城市更新：如何“更”才会持久“新”

　　城市更新与城市建设是典型的民生工程，是民心所向、民意所指、产业所兴、城市之火。通过城市更新与城市建设，既能让城市的业态、功能与布局更好地满足城市现代居住主体的需求，也能借机开展城市产业结构调整、业态优化，最终使民众在城市的宜居宜业中更好地享受现代城市的美好。总之，城市更新与城市建设对于城市建设管理的有序、规范和科学具有着重要作用。

　　城市更新与城市建设的青岛模式

　　和其他城市相比，青岛的城市更新具有自己独特的市情、区情。青岛的历史城区是依据现代规划理念和土地制度设计出的成果，目前依然保留了相对完整的城市肌理，在历史性城镇景观方面具有极其特殊的艺术价值和科学价值，拥有青岛特有、全国独有的里院建筑文化，同时也是青岛近代历史文化的发祥地、青岛知名景点的集中之地。青岛历史城区的更新，要按照“文化挖掘、人员回流、产业导入、空间拓展”总体思路，促进历史文化保护、业态重塑、基础设施建设、整体环境提升紧密结合，创新机制运行、招商运营、科技赋能、要素保障等路径措施，在传承历史文脉、激发老城区活力中立标杆、树样板、建典范。

　　一是更好统筹城区历史功能与现代功能，着力完善城区功能、补齐公共设施短板。统筹推动已征收房屋基本完成保护修缮，历史街区整体风貌和景观得以较大提升，整治提升老城区道路，优化城区行车、停车条件，充分利用边角地和拆违区域空间开展口袋公园、广场和微绿地建设，全面改善居民生活环境和居住条件。

　　二是更好统筹传统产业重塑与新兴产业植入，着力完善产业功能、精准业态导入。以着力解决历史城区活力不足问题为目标，坚持规划引领，围绕已征收房屋的修缮利用加强业态策划和产业招商，明确具体片区产业特色和功能定位；多渠道、全方位对历史城区展开整体宣传推介，提高历史城区的知名度，切实提升群众的参与感和获得感。

　　三是更好地统筹城市历史底蕴的发掘与历史城区软实力的提升，着力完善人文功能、讲好老城故事。以历史文化与城市发展相融合为目标，在实施保护的基础上加强对各类历史文化遗产的研究阐释工作，多层次、全方位、持续性挖掘其历史故事、文化价值、精神内涵，构建特色的历史文化展示线路、廊道和网络，在城市建设中彰显青岛城市精神和城市文化。

　　四是更好地统筹历史城区发展与安全的关系，着力完善历史城区安全功能、增强消防安全，统筹考虑历史城区老建筑修缮的客观条件，研究确定消防设计审图、消防验收检查实施路径，形成历史城区建筑修缮消防审批流程，完善项目及建筑消防手续，通过改善消防设计及硬件设施满足消防安全需要，为建筑修缮和业态进驻提供条件。

　　五是更好统筹传统业态与现代数字业态相结合，完善信息化功能、打造智慧街区。按照数字青岛、新基建等建设要求，围绕5G和IPv6网络部署和升级，布局新型基础设施，推进信息基础设施覆盖，加快软硬结合的指挥交通场景落地，发挥历史城区“一体化”智慧平台作用，提升精准化、精细化城区管理数据支撑。

　　重视TOD模式对低效片区园区更新的高位价值

　　在城市低效片区园区开展TOD项目，可对原有片区或园区的空间结构、用地性质、功能布局的更新优化产生催化作用，形成以枢纽型车站为核心的环状辐射发展带，促使站点周边公共空间形成地区发展的活力中心、经济中心和服务中心，对站点周边的建设带动以及对轨道交通客流的反馈有直接影响作用。

　　一是高度重视TOD模式对低效片区园区开发价值的强大提升功能。TOD模式的探索可以根据区域的大小、影响带动力的大小、区域价值的大小等分为大TOD、小TOD和微TOD模式。不管什么模式，都要深入研究、借鉴国际国内交通枢纽中心规划建设模式，使交通和城市功能完美结合，将步行、骑行、公交等交通方式通道综合考虑，与地铁、高铁实现高效衔接，减少禁行和封闭割裂区域，同时注意实现区域出行低碳排放和污染物削减，打造低碳交通示范社区。

　　二是创新TOD区域的产业发展模式。必须坚持TOD融合EOD提升片区整体品质的思维，探索将轨道交通车站、轨道交通为核心形成的交通型商务区、轨道交通引致下的现代产业集聚区与生态景观展示廊道有机衔接，实现TOD交通功能、产业功能、生态功能的有效复合，最终通过交通、环境效应下原有低效片区园区土地价值与物业价值的提升实现优质企业落户的社会效益增值和区域整体溢价。

　　三是政企合作，有效增强资源整合利用。建议市、区级层面发挥关键引导和协调推动作用，在用地、资金、补贴、财税、审批、通行等方面为TOD建设提供支持，协调解决TOD在项目建设、区域协调、资金使用、财政支持、信息互联互通等方面建设中遇到的各类难题。

　　四是加强TOD城市设计与环境提升。以新的理念、技术加快环境品质提升，形成具有亲和力的建筑立面、街道空间、公共艺术和市政设施，提升人居、商业等安全应急的智能研判决策和响应能力，提高城区防灾减灾的应急响应治理水平。

　　形成城市更新与城市建设的长效机制

　　城市更新与城市建设不是一时一事之事，需要有良好的体制机制在推进、融资和资源上做好保障。特别是城市更新涉及到跨区域的片区更新特别需要市区一体化的协调和推进机制。

　　一是构筑高效、畅通、有力的市区“顶格协调、协同联动、一体推进”机制。每一个城市更新或建设片区都要主动将自身置于全市城市品质提升、功能完善的大局中找准定位、统筹平衡，以统一的空间规划体系来统筹谋划城区的土地、资源、产业配比，以基础设施跨区的共建共享来在更大范围内统筹停车场建设、快速路建设、轨道交通建设，全面提升城区基础设施和公共服务的品质，以全市一盘棋的站位来分层级、分时序为棚改项目偿债、房屋征收、建筑修缮、招商运营等工作提供资金支持。

　　二是凝聚政府、市场合力，创新投融资机制。充分依托产业发展基金、专项基金、地方政府债券资金等杠杆效应和引导作用，撬动和吸引社会资本、政策性金融、开发性金融和商业金融等各类金融资源进入城市更新城市建设；吸引市外优秀企业、青岛市直大企业对城市更新城市建设的平台公司合资控股、投资入股，依托外部资本、外部投资者打造一批城市更新的城市合伙人，降低政府资金投入压力和后续管理成本；鼓励各类市场主体积极参与土地整理、建筑更新、基础设施配套、公共服务设施建设等工程项目，城市更新中的各类商业性、经营性项目要以市场为导向、企业为主体来培育发展产业业态、构建产业发展链条。

　　三是构筑完善的要素保障体制机制。要强化城市更新的规范、形成城市更新的标准，形成规范引导、标准管控的城市更新大逻辑，特别是要关注建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等方面形成适合青岛城市更新的标准和规范；要强化总规、控规以及多规合一的管控作用，要求城市更新具体项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标必须优先保障公共利益、符合更新目标等。

　　四是培育“政策引导+项目示范”业态导入模式。以留屋留人、产业留人两大路径回流人气，通过植入流量经济、创意经济、体验经济三大经济业态，提高“产业布局+载体资源”融合匹配度，打造“老建筑+新消费”、“旧场所+新经济”、“原场景+新体验”全新场景。

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