从人口流向看房价走势

　　在房地产市场、地区经济发展中，人口依然是一个非常关键的变量。我们团队持续跟踪国内人口的流动趋势，剔除人口的自然增长后，2019 年我国人口的流向更加集中。在劳动年龄人口持续减少的大背景下，各地抢人政策也会愈演愈烈，我国房地产市场的总量下行、结构分化的特征也会越来越明显。

　　“二八现象”愈发凸显

　　2019 年，我国人口流动的方向进一步加强了 2018 年的大趋势，继续呈现“东迁”和“南下”的特征。2019 年我国东部省份人口净流入规模超过150万，而按照秦岭—淮河一线来划分南北方的话，南方省份人口净流入达到 167万。而且东部和南方省份的人口迁入规模，相比 2018 年进一步增加。

　　从具体省份来看，人口的流向变得更加集中。2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万，在全国层面遥遥领先。根据我们计算，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东，而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份，不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省，“二八”现象愈发明显。

　　省内层面：继续向核心城市集中

　　从省内流动的情况来看，也和2018年类似，人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中。在每个省份内部，只有省会等少数城市是人口净流入的，大多数城市都面临人口净流出的压力。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地，基本上都只有 1-2 个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。

　　而且即使是各省内的核心城市，2019年也出现了非常明显的分化。以福建为例，2018 年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万，相差不大；但2019年两个城市的差距明显拉开，厦门净迁入量达到了 13.3 万人，而作为省会城市的福州，净流入量只有0.8万人。这说明，在经济和政策因素的驱动下，人口在地区之间的分化在加剧。

　　即使是人口流入大省，也不是“遍地开花”。以浙江省为例，2019年人口净迁入规模居全国第一，浙江省的11个地级市中，有 4 个城市是人口净流出的。剩下 7 个城市是人口净迁入。但从规模上来看，其实浙江省绝大部分的净流入人口都流向了杭州和宁波。其中，杭州人口净迁入49.35 万人，宁波人口净迁入 30.07 万人，占省内各地市净迁入总量的90%以上。

　　人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的，大部分的人口都流向了深圳、广州和佛山，其他城市的人口迁入规模相对较小，部分城市甚至还在净流出。

　　新一线明显发力

　　从各等级城市的情况来看，一二线城市持续人口净流入，三四五线城市人口在持续流出。

　　一线城市中，北京和上海仍维持人口总量控制政策，深圳和广州继续人口净流入。2019 年北京人口继续净迁出，但净迁出规模从2018年的22万缩窄至6.3万。上海虽然保持人口净流入，但规模不到1万人。而深圳和广州人口在大幅流入，2019年广州净迁入25万人，尽管深圳未公布人口的自然增长数据，但根据常住人口增量推算，净流入体量估计也有30万左右。

　　新一线城市加入了“抢人”大战的队伍，近两年人口迁入规模明显增加。比如杭州、南京等新一线城市，除了经济上的吸引力外，在人才吸引政策方面也在不断增加力度，不仅落户政策有所放宽，还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇。2017 年的时候，新一线城市的人口净迁入量还不到 90 万，而 2019 年该规模已经升至140万。

　　在 2018 年的时候，“抢人”最成功的当属安徽省和西安市。2018 年安徽省各地人才政策均大幅放宽，而当年也是安徽人口净流入的巅峰。但这种盛况只维持了一年，2019 年安徽人口净流入明显放缓，净迁入规模甚至比2018 年之前的水平都要低。从地级市层面来看，2018 年安徽省内各市几乎都是人口净流入的，而到了2019年，已经有6个地市出现人口净流出的现象。西安也很类似，尽 管2019年仍有13万的人口净迁入，但相比2018年的32万也是明显放缓的。

　　这也说明，要想持续地吸引人口，仅靠高成本的人才政策是不够的，关键还要看经济和产业的持续发展。几乎所有的三四五线城市，继续面临人口持续净流出的压力。而且在我们统计的206个城市中，即使不剔除人口的自然增长，2019 年有 28 个城市的常住人口也是负增长的。我国劳动年龄人口已经连续六年负增长，意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代。核心城市都已经开始加入“抢人”队伍，未来中小城市人口流出的压力还会更大。

　　小城市持续流出

　　长期来看，人口是影响房价的关键因素。像日本在90年代以前房价一路上涨，对应的也是劳动年龄人口增长、城市化率快速提升的时代。而 90 年代以后房价明显回落，这其中固然有地产泡沫破灭的因素，但为何这么久以来房价却再也没回去呢？人口或是关键，日本劳动年龄人口在90年代中期达到峰值，之后便开始持续下行；而90年代以后城市化率的速度也大幅放缓，也就是说支撑房价人口基本面已经发生了明显转变。

　　我们也统计了 2018-2019 年我国各地房价涨幅和常住人口的变化，发现两者存在一定的正相关。随着地产刺激的退出，人口对于房价的影响会越来越明显，人口持续流出的地方，未来房价调整压力会更大。其实中小城市房地产市场的调整压力，从2018年以来就已经持续体现了。

　　即使都是人口流入的城市，房地产市场也可能有不同的表现。Wang 等人(2017)采用中国城市非户籍人口占比和房价数据进行分析，发现区域间人口迁入每增加1%，将导致房价上涨 0.7%。研究也发现，并不是所有的人口迁入都对房价有推升作用，受教育水平较高的人口净迁入对房价的影响更大。

　　这也就能解释，为何近期深圳房价的上涨压力会比较大。2019年深圳常住人口增加了41.2万，其中常住户籍人口的增量就有40万，常住非户籍人口只增加了1.13万，如果扣除人口自然增长，常住非户籍人口可能还是减少的。这就意味着，去年深圳农民工或许在净迁出，而迁入的人口大多是符合落户条件的引进人才，这部分人口的净迁入对房价的推升作用更加明显。

　　所以往前看，在我国劳动年龄人口持续减少、政策刺激减弱的大背景下，房地产市场的调整压力会越来越大，各地抢人政策也会愈演愈烈，房地产市场的结构性特征也会越来越明显。

　　梁中华

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