房地产：如何治愈受伤的一季度

　　困境中亦有希望。随着新冠肺炎疫情防控取得积极成效，各地开工复工有序推进，各行各业都展示出韧性和潜力。

　　面对如此疫情，各家房企祭出各类促销举措刺激成交，包括在一定时间内无理由退房、网上售（看）房、全民营销、差额补偿乃至降价促销。

　　“全国600多个楼盘均有认购，其中认购量最高的一个楼盘达870套。”按照恒大方面的说法，自2月13日至2月16日三日内，恒大通过网上销售，已签订47500套购房意向书，房屋总价值580亿元。

　　2月18日-2月29日，恒大全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享7.5折优惠。据悉，这是该公司促销史上给出的最大幅度优惠措施。

　　地产公司的这些举措在兜售房屋同时，也向从业者传递了信心。那么，疫情对房地产行业影响几何？从业者如何应对？行业全年走势如何？带着这些问题，支点财经采访了多位业内人士。

　　采访对象普遍表示，2020年房产市场大概率面临“受伤的一季度”，但疫情后会大概率出现稳定复苏，“对全年的影响有限”。

　　成交量暴跌

　　没有人能高枕无忧。

　　相对于餐饮、影院、酒店等行业而言，房地产行业的动态被不少人忽视。但是，疫情对于行业的影响，是实实在在的。

　　销售是房企命脉所在，其规模效应与现金流仰仗于此。中国指数研究院收集的近3000份线上调研问卷显示，若无疫情，49%的网友在2020年春节及之后一个月内将有购房计划，因疫情推迟的比例达70%。

　　“这段时间，消费者很难有心思去看房购房，注意力都在关注疫情变化上。”广东中原地产项目部总经理黄韬对支点财经记者说。中原地产研究中心统计，从1月下旬起，大部分开发商成交量相比往年春节期间暴跌95%。易居中国数据则显示，春节前后一周，房產销售数据基本接近零。

　　国信证券在一份反映1月27日-2月7日行业市况的周报中指出，其追踪的30个大中城市第一周商品房成交面积同比下跌97.83%，第二周同比下跌83.76%。“近期公司楼盘基本没有成交，有个新盘本来准备3月开，目前看，肯定得延期。”2月13日，一家中国百强房企武汉公司的置业顾问对支点财经记者说。

　　谈及行业短期情况，黄韬、中国房地产业协会首席研究员李战军均向支点财经记者表示，疫情完全控制前，湖北乃至全国的房产市场都会受到影响，“预计1-3月都将有较大压力”。

　　每年春季前夕，房地产市场会迎来返乡置业热潮；春节期间虽然销量停滞，但3月和5月各有一波“小阳春”；6-8月比较平淡，但马上就是“金九银十”。目前返乡置业无疑受到了较大影响，3月的小阳春也会大概率推迟。

　　一季度受挫，对全年房产销售影响几何？以2019年为例，1-3月商品房销售面积达29829万平方米，销售额达27039亿元，占全年比重为17.39%、16.93%。

　　春江水暖鸭先知，对于短期承压的现状，各大房企也表达了自己的态度。2月9日-2月10日，包括泰禾、绿地、碧桂园、奥园、招商蛇口、新世界中国、花样年在内的众多房企纷纷发布“致员工的一封信”。内部信通常更倾向于传递信心、鼓舞士气，但此次，几乎所有信件都透露了短期内严峻的形势。

　　“疫情会对房地产行业产生较大影响，尤其是一季度，会给公司的正常经营活动造成一定困难。”泰禾董事长黄其森如是说。招商蛇口董事长许永军则在信中提及，复工初期，需要马上研判疫情对公司生产经营的冲击和影响，“做好应对各种困难局面的准备”。

　　以上说的主要是一手房销售情况，对二手房而言，短期压力可能更大。

　　“宅在家里一个月，老旧小区的居民会深切体会到户型功能、物业服务、周边生活配套方面存在的短板。之后，大家对品牌开发商的新盘会更加青睐，二手房反而不吃香。”中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政对支点财经记者说。

　　“钱紧”是最大压力

　　疫情绝非一个“更长的假期”，所带来的影响也远不止销售层面——拿地、设计、建设环节，都将受到影响。

　　截至2月16日，按各地政府要求，全国房产在建项目均不同程度地推迟开复工。加上大量工人无法正常返岗，预计延期交房项目会增加。

　　更关键的是资金压力，特别是到期债务问题。近年来，融资端的收紧，本就给房地产行业资金链带来较大压力。如今销售停滞，但贷款要交、工资要发，对一些高周转策略的房企而言，“钱紧”是必然结果。

　　华泰证券相关研报统计，2020-2022年，房地产行业境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。海外债到期规模也在走高。Wind数据显示，2020年和2021年，房企海外债务到期规模分别达到297.86亿美元和316.38亿美元。

　　债务的还贷节奏，主要看融资协议怎样签订。大部分项目按月还款，有些按季度，有些按天，利率都有所不同。

　　“房地产行业的特点是高负债、高利润，意思是每月收入高，同样，支出和还款也很高。不少企业采取高周转策略，资金回笼一旦受限，就会面临巨大的现金流压力。”浙江大学传承学院地产运营研究所所长蔡为民对支点财经记者说。

　　哪些企业面临的压力会更大？“越是之前因为战略缺失、经营管理不善、不发生疫情都已经很‘难过的企业，受疫情的影响自然也越大。”蔡为民说。

　　如果竣工、交付面积减少，会影响企业业绩表现，对股价带来压力，对部分有大量股权质押的上市房企会带来挑战。

　　此外，还有三类房企在资金层面会有较大压力：在三四线城市布局较多的企业、在疫情高发区域布局较多的企业、存货中“地王”占比较大的企业。“一二线市场需求旺盛，短期置业需求会延缓入市。疫情较为严重的省市，以及三四线城市，面临的压力较大。”蔡为民说。

　　中国指数研究院相关数据显示，2017年1月-2020年1月，有10家企业在武汉的新增土地储备超过60万平方米。其中，融创近3年土地储备量最大，总占地面积达150万平方米，占城市成交建设用地总面积的7.3%。

　　同样来自中国指数研究院的数据显示，2016年至今全国22个重点城市成交的1000多宗高价地，截至2019年末仅有不到30%的项目开盘。其中，七成以上“地王”项目沉淀在房企手中，疫情之后，这些企业的资金链将形成更大压力。

　　求救、自救与蓄力

　　这段时间，房企具体该做些什么？结合采访对象观点，可以从三方面考虑，一是求救，二是自救，三是蓄力。

　　什么是求救？简单说，在主动降低负债率同时，可以寻求股东支持，争取政府相关政策、资金支持，还可以积极与金融投资机构沟通，解决融资需求。

　　2月11-12日，西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支持房企稳定发展，主要涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免及信贷政策等方面。“房企要特别关注疫情较严重地区的政策动态，把握当地政策支持下的融资机会，及时缓解资金链问题。”蔡为民说。

　　针对一些因疫情而存在违约风险的项目，房企也可以与有关单位充分沟通。实在是没办法了，还有法律作为保障。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。“按照相关法规，疫情也是不可抗力，可以得到免责保护。这一点对于房地产从业者适用，对任何行业都适用。”黄韬说。

　　什么是自救？主要分为开源、节流。

　　针对开源，武汉开发商大量采用了线上售楼部、直播卖房等举措。“我们公司在房天下等平台中进行了几次直播，热度很不错。”前文提及的置业顾问说。从全国层面来看，华夏幸福、中海地产、金地集团、新城控股、碧桂园、雅居乐、融创等，均启动了类似模式。

　　2003年“非典”之后，淘宝、京东等电商平台崛起。2020年，则有望会成为中国“网上购房”的元年。

　　除网上售（看）房外，在一定时间内无理由退房、全民营销、差额补偿乃至降价促销也被不少企业叠加应用。

　　“即便如此，网上售房的作用更在于蓄客及客群维护，很多人是先预定，等疫情过后再去看，反正有‘无理由退房。完全不看盘就买的，多为两类人：一是线下已看过盘的人，二是纯粹的投资客，觉得地段不错又是知名房企出品就直接抄底。”黄韬说。

　　值得注意的是，恒大在这波自救措施中表现最为积极。

　　2月13日-2月16日，恒大通过网上销售已签订47500套意向书，房屋总价值达580亿元。恒大集团副总裁刘雪飞预计，未来几天网上认购套数会超过10万套。

　　去年3月，恒大合约销售金额约为549亿元。这意味着，10万套转化率如达到50%，则可销售房屋5万套，金额约600亿元。

　　2月16日，恒大更抛出“2月18日-2月29日全国住宅7.5折优惠”的“王炸”。

　　李战军、黄韬表示，该做法是恒大的一贯作风。“我还蛮希望恒大这次能够成功，至少证明各类办法可行，还能带动其他开发商减价自救。”黄韬说。

　　节流，则更好理解。譬如不少房企让拿地部门按兵不动、减少相关投资；与员工沟通，尝试调整工资或缩减人员。“一般来说，在疫情期间，置业顾问最为紧缺，不会缩减，首先考虑的可能是行政、人力等岗位。”上述置业顾问说。

　　如何为未来蓄力？一是坚守本分，二是适时“进攻”。

　　近期，任何企业的表现都会被放在聚光灯下。因此，项目质量不能缩水、物业管理水平不能降低。这两点若出现问题，只会将让企业雪上加霜。

　　此外，这段空窗期，企业可以对拿地策略进行反思，复盘总结经验和教训，以便下一轮科学拿地。“这段时间有机会拿到一些价格更加合理的土地，现金流充裕的企业可以适度储备粮草弹药，做好开工的防疫措施。”一位业内人士对支点财经记者说。

　　该业内人士表示，因疫情影响，周边医疗资源配套以及物业服务水平未来会更受置业者关注，企业也可结合这些要素进行布局。

　　调控政策存在调整可能

　　对本次疫情事件的中长期影响，采访对象均认为，疫情一定程度上只会延迟民众的购房计划。随着疫情逐渐被控制，被压制的需求仍有望释放。

　　“买房不是冲动型消费，要买前大家都会提前几个月考虑。现在是购房者暂时不能买，只要不出现特殊情况，他们就不会打消这个念头。”蔡为民说。

　　有人基于2003年“非典”期间楼市表现，预测疫情控制后，房产市场会“爆发式增长”。对此，采访对象普遍持保留意见。

　　原因是两次疫情面临的情况完全不同。

　　这是否意味着房地产行业会受到巨大冲击呢？也不可能。蔡为民、黄韬均认为，各地房地产调控政策存在调整可能，不过，彻底转向的可能性较小。中国指数研究院也表示，疫情过后，行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整，“但不会与中央层面‘房住不炒定位出现冲突”。

　　不少券商机构在相关研报中，也表达了同类观点。天风证券表示，在一季度宏观经济承压的情况下，后续的货币政策、财政政策或超预期，对于行业政策放松也未尝不可期待。海通证券表示，为维护市场稳定、对冲短期冲击，货币政策有望从“灵活适度”转向适度宽松。

　　“疫情若在短期内得到有效或完全控制，国际舆论将经历从震惊到佩服的快速转折，这有利于外资持续流入，使产业得到一定支撑。”蔡为民说。

　　因此，全行业把“受伤的一季度”补回的可能性较大，但爆发式增长并不容易。“跟人一样，生病痊愈了，也得有个恢复期，不可能直接去跑马拉松。”李战军表示。

　　这一过程中，部分现金流吃紧的公司将面临生存困难，龙头企业并购机会将增加。

　　在销量方面，李战军预计，疫后短期内，一二线城市销量会“先抑后扬”，“至于三四线房产市场，本身就有泡沫，复苏压力会更大”。

　　蔡为民的预期，则是一线城市销量稳中有升（5%-8%），二线城市保持稳定，三线及以下城市稳中有跌（5%上下）。

　　至于房价問题，像恒大这类7.5折促销毕竟是少数。采访对象一致认为，一二线城市的新盘价格不会出现太大调整，平均上下幅度会在10%之内。前文提及的置业顾问告知支点财经记者，楼盘降价可能性不大，即便下降也就5%左右的空间。

　　“总而言之，房地产是个‘年年叫苦年年过、年年过得很不错的行业，这次疫情对全年影响有限，大部分从业者能渡过难关。”李战军说。

　　蒋李 陈雯蓓