学区房，专家怎么看？

　　“望子成龙，望女成凤”是很多家长的心愿。近年来，家长们围绕着优质教育资源争夺得愈加激烈，学区房也成为孩子上好学校的“刚需”。而今，家长不惜花费重金购置好的学区房产，也是为了使孩子不输在教育的起跑线上。人们一边诟病“不输在教育起跑线”，一边不遗余力地跟风追捧，其中苦衷不言而喻。围绕学区房给家长所带来的困惑，记者采访了青岛房产界的几位专家，看看他们是怎么说的吧！

　　中房智库特聘专家张斌：“重金购买学区房？要理性。”

　　对于学区房，一直是楼市绕不开的一个话题。学区房热在全国是一个普遍现象，不论是在北京、上海这样的一线城市，还是青岛等二三线城市，学区房的价格都会高于一般住宅，即便如此，家长们也趋之若鹜。“究其原因，主要是由于教育资源、特别是优质的教育资源供应不足或者分布不均衡所造成的。” 中房智库特聘专家张斌表示，“扩大优质教育供给，增加学位数量，以适应不断聚集的生源才是根本之策。”

　　热点学区为何热？居住人口增加是一个因素，另外，区域内教育质量得到家长认可也是一个重要因素，特别是片区内有一两所优质初中的学区，会更加“热”。以青岛市南区为例，市南小学升初中的范围共分东片、中片、西片。这其中，东片就是单校划片，即整体调拨。中、西片是典型的多校划片，就是常称的电脑派位。张斌表示，从理论上说多校划片确实有利于缓解“炒学区房”的现象、刺激教育公平，但结合实际情况来看，市南实验、青岛大学路小学等名校周边的房价，多年来依旧高高在上，不少类似团结户的“老破小”房源单价达到了六七万元。尽管如此，家长为了让孩子离名校更“近”一步，不惜重金购置“老破小”。

　　重金购买学区房，到底值不值？张斌认为，这主要取决于家庭对教育、对孩子的一种认知与判断。“学区房对于一个学生成才的影响是不能被量化的，没有人能够保证买了学区房，进入重点小学、重点中学学习的学生，之后的人生一定比在一般学校接受教育的学生成功。”因此，张斌表示，对于重金购买学区房的现象，还是建议购房者理性对待、量力而行。

　　近几年，随着多所高中学校的外迁，学区的外延在不断扩大。张斌表示，比如19中搬到了即墨，39中去了惜福镇，15中去了城阳，包括58中在高新区建立分校，9中在西海岸落户，这些教育资源正在不断向外延伸。“要想从根本上解决教育资源的均衡发展，这个路还很漫长。”张斌分析称，“我们看到在很多郊区板块，多所高中及大学先后落户，但这些教育资源中，很多属于高等院校，类似高校能够带动区域发展，但其对目前热度较高的学区而言，影响不大，我们目前所说的学区房热，还是相对于小学和初中而言的。”

　　资深房产评论员张百忍：“别扎堆了，青岛到处都是学区房。”

　　“青岛已经到处是学区房了！”采访中，张百忍的论调可谓一语惊人。“当下青岛学区房正不断扩展，教育集团化已成趋势，很多名校实现了分校化，老师资源实现了重新分配，让大部分学校都变成重点学校，这在很大程度上满足了大部分家长的需求。”张百忍如是说。

　　学区房已遍地开花的论调，是戏称还是事实？记者注意到，“到2020年，青岛至少建立10个教育集团”，这句写入2020年初市教育局等四部门联合印发的《关于推进中小学集团化办学的意见》的话已经兑现。在青岛市已有青岛二中、青岛九中、青岛实验高中、青岛实验初中、青岛五十八中教育集团的基础上，去年底，青岛市分别揭牌成立了义务教育学段的青岛市小学实验学校教育集团、青岛市初中实验学校教育集团、青岛市九年制实验学校教育集团，和青岛 1中、青岛19中、青岛39中、青岛68中、青岛市综合实验、青岛市晨星六大教育集团，至此，青岛市级教育集团已达14个。另外，官方消息称，到2025年，青岛要至少建立30个教育集团。随着教育集团化的深入，势必带动分校周边的住宅划入学区房范畴，如此看来，关于“青岛到处是学区房”的论调也不无道理。

　　随着楼市新兴片区的不断出现，一些重点学校纷纷把分校设立在新开发楼盘所在的片区里，使得新楼盘直接跻身学区房行列。“高新区和西海岸就是两个比较典型的区域。例如高新区建设青岛中学、58中分校、北京实验二小等；西海岸灵山湾实验初中，珠江路小学，赫德国际学校，21世纪国际学校等。” 张百忍分析表示，“这些学校的入驻，为周边楼盘提供了相当诱人的卖点；品质楼盘所带动的人口导入，也为学校提供了相对优质生源的基础。在新兴片区的发展中，房地产与教育资源实现了优势互补。”

　　那么，开发商依附名校资源，有无理想与现实的差距？张百忍认为，“学校后期运营得好不好？老师资源分配是否到位、是否合理？这其中，需要学校和教育局来协调，需要多部门来统筹安排。名校落户加优质师资配置，是盘活优质教育均衡发展这盘棋的关键。”

　　卓易数据王玟琳：“购房优质学区房，也是一种资本积累。”

　　“学区房某种意义上是刚需。”卓易数据首席分析师王玟琳分析称，现在的教育界“内卷”明显，焦虑的家长造就了一批批“鸡娃”，内卷下家长们共性之一是抢占优质教育资源，重金购置学区房，热点学区房的竞争很大，房价居高不下，这是青岛优质教育资源稀缺的结果。

　　王玟琳认为，从经济角度，购买优质学区房既享受到了优质教育的回报，同时在一阶段教育结束后房子还得到了升值，完成了一轮资本积累。例如青岛头部教育资源集中的市南中部片区，学区房高达六七万，且仍在上涨；浮山后的 “老破小”学区房从去年年中的2.5万到现在的超过3万，一房难求。

　　从供求关系，近来青岛多所学校发出学位预警，而2016年1月1日“全面放开二孩”，2016年青岛市出生人口14.69万，增长85%，青岛市增长人数甚至超过有些省份。其中出生二孩6.44万人，同比增加4.05 万人，增长169%。王玟琳表示：“5年后的今天这批二孩进入入学准备阶段，供求的不均衡导致优质资源竞争更加激烈，优质学区房价还会继续上涨。”

　　如何抑制学区高热、缓解教育资源不平衡呢？王玟琳分析道：“权衡学区优质与否的三大基础因素是师资、生源和学校硬件设施。因此，政府要加大对教育的投入，增加新建学校缓解教育资源不平衡。”据了解，目前青岛正加快实施教育集团化，例如2中在李沧东部与海尔合作建分校，58中在高新区建分校等，这些举措正朝着实现优质学校经验、管理模式和师资输出的方向行进。

　　另外，从近年来青岛学区房的变化来看，青岛市学区布局已经在发生变化。王玟琳分析表示，“目前浮山后片区强势崛起，已经由普通学校片区发展成新的名校片区，进入第二梯队，学区触发老旧二手房房价明显上涨。同时，青岛正在加大教育投入、新建大批学校。例如在新都心打造的市北中学、浮山后实验四初中等等，学区在不断增加。高新区、李沧东部和灵山湾的教育资源也日渐丰富，纷纷打出学区的概念。”

　　但也应该看到，一些学校的规划落地时间尚不明确。“例如官宣已久的高新区清华附中，西海岸黄岛二中目前尚在推进中。这些学校何时落地？后续师资力量能否保障？诸如此类的问题都会对教育资源均衡化产生影响。” 王玟琳如是说。

　　对购房者而言，王玟琳建议，家长购买高价学区房要量力而行，对于市南中片区和东片区居住属性弱的房源，建议家长购买小面积低总价的房源，便于后期出手；对于兼具居住属性的学区房片区，如浮山后房源，可兼顾自住和入学需求；另外，建议家长可以关注一下李沧东部的教育资源，目前区域名校引进较多，或许会成为下一个浮山后。