品化改革，允许农村住房上市流通，增加了一条城镇居民资金进入农村的重要渠道，这为北京、上海等一线城市退休居民退城还乡到农村居住创造了条件，这无疑将优化城镇居民资金支出结构、促进城乡人口合理流动，有利于缓解大城市人口过度集聚压力、解决城乡区域发展极度不平衡问题。

　　三是有利于加快农村城镇化进程。我国当前乡村衰败的主要原因是资金匮乏、人口外流和农业现代化步伐缓慢，实行农村住房上市流通政策，引导大量资金、人流流向农村，对于繁荣新农村、建设新农村、发展现代农业可以起到关键作用。

　　五是有利于启动内需缓解经济下行压力。当前，中美贸易战升级，我国经济面临外贸前景堪忧、国内消费增速下滑、增长后劲不足的严峻形势，加快推进农民住房市场化改革，有利于迅速提高农民财产性收入，增强广大农民群体消费能力，增强全社会消费动能，这对于缓解经济下行压力，具有积极的现实意义。

　　具体建议

　　加快农村住房制度建设、允许农民住房上市流通是关系全局的大事，但牵涉面广、问题复杂，建议按照农民自愿、系统推进、政策保障的原则循序渐进地实施。

　　一是试点先行。在重庆、成都、安徽等国家统筹城乡改革试点地区先行实施，总结经验后在全国展开，在落户城镇的农民工中优先实施，切不可损害农民利益。

　　二是与城乡迁移挂钩。将农村住房改革与农民在城市购房并全家迁移城镇挂钩。积极支持农业转移人口市民化，同时鼓励城市居民到农村购房定居，国家在农民到城市定居的住房、就业政策，以及城市居民到农村定居的配套政策上予以支持。

　　三是完善配套政策。尽快完善城乡一体化户籍制度改革，尽快完善统筹城乡的医疗、就业、低保等制度，让定居城镇的农民与城市居民享有同等的就业、住房、上学、就医、低保权利。同时，可以考虑从农民住房转让收益中扣除适当的费用，用于充实城市配套设施建设资金和社保资金。

　　四是严格宅基地审批制度。继续发挥村民自治组织的民主管理作用，同时将农村宅基地审批权交由县级以上人民政府，严禁乱占基本农田等行为。

　　作者单位系中国政策科学研究会

　　文/唐元