房价走跌，购房者砸售楼处有法律依据吗

　　近日，上海浦东桂园南郡项目出现大规模购房者退房事件，退房的原因是“碧桂园搞阴阳合同，不按上海市政府要求的一房一价政策进行销售”。

　　不过和以往不同的是，以前的阴阳合同都是开发商要求涨价，试图绕开一房一价的政府规定，用其他名目多收点钱，而这次碧桂园的阴阳合同，则是以阳合同维持一个表面高价，暗地里以阴合同低于政府规定的价格进行销售，一夜之间将备案均价从3.5万元/平方米直接降到2.8万元/平方米甚至2.6万元/平方米进行销售。房价直接从3.5万元/平方米跌到2.8万元/平方米，这差不多要打8折了，前期购房者相当于一夜之间两成首付白交了，其中有很多购房者是刚买了一个月不到。

　　最近，还有一起引发关注的所谓“房闹维权”发生在厦门。当地万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年了，开盘时每套房总价450万-500万元，才卖了不到100套。今年9月份，厦门万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了精装修、车位及电梯，交付标准从精装降为毛坯，价格降到了275万-300万元，这引发了已买房业主的不满，其纷纷表示要维权。

　　而这两天，又有新消息传出，万科开始给前期买贵了的业主退款，这引发了公众更多讨论。

　　房价走跌，购房者砸售楼处有法律依据吗？

　　购房者与开发商是什么法律关系

　　首先，购房者与开发商之间的法律关系，与其说购房者与开发商之间的法律关系，不如说是购房者、开发商和银行三者间的法律关系，毕竟大部分购房者买房还是需要依靠银行贷款的。

　　这三者之间的法律关系概括来说：开发商与购房者之间是房屋买卖合同关系；购房者和提供贷款的银行之间形成的是借贷合同关系。同时根据《担保法》的规定，借款人可采取保证（借款人个人或第三人的信用担保）、抵押（不动产等）、质押（动产、法律允许的有价证券或某种财产权）等不同的担保方式。银行为了保障贷款安全，要求购房者（借款人）以房产作抵押，从而形成了从属于借贷合同的抵押合同关系。三者之间的法律关系并非一蹴而就，而是不断转化形成的。

　　产权过户前，开发商是还款责任人。购房者交付了首付款，办妥抵押贷款，开发商与购房者之间房屋买卖关系确立。在开发商没有为购房者办理产权证之前，贷款人停止还贷，银行无权找贷款人催款，只能找开发商问罪。产权过户后，购房者是还款责任人。购房者和银行之间原本是借贷关系。同时，银行为了保障贷款安全，要求贷款人以房产作抵押，从而又增加了一层抵押关系。办理了产权证之后，借贷合同及抵押合同就进入执行过程中，贷款人如果出现不能按时支付月供款的情况，银行有权对贷款人进行处理。

　　只有先厘清了购房者与开发商、银行之间的法律关系，我们才能在房价下跌情形下，头脑清晰地寻找法律依据。那么房价下跌，购房者要求开发商补偿差价有无法律依据？

　　由于房地产价格下跌，有部分楼盘在不同的销售期出现了价格大幅差异，一部分已购买的购房者由此产生心里不平衡，从而对开发商产生了抵触情绪，无条件要求开发商对差价作出补偿。深圳就有好几个楼盘的购房者甚至组织了大规模的维权行动，有的甚至还以集体“断供”、打砸售楼处的方式给开发商施压。

　　维权行动到底有无法律依据

　　在法律层面上，当买卖双方签订好楼盘销售合同、开发商履行了房屋交付义务并获得购房者确认之后，商品房产权就完成了转移，此后房屋升值与缩水便应当由购房者全盘接纳了。而开发商作为独立的市场主体，根据自身资金周转情况、销售业绩考核指标，乃至整个行情走势对后续楼盘实施新的定价策略本是正常的营销调整，是其正当的市场权利，无可指责，更无义务为前期购房者的高价购房行为担责。

　　换句话说，如果购房者购房后房价大涨，是否会将溢价部分退给开发商呢？房产下跌，是市场经济的结果，不是开发商造成的。在开发商没有违反合同约定条款的情况下，单以开发商出售的房产价格前后不一，购房者要求补偿价差，实际上是单方变更合同条款的行为，这是有违《合同法》规定的，自然得不到法律的支持。在市场经济的环境下，任何领域任何商品的交易行为均有市场风险存在，如汽车买卖、股票交易等，如果商品出现价格下跌，消费者都可以要求卖方补偿，将风险转嫁，如此下去，社会的经济秩序将出现极大混乱。

　　一句话，说到底房子是用来住的，不是用来炒的！购房者在大额商品买卖中更应秉持一份理性，并根据自身需求做出合理行为。君不见在2008年深圳楼市调整中，大部分刚需购房者没有去退房，而一些投机购房者纷纷要求退房，并通过不懈努力终获成功。2009年深圳房价随后大涨，如今看来，就像反手给了退房者一个响亮的耳光。

　　购房者退房的法律依据何在

　　不可否认，动辄数百万的商品房有些许缩水，购房者即可能面对巨额账面损失，难免心里不平衡。这种“认涨不认跌”的心态虽不足取，但若权益真的受损，这个退房法律依据必须有！为此，本文归纳了几种常见的法律情形供参考：

　　1. 购房合同被依法确认无效后，购房者有权退房。开发商自身的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；开发商在预售房产时，未取得预售许可证、提供虚假预售许可证，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。

　　2. 购房合同被依法撤销后买受人退房的情形。按照《合同法》第54条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

　　3. 按揭不能，购房者有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　4. 开发商迟延交付房屋或者迟延办理产权证超过一定期限，购房者有权退房。《解释》第15条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　5. 房屋面积误差比绝对值超出3%的，购房者有权退房。根据《商品房销售管理办法》第20条规定，买受人在购房时经常出现实际面积和约定面积存在一定的误差，这在交易中是经常发生的事。

　　6. 房屋主体结构质量存在问题，购房者有权退房。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。

　　7. 房地产商擅自变更规划、设计的，购房者有权退房。根据《商品房销售管理办法》第24条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意，否则，开发商构成违约，购房人有权退房。

　　8. 套型与图纸设计不一致时，购房者有权退房。《商品房销售管理办法》第19条规定：“房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价格。买受人退房的，由房地产开发商承担违约责任。”

　　文｜熙炎 王苏燕